ลงทุนที่ดินต้องดูผังเมือง

ก่อนหน้านี้ เราเคยนำเสนอเทคนิคต่างๆ ในการลงทุนที่ดินกันไปแล้ว ครั้งนี้ขอลงลึกอีกหนึ่งในเทคนิคสำคัญของการลงทุนที่ดิน นั่นก็คือ “รู้ผังเมือง ก่อนลงทุนที่ดิน”

การลงทุนในที่ดินนั้นจำเป็นต้องเข้าใจเรื่อง “ผังเมือง” เพื่อที่จะรู้ได้ว่า ที่ดินแปลงนี้ ใช้ประโยชน์ใดได้บ้างตามการอนุญาตของหน่วยงานรัฐ ซึ่งมีผลกับราคาซื้อขาย ถ้าเรารู้ เราจะได้ไม่เสียเปรียบในการต่อรองเรื่องราคา พร้อมกับตั้งราคาขายได้ถูกต้อง และเหมาะสมกับการใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้นจริงๆ

สำหรับตลาดการซื้อขายที่ดิน ผู้เสนอขายส่วนใหญ่ที่เป็นเจ้าของที่ดิน จะเลือกเสนอราคาตามที่ตัวเองต้องการเป็นหลัก โดยจะประเมินจากสิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ดินของตัวเอง แต่ไม่ค่อยทราบว่า ที่ดินของตัวเองอยู่บนผังเมืองสีอะไร ใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง และสอดคล้องกับราคาที่เราต้องการหรือไม่

ยกตัวอย่าง กรณีที่ทำเลที่ตั้งของที่ดินเรา กำลังจะมีรถไฟฟ้าเกิดขึ้นในอนาคต มีศักยภาพมาก น่าจะตั้งราคาขายสูงๆ ได้ แต่ปรากฎว่า ผังเมืองย่านนี้กลับยังไม่เปลี่ยนแปลง ยังคงจำกัดการพัฒนา ราคาที่ผู้สนใจจะซื้อจึงอาจไม่ได้สูงมาก ซึ่งกรณีนี้ ถ้าเจ้าของที่ดินจะขายทันที ก็ต้องยอมรับว่าราคาที่จะได้คงไม่ได้สูงมาก แต่ถ้ารออนาคต ก็อาจจะมีโอกาสที่จะได้ราคาที่สูงขึ้นจากรถไฟฟ้าในอนาคต และจากผังเมืองที่อาจจะมีการปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับการเกิดของรถไฟฟ้า

ผังเมืองเปลี่ยน ราคาก็เปลี่ยน ถ้าผังเมืองเปลี่ยนให้พัฒนาได้มากขึ้น ราคาก็จะขยับสูงขึ้น แต่ถ้าผังเมือง เปลี่ยนไปในทิศทางการควบคุมการเติบโตของพื้นที่นั้นๆ ราคาก็จะไม่ได้ขยับขึ้นมาก หรืออาจจะลดลงในบางกรณี
ในมุมของคนที่ต้องการลงทุนในที่ดิน ก็ต้องเรียนรู้เรื่องดังกล่าว อย่ามองแค่ศักยภาพของที่ดินจากโครงการรถไฟฟ้า ถนนตัดใหม่ ทางด่วนใหม่ แล้วรีบไปซื้อที่ดินมาลงทุน เพราะอาจเจ็บตัวได้ ถ้าที่ดินแปลงนั้นไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เต็มที่

ดังนั้น ก่อนจะลงทุนในที่ดิน จึงควรเรียนรู้เรื่องผังเมืองไว้ โดยผังเมืองของแต่ละจังหวัดแตกต่างกัน เพราะแต่ละจังหวัดมีความเป็นมาและสภาพแวดล้อมของเมืองแตกต่างกัน ผังเมืองรวมจังหวัดจึงต้องวางผังเมืองให้สอดคล้องกับลักษณะสำคัญของเมือง ทั้งในเชิงวัฒนธรรม เชิงเศรษฐกิจ อาชีพของคนส่วนใหญ่ในจังหวัดนั้นๆ

สำหรับการวางผังเมือง ก็จะกำหนดสิทธิประโยชน์ในการใช้ที่ดินตามรายละเอียด ดังนี้

– สีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
– สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
– สีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
– สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
– สีม่วง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
– สีเม็ดมะปราง ที่ดินประเภทคลังสินค้า
– สีขาว (มีกรอบและเส้นทแยงมุมสีเขียว) ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
– สีเขียว ที่ดินประเภทชนบท และเกษตรกรรม

ตัวอย่างจังหวัด กลุ่มเมืองเก่าแก่ เช่น อยุธยา เชียงใหม่ ฯลฯ ก็จะใช้ผังเมืองสีขาวกำหนดพื้นที่อนุรักษ์ พร้อมกับมีกฎหมายย่อยเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเป็นเชิงอนุรักษ์ตามลักษณะของเมืองนั้นๆ หรือเช่นเดียวกับกลุ่มเมืองเกษตรกรรม ที่จะวางผังเมืองสีขาว หรือสีเขียวให้กับพื้นที่ที่เป็นพื้นที่เกษตรกรรม ส่วนกลุ่มเมืองใหญ่ เช่น ก็จะมีพื้นที่จำนวนมากที่เป็นผังเมืองสีแดง สีน้ำตาล สีส้ม เป็นต้น

นอกจากแต่ละสีของผังเมืองที่ควรเรียนรู้ ในผังเมือง ก็จะมีข้อจำกัดย่อยๆ เกี่ยวกับประโยชน์การใช้ที่ดินอีก ซึ่งผู้ลงทุนสามารถติดต่อขอรายละเอียดเกี่ยวกับผังเมืองแต่ละจังหวัดได้ที่สำนักงานผังเมืองท้องถิ่น

แม้รายละเอียดที่ต้องศึกษาเกี่ยวกับผังเมือง อาจจะดูยุ่งยากไปสักเล็กน้อย แต่ถ้าผู้ลงทุนเรียนรู้ไปสักระยะหนึ่ง ก็จะพอเข้าใจ และรู้ว่าเรื่องผังเมืองไม่ได้ยากอย่างที่คิด