คุณรู้หรือไม่ ต่างชาติซื้อคอนโด ซื้อบ้านในไทยได้อย่างไรบ้าง

ปัจจุบันมีชาวต่างชาติจำนวนมากเข้ามาใช้ชีวิตในประเทศไทย ไม่ว่าจะเข้ามาในฐานะนักลงทุน ลูกจ้างของบริษัทองค์กรต่าง ๆ รวมไปถึงฐานะคู่สมรสของชาวไทย ในขณะที่ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นปัจจัยพื้นฐานที่จำเป็นต่อการดำรงค์ชีวิต คุณรู้หรือไม่ ชาวต่างชาติกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทยได้

แต่ยังเป็นที่สงสัยว่า ชาวต่างชาตินั้นสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยประเภทใดได้บ้าง เช่น บ้าน คอนโดมิเนียม เป็นต้น และถ้าหากชาวต่างชาติอยากกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทย ต้องเตรียมความพร้อมอย่างไรบ้าง

ดังที่คุณทราบแล้วว่าชาวต่างชาติกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ แต่ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ในฐานะบุคคลธรรมดานั้นมีเพียงประเภทเดียวก็คือห้องชุดหรืออาคารชุด หรือที่เรานิยมเรียกกันว่าคอนโดมิเนียม ภายใต้ข้อจำกัดที่ว่าคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่งจะมีการถือครองโดยชาวต่างชาติได้ในสัดส่วนที่ไม่เกินร้อยละ 49 ของยูนิตทั้งหมดเท่านั้น

คุณสามารถศึกษาวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของชาวต่างชาติได้ที่นี่ ดังนั้นการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติที่เราจะกล่าวถึงในครั้งนี้จึงมุ่งเน้นไปที่คอนโดมิเนียมเป็นหลัก ใน 2 กรณีด้วยกันคือ กรณีที่ชาวต่างชาติไม่ได้สมรสกับคนไทย และอีกกรณีคือชาวต่างชาติสมรสกับคนไทย โดยมีรายละเอียดดังนี้

ในกรณีที่ชาวต่างชาติไม่ได้สมรสกับคนไทย แต่ต้องการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมโดยตนเองเป็นผู้กู้โดยตรงนั้นโดยหลักการแล้วจะไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ได้ เนื่องจากข้อบังคับและนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ไม่เปิดช่องให้ธนาคารพาณิชย์ซึ่งอยู่ในกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทยให้สินเชื่อแก่ชาวต่างชาติโดยตรงได้ แต่ก็ยังมีสถาบันการเงินบางแห่งที่ชาวต่างชาติสามารถขอกู้เพื่อซื้อคอนโดมิเนียมได้โดยตรง ดังนี้

จากการสอบถามไปยังเจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคารยูโอบี ซึ่งเป็นธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติที่มีสาขาอยู่ในอีก 12 ประเทศ พบว่า ธนาคารยูโอบีสามารถให้สินเชื่อแก่ชาวต่างชาติโดยตรงได้ ทั้งชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยซึ่งจะต้องมีใบอนุญาตเข้าประเทศไทย (Visa) และใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไปจึงจะสามารถยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้

หรือถ้าหากทำงานในต่างประเทศก็จะต้องทำงานอยู่ในประเทศซึ่งมีสาขาของธนาคารยูโอบีตั้งอยู่ และไม่จำเป็นต้องมีบัญชีเงินฝากในประเทศไทยหรือบัญชีของธนาคารยูโอบีแต่อย่างใด แต่ทางธนาคารจะมีการตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ และให้วงเงินกู้สูงสุด 70% ของมูลค่าหลักทรัพย์ตามการประเมินของทางธนาคาร โดยคอนโดมิเนียมที่จะซื้อนั้นจะต้องมีมูลค่าขั้นต่ำ 3 ล้านบาทเป็นต้นไป

นอกจากธนาคารพาณิชย์แล้วยังมีสถาบันการเงินอื่น ๆ ซึ่งอยู่นอกเหนือการกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งสามารถให้ชาวต่างชาติกู้เพื่อซื้อบ้านได้โดยตรง ด้วยเงื่อนไขและคุณสมบัติของผู้กู้ชาวต่างชาติที่แตกต่างกันออกไป จากการสอบถามไปยัง บริษัท เอ็มบีเค การันตี ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเอ็มบีเคทำให้ทราบว่าที่นี่มีการปล่อยกู้ให้กับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย โดยให้กู้นานที่สุดไม่เกิน 10 ปี

ส่วนอัตราดอกเบี้ยจะเท่ากับ MLR+2% โดยอ้างอิง MLR จากธนาคารธนชาต โดยปัจจุบัน MLR ของธนาคารธนชาตเท่ากับ 7.125% (จากการสำรวจ ณ วันที่ 22 มกราคม 2558) ส่วนคุณสมบัติของผู้กู้ต่างชาตินั้นจะมีการตรวจสอบข้อมูลเครดิตในประเทศไทยจากสำนักงานเครดิตแห่งชาติ ควบคู่กับการพิจารณารายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน จากบัญชีเงินฝากธนาคารใดก็ได้ทั้งในประเทศหรือต่างประเทศ ผู้กู้ไม่จำเป็นต้องทำงานในประเทศไทยและไม่ต้องมีคู่สมรสชาวไทย

ในกรณีที่ชาวต่างชาติมีคู่สมรสเป็นคนไทยนั้นจะทำให้ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินที่หลากหลายมากขึ้น จากการรวบรวมข้อมูลพบว่าชาวต่างชาติสามารถอยู่ได้ใน 3 สถานะ ได้แก่ ผู้กู้ ผู้กู้ร่วม และผู้ค้ำประกัน ซึ่งมีรายละเอียดในการขอสินเชื่อที่แตกต่างกัน ดังนี้

ถ้าชาวต่างชาติสมรสกับคนไทยแล้วต้องการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมด้วยตนเองเพียงฝ่ายเดียวนั้นมีธนาคารพาณิชย์หลายแห่งที่เปิดโอกาสให้ทำได้ ซึ่งเราได้สอบถามไปยังเจ้าหน้าที่ของธนาคารกสิกรไทยและธนาคารยูโอบี

สำหรับธนาคารกสิกรไทยนั้นผู้กู้ชาวต่างชาติจะทำงานในประเทศไทยหรือต่างประเทศก็ได้ ธนาคารจะพิจารณารายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน และจะได้วงเงินกู้สุงสุด 80% ของราคาประเมินจากธนาคาร และหากทำงานในไทยต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ไม่น้อยกว่า 1 ปี

ขณะที่ธนาคารยูโอบีนั้นก็มีเงื่อนไขเช่นเดียวกัน แต่ให้วงเงินกู้ในช่วง 80-95% ของมูลค่าหลักทรัพย์จากการประเมินของโครงการ อีกทั้งชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศจะต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป

สำหรับกรณีที่ชาวต่างชาติจดทะเบียนสมรสกับชาวไทย และต้องการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมร่วมกับคู่สมรสชาวไทย ซึ่งหมายถึงการที่คู่สมรสทั้งสองฝ่ายอยู่ในฐานะผู้กู้ร่วมเพื่อกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในที่นี้คือคอนโดมิเนียมห้องเดียวกัน ซึ่งจากการสำรวจไปยังธนาคารพาณิชย์ทั้ง 2 แห่งได้แก่ ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารยูโอบี พบว่าทั้งสองธนาคารยอมรับการเป็นผู้กู้ร่วมเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติที่สมรสกับชาวไทย โดยทั้งสองธนาคารนั้นให้เงื่อนไขในการกู้ ดังนี้

ธนาคารกสิกรไทยนั้นกำหนดให้ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยต้องถือใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ไม่น้อยกว่า 1 ปี พร้อมกับการตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน สำหรับวงเงินกู้นั้นจะอยู่ที่ 80% ของมูลค่าหลักทรัพย์ที่ประเมินโดยธนาคาร ส่วนผู้กู้ร่วมชาวต่างชาติที่ทำงานนอกประเทศไทยก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน

ธนาคารยูโอบี กำหนดเงื่อนไข คือ ต้องมีผู้กู้เป็นคู่สมรสชาวไทย โดยมีชาวต่างชาติเป็นผู้ค้ำประกัน ซึ่งชาวต่างชาติต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) และทำงานในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 2 ปี โดยสามารถขอวงเงินกู้ได้ประมาณ 80-95% ของราคาประเมินหลักประกัน

อีกหนึ่งบทบาทที่ชาวต่างชาติซึ่งสมรสกับชาวไทยสามารถเป็นได้ก็คือการเป็นผู้ค้ำประกันการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมให้กับผู้กู้ที่เป็นคู่สมรสชาวไทย ซึ่งจากการสอบถามไปยังธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า ฐานะเดียวที่ชาวต่างชาติจะสามารถเป็นได้ในการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมก็คือการเป็นผู้ค้ำประกัน ซึ่งสอดคล้องกับการสอบถามไปยังธนาคารอีก 3 แห่ง ได้แก่ ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารยูโอบี

สำหรับธนาคารไทยพาณิชย์นั้นชาวต่างชาติที่จะขอสินเชื่อได้จะทำงานในประเทศไทยหรือต่างประเทศก็ได้ หากทำงานในประเทศไทย ต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 6 เดือนเป็นต้นไป และตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน โดยไม่ระบุรายได้ขั้นต่ำของชาวต่างชาติ วงเงินกู้สูงสุดเท่ากับ 90% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามการประเมินของทางธนาคาร

ธนาคารกสิกรไทย นั้นกำหนดหลักเกณฑ์คุณสมบัติเช่นเดียวกับในกรณีของผู้กู้ร่วมชาวต่างชาติ คือชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยต้องถือใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ไม่น้อยกว่า 1 ปี พร้อมกับการตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน สำหรับวงเงินกู้นั้นจะอยู่ที่ 80% ของมูลค่าหลักทรัพย์ที่ประเมินโดยธนาคาร ชาวต่างชาติที่ทำงานต่างประเทศก็สามารถขอเป็นผู้ค้ำประกันได้

ธนาคารยูโอบี กำหนดเงื่อนไขเช่นเดียวกับหัวข้อด้านบน คือ ต้องมีผู้กู้เป็นคู่สมรสชาวไทย โดยมีชาวต่างชาติเป็นผู้ค้ำประกัน ซึ่งชาวต่างชาติต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) และทำงานในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 2 ปี โดยสามารถขอวงเงินกู้ได้ประมาณ 80-95% ของราคาประเมินหลักประกัน

การเตรียมเอกสารเพื่อยืนขอสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาตินั้นจะคล้ายคลึงกับการเตรียมเอกสารเพื่อขอกู้บ้านของชาวไทย คือจะแบ่งเป็นเอกสารออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

– กลุ่มที่ 1 เอกสารประจำตัวผู้ขอสินเชื่อ สำหรับชาวต่างชาติเอกสารชุดนี้จะประกอบไปด้วย หนังสือเดินทาง (Passport) ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย (Visa) และใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) หากจดทะเบียนสมรสกับคนไทยต้องเตรียมทะเบียนสมรสด้วย

– กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน ได้แก่ หนังสือรับรองเงินเดือน หนังสือแสดงการจ่ายเงินเดือน (Payment Slip) สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง หนังสือแสดงภาษีเงินได้ประจำปี หรือหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย

– กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์ เป็นเอกสารที่แสดงรายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อ ในกรณีนี้คือ คอนโดมิเนียม ได้แก่ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) แผนที่ตั้งอาคารชุด แผนผังห้องชุด รูปถ่ายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาจะซื้อจะชาย สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์

กรณีที่มีคู่สมรสคนไทยเป็นผู้กู้ร่วมด้วยก็ให้จัดเตรียมเอกสารเพิ่มเติมของผู้กู้ร่วมในกลุ่มเอกสารที่ 1 และ 2 ทั้งนี้คุณสามารถศึกษารายละเอียดและขั้นตอนการเตรียมเอกสารเพื่อเตรียมยื่นขอสินเชื่อได้จากบทความนำแนะการเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อที่นี่

โดยลำพังแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ได้เลยนอกจากคอนโดมิเนียม แต่เมื่อชาวต่างชาติจดทะเบียนสมรสกับชาวไทยแล้วจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือที่ดินได้ ด้วยการเป็นผู้กู้ร่วมกับคู่สมรสชาวไทย หรือผู้ค้ำประกันให้กับคู่สมรสชาวไทยซึ่งเป็นผู้กู้หลัก

ในกรณีที่คู่สมรสชาวไทยเป็นผู้ที่ไม่มีรายได้ แต่ต้องการเป็นผู้กู้หลักหรือผู้กู้ร่วม ชาวต่างชาติสามารถโอนเงินเข้าบัญชีของคู่สมรสชาวไทยให้เกิดรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่อง ในจำนวนที่เพียงพอสำหรับวงเงินกู้ที่ต้องการ หรือในกรณีที่คู่สมรสชาวไทยมีรายได้แต่ไม่เพียงพอกับวงเงินกู้ที่ต้องการ

ชาวต่างชาติสามารถฝากเงินเติมเข้าไปในบัญชีของคู่สมรสได้เพื่อให้รายได้ต่อเดือนโดยรวมเพิ่มขึ้น และธนาคารจะพิจารณาวงเงินกู้ที่สูงขึ้น ซึ่งคุณสามารถสอบถามวิธีการและขั้นตอนกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ได้