ลงทุนอสังหาฯ อย่าลืมภาษีที่ดิน

DDproperty Editorial Team
ลงทุนอสังหาฯ อย่าลืมภาษีที่ดิน
เรียกว่าเป็นประเด็นร้อนของวงการอสังหาริมทรัพย์ในรอบสัปดาห์ที่ผ่านมา หลังจากที่ครม.ไฟเขียวผ่านพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยในบทความนี้จะเน้นในส่วนของที่อยู่อาศัยเป็นหลัก และพ.ร.บ.ฉบับใหม่ก็มีการกำหนดอัตราสูงสุดของภาษีที่ดินพักอาศัยไว้ 0.3% ของมูลค่าทรัพย์สิน
คนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังแรกมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ได้รับผลกระทบ ได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษีนี้ คนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังแรกมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษีสูงสุด 0.3% ของมูลค่าทรัพย์สิน คาดว่าจะเก็บจริง 0.05-0.10% ของมูลค่าทรัพย์สิน
ส่วนคนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สอง ภาษาชาวบ้านพูดง่ายๆ ก็คือ โดนเก็บตั้งแต่บาทแรก – หลังสองเสียตั้งแต่บาทแรก อัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 0.3% ของมูลค่าทรัพย์สิน คาดว่าจะเก็บจริง 0.03-0.30% ของมูลค่าทรัพย์สิน (อัตราภาษีจะคิดจากมูลค่าทรัพย์สิน เริ่มจากน้อยกว่า 5 ล้านบาท จัดเก็บ 0.03% จนถึงมากกว่า 100 ล้านบาท จัดเก็บ 0.30%)
ถ้าเป็นในอดีต คนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สองถือว่าเป็นคนรวย เป็นคนมีกำลังซื้อสูง แต่ในยุคนี้ โดยเฉพาะตั้งแต่หลังน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 คนที่เคยมีบ้าน-คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ อยู่แล้วและเจอน้ำท่วม อยู่บ้านไม่ได้เป็นเดือน จนต้องไปเช่าที่อยู่อาศัยชั่วคราวหรือไปอยู่ต่างจังหวัดก็เริ่มสนใจที่จะซื้อบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สองทั้งกรุงเทพฯ ในทำเลที่น้ำไม่ท่วม หรือเลือกซื้อบ้านพักตากอากาศ หรือคอนโดฯ ริมทะเล คอนโดฯ เมืองภูเขากันมากขึ้น
นอกจากนี้ การจราจรที่ติดขัดมาก ทำให้คนที่มีบ้านอยู่ชานเมืองแล้ว ตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ใกล้แนวรถไฟฟ้าเพื่อสะดวกในการทำงาน รวมถึงกระแสซื้อคอนโดฯ เพื่อการลงทุนของมนุษย์เงินเดือนที่บูมมากในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ซึ่งปัจจัยหลากหลายที่กล่าวมา ทำให้คนกรุงเทพฯ จำนวนไม่น้อยมีบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สองเพิ่มขึ้น ดังนั้น เมื่อมีกฎหมายภาษีที่ดินฯ ออกมา คนที่มีบ้าน-คอนโดหลังที่สองย่อมมีต้นทุนด้านภาษีเพิ่มเข้ามา
ในมุมของการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนแล้ว คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์หลายคนก็ยังมองว่า แม้จะมีต้นทุนด้านภาษีที่ดินฯ เพิ่มเข้ามา แต่อสังหาฯ ก็ยังน่าลงทุน จากมูลค่าส่วนต่างของราคาทรัพย์สินที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต หรือ Capital Gain ซึ่งยังคุ้ม เพราะภาษีที่ต้องจ่ายไม่ได้สูงมาก
แต่ก็ยังถือว่าเป็นต้นทุนที่ควรรู้ และนักลงทุนควรนำต้นทุนด้านภาษีที่ดินฯ มาคำนวณด้วย เพราะหากมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ จริงเมื่อใดแล้ว คนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สองก็ต้องจ่ายตามอัตราภาษีที่ท้องถิ่นนั้นๆ กำหนด หากเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าก็ต้องคำนวณว่า อัตราผลตอบแทน (Yield) หลังจากหักค่าใช้จ่ายส่วนกลางและภาษีที่ดินฯ (ให้นำภาษีที่คาดว่าจะต้องจ่ายมาหารเป็นรายเดือน) แล้วจะมีอัตราผลตอบแทนจริงเท่าไร
ยกตัวอย่าง ห้องชุด พื้นที่ 30 ตร.ม. ค่าส่วนกลาง 35 บาท/ตร.ม./ เดือน ห้องชุดมีมูลค่าตามราคาประเมิน 1.50 ล้านบาท (เบื้องต้นตามหลักการจะนำราคาประเมินมาคิดภาษี ไม่ใช่ราคาซื้อขาย)
– กรณีที่คิดจากอัตราภาษีสูงสุด 0.30% ของมูลค่าทรัพย์สิน (ราคาประเมินนั่นเอง) จะต้องเสียภาษีต่อปี (1.5 ล้านบาท x 0.30%) เท่ากับ 4,500 บาท เฉลี่ยต่อเดือน คือ 375 บาท/ เดือน
– กรณีที่คิดจากอัตราภาษีที่คาดว่าจะจัดเก็บ คือห้องชุดราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท จัดเก็บในอัตรา 0.03% ซึ่งในที่นี้ราคาประเมินห้องชุด คือ 1.5 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีต่อปี (1.5 ล้านบาท x 0.03%) เท่ากับ 450 บาท เฉลี่ยต่อเดือน คือ 37.50 บาท/ เดือน

ค่าใช้จ่ายเบื้องต้น

เมื่อนำมารวมกับค่าส่วนกลาง 35 บาท/ ตร.ม./ เดือน เท่ากับเสียค่าส่วนกลางเดือนละ 1,050 บาท ส่วนใหญ่จะให้จ่ายเป็นรายปีซึ่งอยู่ที่ 12,600 บาท/ ปี เท่ากับว่าจะมีค่าใช้จ่ายจากค่าส่วนกลาง+ค่าภาษีที่ดิน รายปีเท่ากับ (12,600+450) 13,050 บาท เฉลี่ยเป็นรายเดือน เท่ากับ (1,050+37.50) 1,087.50 บาท

อัตราผลตอบแทนเบื้องต้น

อัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ คือ 7,000 บาท/ เดือน (7,000x12) คาดว่าจะมีรายได้ค่าเช่าต่อปี 84,000 บาท หักค่าส่วนกลาง+ค่าภาษีที่ดิน 13,050 บาท จะมีรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย 70,950 บาท หารด้วยราคาห้องชุด 1.5 ล้านบาทแล้วคูณด้วย 100 (ในตัวอย่างนี้ขอใช้ตามราคาประเมินเลย ซึ่งในความเป็นจริง ราคาซื้อขายจะสูงกว่าราคาประเมิน) เท่ากับว่าจะมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 4.73% ต่อปี
จะเห็นว่าภาษีที่ดินฯ ที่จะต้องเสียเป็นต้นทุนในห้องชุดหลังที่สองไม่ได้สูงมาก แต่ก็เป็นต้นทุนที่ต้องนำมาคำนวณ ซึ่งในทางปฏิบัติ เจ้าของห้องชุดอาจจะรวมต้นทุนทั้งค่าส่วนกลางและค่าภาษีที่ดินฯ ไปแล้วในอัตราค่าเช่า
หมายเหตุ การจะปรับเพิ่มอัตราค่าเช่า ตามต้นทุนที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ไม่สามารถทำได้โดยง่าย เพราะต้องอิงกับอัตราค่าเช่าตามตลาด หากปรับสูงมาก ผู้เช่าก็มีทางเลือกเช่าห้องชุดอื่นที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียงกัน แต่อัตราค่าเช่าถูกกว่า เป็นต้น

ค้นหาที่อยู่อาศัยทำเลที่ใช่ในราคาที่ชอบได้ที่นี่

1 123465661847_l
บ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮ้าส์

3 44298531_l425

คอนโดมิเนียม
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับ การซื้อบ้าน , คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียด การคำนวณสินเชื่อบ้าน ให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ