ตึกแถว หรือจะเรียกให้เก๋ๆ ก็อาคารพาณิชย์ หรือจะช้อปเฮ้าส์ ก็เป็นอีกหนึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจลงทุน เพียงแต่ต้องเลือกลงทุนให้ถูกที่ ถูกทำเล โดยเฉพาะรูปแบบโครงการ เพราะปัจจุบันมีโครงการอาคารพาณิชย์เปิดขายมากขึ้น มีทั้งที่แบบเป็นโครงการขนาดเล็ก ไม่กี่ยูนิต (ส่วนใหญ่จะไม่เกิน 8 ยูนิต ล็อคละ 4 ยูนิต) กับโครงการขนาดใหญ่ที่เป็นโครงการที่ขายเฉพาะอาคารพาณิชย์เพียงอย่างเดียว
สำหรับคนที่กำลังสนใจอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ แล้วมีคำถามว่า เลือกลงทุนในอาคารพาณิชย์จำนวนน้อย ๆ หรือที่เป็นโครงการใหญ่ดี จากการสำรวจตลาดอาคารพาณิชย์หลายแห่ง แล้วลองวิเคราะห์ตลาดให้ดีแล้ว จะพบว่า
ความต้องการเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อค้าขายรูปแบบต่าง ๆ จริง ๆ แล้วไม่ได้มีมาก เพราะถ้ามีมากเกินไป ก็เท่ากับว่ามาแข่งกันเอง
อาคารพาณิชย์ที่ประสบความสำเร็จมีคนเช่าเต็ม คึกคัก ส่วนใหญ่ก็จะเป็นโครงการขนาดเล็ก ไม่เกิน 8 ยูนิต แต่ละยูนิต ก็มีแต่ละประเภทธุรกิจเปิดให้บริการ ไม่ชนกัน ไม่แข่งกันเอง แต่จะสนับสนุนกัน ส่วนอาคารพาณิชย์ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ ที่ได้รับความนิยมส่วนใหญ่ก็จะอยู่แถวโซนด้านหน้า เพราะคนซื้อหรือลูกค้าเองก็นิยมติดต่อหรือเลือกใช้บริการร้านค้าด้านหน้าเป็นหลัก
แน่นอนว่า โซนด้านหน้า ๆ หรือแม้แต่อาคารพาณิชย์ของโครงการเล็กที่มีไม่กี่ยูนิตก็จะมีราคาสูง เพราะทำเลติดริมถนน วิธีการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ จึงต้องเลือกให้ตรงกับวัตถุประสงค์ในการลงทุนของเราเอง คือ เราต้องการซื้ออาคารพาณิชย์เพื่อ 1. เพื่อการปล่อยเช่าต่อ หรือ 2. เพื่อการทำธุรกิจเอง
การลงทุนอาคารพาณิชย์เพื่อปล่อยเช่าต่อ
- ต้องเลือกทำเลที่เหมาะกับทั้งการค้าขายเป็นหลัก เช่น ห้องด้านหน้า ติดริมถนน ห้องหัวมุม เพราะโอกาสในการปล่อยเช่าจะง่ายกว่าห้องบริเวณอื่น
- ต้นทุนสูง ต้องประเมินความคุ้มของค่าเช่า ห้องลักษณะนี้จะต้นทุนสูงมากขึ้นอยู่กับแต่ละย่าน ถ้าเป็นในเมืองก็จะสูงมาก ถ้าชานเมืองก็จะถูกลงมา ให้ประเมินจากค่าเช่าว่าจะปล่อยเช่าได้ประมาณเท่าไหร่ ให้คิดกลับมาเป็นอัตราผลตอบแทนว่าคุ้มหรือไม่
- ลงทุนกี่ห้องดี ให้สำรวจว่าย่านนั้นมีร้านสะดวกซื้อรายใหญ่หรือไม่ ถ้ายังไม่มี และมีเงินลงทุน ให้เลือกลงทุน 2 ห้องเลย โดยเฉพาะ 2 ห้องริมสุด หัวมุม มีโอกาสที่จะได้รับความสนใจจากร้านสะดวกซื้อยักษ์ใหญ่มาเช่า ซึ่งจะได้ค่าเช่าที่สูงกว่าปล่อยให้รายย่อยมากกว่า 30-40% เพราะร้านสะดวกซื้อของรายใหญ่จะเปิดทำการ 24 ชม. หารเฉลี่ยค่าเช่าต่อชั่วโมงแล้วร้านสะดวกซื้อรายใหญ่เช่นนี้เขายังมองว่าคุ้ม
- ลงทุนให้เหมาะกับเงินของเรา แม้ว่าลงทุนอาคารพาณิชย์ 2 ห้องติดจะมีโอกาสที่ดี แต่ถ้าเราเงินลงทุนน้อย ก็เลือกให้เหมาะกับเงินงบประมาณตัวเองดีกว่า
- อาคารพาณิชย์ยุคใหม่ต้องมีที่จอดรถ อันนี้สำคัญมาก เพราะอาคารพาณิชย์ที่ไม่มีที่จอดรถ ถ้าไม่ใช่อยู่บนทำเลค้าขายที่ทุกคนต้องมาจริงๆ จะทำการค้าได้ยากขึ้น จึงต้องเป็นโครงการที่มีพื้นที่ด้านหน้าให้จอดรถ อย่างน้อย 1 คันก็ยังบริหารจัดการได้ แต่ถ้ามีมากกว่านั้น จะยิ่งมีโอกาสที่ดี
- ห้องแถวด้านใน มีโอกาสปล่อยเช่า แต่อาจจะต้องใช้สื่อออนไลน์ช่วยในการปล่อยเช่า กลุ่มผู้เช่าอาจจะเป็นกลุ่มที่ต้องการเปิดสำนักงานขนาดเล็กที่ไม่ต้องใช้ทำเลหน้าร้านค้าขายเพื่อดึงดูดคน โดยห้องแถวลักษณะนี้ ต้นทุนจะถูกกว่าโซนด้านหน้า แต่อัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ก็จะถูกลง และโอกาสในการปล่อยเช่าได้ ก็อาจจะช้ากว่า
การลงทุนอาคารพาณิชย์เพื่อทำธุรกิจเอง
- เลือกให้เหมาะกับประเภทธุรกิจ ถ้าทำการค้าขาย ต้องการหน้าร้าน แนะนำว่า ต้องโซนด้านหน้าเหมาะสุด แต่ถ้าไม่เลือกทำเลหน้าร้าน เพราะงบประมาณน้อย ต้องใช้สื่อออนไลน์ช่วยทำตลาดดึงคน ส่วนถ้าเปิดสำนักงาน ไม่จำเป็นต้องอยู่โซนด้านหน้า เพราะต้นทุนสูง เลือกโซนด้านในได้
- เลือกให้เหมาะกับงบประมาณ อันนี้สำคัญมาก ถ้าลงทุนเกินตัว เกินกว่ารายได้ที่คาดว่าจะได้รับ
ลงทุนด้วยเงินกู้ หรือซื้อเงินสดดี
ถ้ามีเงินสดพร้อมซื้อ ให้วิเคราะห์จากโอกาสในการหารายได้ ว่ามีโอกาสในการหารายได้ได้มากกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต้องเสียหรือไม่ ถ้ารายได้น้อยกว่า ควรเลือกซื้อเงินสดในสัดส่วนที่สูงกว่า แต่ธุรกิจที่จะลงทุนมีโอกาสสร้างรายได้มาก ซื้อด้วยเงินกู้ ก็มีข้อดี คือ นำเงินสดที่มีเป็นเงินสำรองฉุกเฉิน
แต่ถ้ามีเงินสดเพียงพอแค่เงินหมุนเวียน อันนี้วิเคราะห์ให้ดีว่า ถ้าซื้อด้วยเงินกู้ รายได้ที่คาดว่าจะได้ เพียงพอที่จะจ่ายเงินงวดหรือไม่ ถ้าคิดว่าพอ ก็ลุย แต่ถ้าไม่พอ แนะนำให้ลงทุนด้วยการเช่าไปก่อน ถ้ากิจการดี เป็นที่ยอมรับของลูกค้าแล้ว จะย้ายไปอยู่ทำเลไหน ลูกค้าก็พร้อมตามไป
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหา บ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน