ลงทุนคอนโดฯยังดีอยู่หรือไม่...ในยุคภาษีที่ดิน-ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ?

ก่อนหน้าที่ภาครัฐจะไฟเขียวผ่านกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีกระแสข่าวฮือฮาเกี่ยวกับการประกาศลดดอกเบี้ยเงินฝากเหลือ 0.00% ของธนาคารแห่งหนึ่ง ซึ่งหากมีการใช้อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวจริง ก็เท่ากับว่า การลงทุนฝากเงินในแบงก์นั้นจะไม่ได้รับอัตราผลตอบแทนเลย แม้ว่าท้ายที่สุด ธนาคารแห่งนั้นจะตัดสินใจยกเลิกอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 0.00%

แต่การที่เคยประกาศว่าจะใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 0.00% ก็เป็นเหมือนการส่งสัญญาณให้ผู้บริโภคที่นิยมการลงทุนแบบความเสี่ยงต่ำ (อัตราตอบแทนไม่มาก แต่อุ่นใจว่าเงินไม่หายไปไหน) ควรเริ่มมองหาช่องทางใหม่ๆ การลงทุนใหม่ๆ เช่น การลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล การลงทุนในหุ้นกู้ของภาคเอกชน การลงทุนในกองทุนรวมต่างๆ ฯลฯ

ขณะที่กระแสข่าวดอกเบี้ยเงินฝาก 0.00% (ก่อนที่จะมีข่าวภาษีที่ดินฯ ) มีผลทำให้นักลงทุนหลายคนประเมินว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบระยะยาวจะกลับมาเป็นกระแสอีกครั้ง โดยกลุ่มคนที่มีเงินเย็น อาจจะโยกเงินเก็บบางส่วนมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อได้อัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการฝากเงินนิ่งๆ ในแบงก์

แต่เมื่อมีข่าวภาษีที่ดินฯ ออกมาในอีกสัปดาห์ถัดมา ก็สร้างความลังเลให้กับผู้ที่เริ่มสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ว่าสรุปแล้ว ทั้งดอกเบี้ยเงินฝากก็มีแนวโน้มที่จะให้อัตราผลตอบแทนที่ลดลงต่อเนื่อง ส่วนอสังหาริมทรัพย์ก็มีประเด็นเรื่องภาษีที่ดินฯ ซึ่งจะเป็นต้นทุนใหม่ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ขณะที่คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ยังมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจในยุคดอกเบี้ยต่ำ โดยนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่วิเคราะห์ว่า แม้ว่าภาษีที่ดินฯ จะเป็นต้นทุนใหม่ แต่ก็เป็นเพียงต้นทุนที่ไม่สูงมากนัก เมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากที่ค่อนข้างต่ำ ได้ไม่ถึง 2% (2% นี่สูงมาก ซึ่งอาจจะไม่มีแบงก์ไหนให้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากนี้เลย) การลงทุนคอนโดมิเนียมที่มีต้นทุนภาษีดินฯ งอกขึ้นมาใหม่ก็ไม่ได้เลวร้ายมาก

ในทางตรงกันข้าม ถ้าภาษีที่ดินฯ ออกมาในช่วงที่ดอกเบี้ยเงินฝากสูง หรือคนมีทางเลือกในการลงทุนระยะยาวรูปแบบที่หลากหลายและให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ ก็อาจกล่าวได้ว่า ภาษีที่ดินฯ มีผลทำให้ความน่าสนใจในการลงทุนคอนโดมิเนียมลดลง

กลับมาที่การลงทุนในคอนโดมิเนียม อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในทรัพย์สินประเภทนี้ แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ 1.อัตราผลตอบแทนรายปีจากการปล่อยเช่า และ 2.กำไรจากส่วนต่างของราคาอสังหาฯ จากวันที่ซื้อจนถึงวันที่ขาย (Capital Gain) โดยกรณีที่ซื้อลงทุนคอนโดมิเนียมเป็นแห่งแรกและห้องเดียว ราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ถือว่าไม่ต้องเสียภาษีที่ดินฯ

ส่วนยูนิตที่สองเป็นต้นไปเสียตั้งแต่บาทแรก ถ้าไม่เกิน 5 ล้านบาท ก็เสียในอัตรา 0.03% ของราคาประเมิน ถ้ามากกว่า 5 ล้านบาท-10 ล้านบาท ก็เสียในอัตรา 0.05% ของราคาประเมิน (ห้องชุดที่นิยมซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าส่วนใหญ่ราคาไม่เกิน 3-5 ล้านบาท)
ยกตัวอย่าง
การลงทุนห้องชุดราคา 3 ล้านบาท พื้นที่ 35 ตร.ม. ค่าส่วนกลาง 45 บาท/ ตร.ม./ เดือน (ถ้ารายปีอยู่ที่ 35x45 = 1,575x12 คือ 18,900 บาท) อัตราค่าเช่าที่ได้รับ 20,000 บาท

กรณีที่มีต้นทุนภาษีที่ดินฯ (คิดฐานจากราคาประเมิน ในที่นี้ขอยกตัวอย่างให้เท่ากับราคาห้องชุด คือ 3 ล้านบาท) ห้องชุดราคา 3 ล้านบาท เสียภาษีที่ดินฯ อัตรา 0.03% เท่ากับเสียภาษีที่ดินฯ 900 บาท/ ปี อัตราค่าเช่าต่อเดือน 20,000 บาท รายได้ต่อปี 240,000 บาท หักค่าใช้จ่าย คือค่าส่วนกลางรายปี 18,900 บาท+ค่าภาษีที่ดินฯ 900 บาท = 19,800.00 บาท เท่ากับมีรายได้จากค่าเช่ารายปี 220,200 บาท อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 7.34% ต่อปี

กรณีที่มีไม่มีต้นทุนภาษีที่ดินฯ (คิดฐานจากราคาประเมิน ในทีนี้ขอยกตัวอย่างให้เท่ากับราคาห้องชุด คือ 3 ล้านบาท) ห้องชุดราคา 3 ล้านบาท อัตราค่าเช่าต่อเดือน 20,000 บาท รายได้ต่อปี 240,000 บาท หักค่าใช้จ่าย คือ ค่าส่วนกลางรายปี 18,900 บาท = 18,900.00 บาท เท่ากับมีรายได้จากค่าเช่ารายปี 221,100 บาท อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 7.37% ต่อปี
จะเห็นว่า การลงทุนห้องชุดกรณีที่มีต้นทุนภาษีที่ดินฯ กับกรณีที่ไม่มีต้นทุนภาษีที่ดินฯ อัตราผลตอบแทนห้องชุดกรณีที่มีต้นทุนภาษีที่ดินฯ 7.34% ต่อปี ส่วนกรณีที่ไม่มีต้นทุนภาษีที่ดินฯ 7.37% ต่อปี ต่างกันน้อยมากๆ มากจนอาจเรียกได้ว่าแทบไม่ต่างกัน
นี่ยังไม่รวมอัตราผลตอบแทนจาก Capital Gain ที่มีโอกาสได้เฉลี่ยประมาณปีละ 5-10% เมื่อเทียบกับ อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ที่จะได้ปีละไม่เกิน 2% ดังนั้น แม้จะมีภาษีที่ดินฯ เป็นต้นทุนใหม่ในการลงทุนอสังหาฯ แต่อัตราผลตอบแทนแทบไม่แตกต่างจากเมื่อครั้งที่ยังไม่มีต้นทุนภาษีที่ดินฯ เลย ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จึงยังเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ