เชื่อว่าเวลานี้เหล่านักลงทุนอสังหาฯ สมัครเล่น ที่อยากจะซื้อสินทรัพย์เป็นของตนเองเพื่อทำการปล่อยเช่า ต่างคุ้นคิดไม่ตกว่าจะซื้อทาวน์เฮ้าส์มือสอง หรือคอนโดฯ ดี เพราะดูเหมือนอสังหาฯ ทั้ง 2 ประเภทจะให้ความคุ้มค่าที่ใกล้เคียงกัน บางคนมีกองเชียร์หนุนให้ซื้อบ้าน เพราะได้เรื่องเอกสิทธิ์ที่ดินเพิ่ม ในขณะที่คอนโดฯ หากศึกษาดี ๆ จะพบว่า เมื่อเกิดเรื่องไม่คาดฝันขึ้น ผู้อยู่อาศัยมีสิทธิได้รับเงินประกันที่ทางโครงการนั้นทำไว้ เมื่อทางนิติบุคคลลงมิติเห็นชอบ แล้วอย่างนี้ตกลงว่าลงทุนแบบไหนถึงได้ความคุ้มค่าสูงสุด ต่อไปนี้ข้อกังวลใจเหล่านี้จะหมดไป เมื่อได้รู้ถึงความแตกต่างของการลงทุนปล่อยเช่าระยะยาวทั้งทาวน์เฮ้าส์และคอนโดฯ อย่างเจาะลึก
เมื่อคิดซื้อ “ทาวน์เฮ้าส์” เพื่อลงทุนปล่อยเช่า
- กลุ่มผู้ที่มีความต้องการเช่าทาวน์เฮ้าส์ ส่วนใหญ่มักเป็นครอบครัว
- ทาวน์เฮ้าส์ เป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่มักมีราคาปรับขึ้นทุกปี และจะผันแปรไปตามความเจริญของทำเลนั้น เช่นเดียวกับที่ดิน โดยเฉพาะในย่านกำลังพัฒนาตามแผนแม่บทของรัฐบาล
- ส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนมักนิยมเลือกทาวน์เฮ้าส์มือสองมาปล่อยเช่ามากกว่าซื้อมือหนึ่ง อาจเป็นเพราะราคาจับต้องได้ ต้นทุนไม่สูง และอยู่ในทำเลดี แหล่งชุมชน ซึ่งไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นแล้ว แต่สิ่งที่ต้องเตรียมรับมือคือ ค่าใช้จ่ายในการรีโนเวท ที่ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านเป็นตัววัด
- นักลงทุนเสียค่าส่วนกลางให้ผู้เช่าน้อย หรืออาจไม่ต้องจ่ายเลย หากเป็นทาวน์เฮ้าส์เก่ามือสอง อยู่ในโครงการไม่มีพื้นที่ส่วนกลาง
- การขอกู้ซื้อบ้านมือสองมักจะได้วงเงินกู้ไม่ 100% ของราคาประเมิน
- หมั่นปรับปรุง ซ่อมแซมบ้านให้ดูใหม่ น่าอยู่เสมอ สามารถลดอัตราการย้ายออกของผู้เช่าได้ ทั้งนี้ยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับตัวบ้าน
ลงทุนปล่อยเช่า “คอนโดฯ” สิ่งที่ต้องเผชิญคือ
- กลุ่มที่มีความต้องการเช่าคอนโดฯ มักเป็นกลุ่มคนทำงาน นักศึกษา หรือชาวต่างชาติ ที่ต้องการความสะดวกเรื่องการเดินทางไปทำงาน หรือสถานศึกษา
- ทำเล เป็นปัจจัยสำคัญของการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ หากอยู่ใกล้รถไฟฟ้า แหล่งชุมชน หรือย่าน CBD มักมีระดับดีมานด์สูง เช่นเดียวกับผลตอบแทนค่าเช่า
- ลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ อาจต้องทำใจเรื่องคู่แข่ง เนื่องจากมีซัพพลายสูง
- นักลงทุนจำเป็นต้องรับภาระค่าส่วนกลาง และกองทุน (จ่ายครั้งเดียว ณ วันโอนกรรมสิทธิ)
- การขอกู้ซื้อคอนโดฯ ปัจจุบันธนาคารมักร่วมกับโครงการที่จะซื้อ จึงทำให้กู้ได้ง่ายขึ้น และบางสถาบันทางการเงินให้ 100% ของราคาประเมิน
- คอนโดฯ เมื่อวันเวลาผ่านไปหลายปี อาคารจะเสื่อมโทรม หากไม่ได้ซ่อมบำรุง มูลค่าของห้องชุดจะตกลง ซึ่งจะส่งผลต่ออัตราค่าเช่า
สรุปความคุ้มค่าของการลงทุน
จากรายละเอียดการลงทุนอสังหาฯ ทั้งรูปแบบของทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม จะเห็นได้ว่าความคุ้มค่าของผลตอบแทนนั้นมีความแตกต่างกัน ดังนี้
ทาวน์เฮ้าส์ = เมื่อสภาพของบ้านเป็นปัจจัยสำคัญทั้งการกำหนดราคาค่าเช่า และเป็นส่วนประกอบของการสร้างแรงจูงใจให้กับผู้เช่า ดังนั้นจึงทำให้ผู้ลงทุนหลายรายตัดสินใจควักเงินส่วนตัวเพิ่ม เพื่อรีโนเวทใหม่หมด โดยมีจุดประสงค์ให้ได้อัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น แบบไม่ต้องรอแรงกระตุ้นจากศักยภาพทำเลที่ตั้ง
ยกตัวอย่าง ราคาทาวน์เฮ้าส์มือสอง ราคา 1,500,000 บาท ค่าซ่อมบำรุง + ตกแต่ง 100,000 บาท สามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 10,000-15,000 บาท/เดือน (หากอยู่ในทำเลย่านชุมชน)
คอนโดฯ = ความคุ้มค่าของการลงทุนอสังหาฯ อย่างคอนโดมิเนียม ดูเหมือนจะหนีไม่พ้นทำเล เพราะถ้าหากปักหมุดในเส้นรถไฟฟ้า จะสามารถเรียกค่าเช่าได้ในอัตราค่อนสูง ถึงแม้ว่าจะมีเรื่องระดับคุณภาพของคอนโดฯ มาเป็นปัจจัยสำคัญก็ตาม
ยกตัวอย่าง ราคาคอนโดฯ โซนสุขุมวิทตอนปลาย ห่างจากรถไฟฟ้าในระยะที่เดินได้ ไม่เกิน 300 เมตร เป็นห้องชุดประเภท 1 ห้องนอน 30 ตร.ม. ราคา 2,800,000 บาท ค่าส่วนกลาง 1,350 บาท/เดือน (เฉลี่ย 45 บาท/ตร.ม.) สามารถปล่อยเช่าได้ในราคา 12,000-15,000 บาท/เดือน
จะเห็นได้ว่าทั้งทาวน์เฮ้าส์และคอนโดฯ นั้นผลตอบแทนในการปล่อยเช่าใกล้เคียงกัน โดยจากตัวอย่างเป็นอสังหาฯ ที่อยู่ในทำเลย่านชุมชน และใกล้รถไฟฟ้า ซึ่งมีระดับดีมานด์และซัพพลายค่อนข้างสูง ทั้งนี้ทั้งนั้นทั้ง 2 รูปแบบของการลงทุนจะต้องเผชิญในเรื่อง Vacancy Rate เมื่อหาผู้เช่าไม่ได้ประมาณ 1-2 เดือน และต้องแบกรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทั้งประกันบ้าน ภาษี และค่าส่วนกลาง
แต่สำหรับจุดเด่นเรื่องความคุ้มของทาวน์เฮ้าส์นั้น หากซื้อบ้านหลังละ 1 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 10,000 บาท คิดเป็นรายได้ทั้งปี 120,000 บาท หักช่วงที่ไม่มีผู้เช่า 2 เดือนและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เหลือประมาณ 70,000 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนประมาณ 7% ซึ่งมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น และยังได้รับอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ไว้ขายต่อเพิ่มมูลค่าได้มากกว่าคอนโดฯ ซึ่งเมื่อนานวันเข้าคอนโดฯ มีสภาพเก่า ไม่ได้รับการดูแล อีกทั้งทำเลไม่โดดเด่น ราคาจะตกลง
เมื่อได้เรียนรู้ข้อแตกต่างของการลงทุนอสังหาฯ ทั้ง 2 ประเภทแล้ว เชื่อว่าเหล่านักลงทุนมือสมัครเล่นต่างกำลังคิดหาโครงการตั้งอยู่บนทำเลทอง ใกล้แหล่งไลฟ์สไตล์ และรถไฟฟ้า เพื่อหวังผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าระยะยาวในเรทที่สูงอยู่เป็นแน่
เรื่องข้างต้นเขียนโดย อารยา ศิริพยัคฆ์ Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหา บ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน