ลงทุนอสังหาฯ อย่าลืมภาษีที่ดิน

เรียกว่าเป็นประเด็นร้อนของวงการอสังหาริมทรัพย์ในรอบสัปดาห์ที่ผ่านมา หลังจากที่ครม.ไฟเขียวผ่านพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยในบทความนี้จะเน้นในส่วนของที่อยู่อาศัยเป็นหลัก และพ.ร.บ.ฉบับใหม่ก็มีการกำหนดอัตราสูงสุดของภาษีที่ดินพักอาศัยไว้ 0.3% ของมูลค่าทรัพย์สิน

คนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังแรกมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทไม่ได้รับผลกระทบ ได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษีนี้ คนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังแรกมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท อัตราภาษีสูงสุด 0.3% ของมูลค่าทรัพย์สิน คาดว่าจะเก็บจริง 0.05-0.10% ของมูลค่าทรัพย์สิน

ส่วนคนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สอง ภาษาชาวบ้านพูดง่ายๆ ก็คือ โดนเก็บตั้งแต่บาทแรก – หลังสองเสียตั้งแต่บาทแรก อัตราภาษีสูงสุดไม่เกิน 0.3% ของมูลค่าทรัพย์สิน คาดว่าจะเก็บจริง 0.03-0.30% ของมูลค่าทรัพย์สิน (อัตราภาษีจะคิดจากมูลค่าทรัพย์สิน เริ่มจากน้อยกว่า 5 ล้านบาท จัดเก็บ 0.03% จนถึงมากกว่า 100 ล้านบาท จัดเก็บ 0.30%)

ถ้าเป็นในอดีต คนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สองถือว่าเป็นคนรวย เป็นคนมีกำลังซื้อสูง แต่ในยุคนี้ โดยเฉพาะตั้งแต่หลังน้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 คนที่เคยมีบ้าน-คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ อยู่แล้วและเจอน้ำท่วม อยู่บ้านไม่ได้เป็นเดือน จนต้องไปเช่าที่อยู่อาศัยชั่วคราวหรือไปอยู่ต่างจังหวัดก็เริ่มสนใจที่จะซื้อบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สองทั้งกรุงเทพฯ ในทำเลที่น้ำไม่ท่วม หรือเลือกซื้อบ้านพักตากอากาศ หรือคอนโดฯ ริมทะเล คอนโดฯ เมืองภูเขากันมากขึ้น

นอกจากนี้ การจราจรที่ติดขัดมาก ทำให้คนที่มีบ้านอยู่ชานเมืองแล้ว ตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ใกล้แนวรถไฟฟ้าเพื่อสะดวกในการทำงาน รวมถึงกระแสซื้อคอนโดฯ เพื่อการลงทุนของมนุษย์เงินเดือนที่บูมมากในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ซึ่งปัจจัยหลากหลายที่กล่าวมา ทำให้คนกรุงเทพฯ จำนวนไม่น้อยมีบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สองเพิ่มขึ้น ดังนั้น เมื่อมีกฎหมายภาษีที่ดินฯ ออกมา คนที่มีบ้าน-คอนโดหลังที่สองย่อมมีต้นทุนด้านภาษีเพิ่มเข้ามา

ในมุมของการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนแล้ว คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์หลายคนก็ยังมองว่า แม้จะมีต้นทุนด้านภาษีที่ดินฯ เพิ่มเข้ามา แต่อสังหาฯ ก็ยังน่าลงทุน จากมูลค่าส่วนต่างของราคาทรัพย์สินที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต หรือ Capital Gain ซึ่งยังคุ้ม เพราะภาษีที่ต้องจ่ายไม่ได้สูงมาก

แต่ก็ยังถือว่าเป็นต้นทุนที่ควรรู้ และนักลงทุนควรนำต้นทุนด้านภาษีที่ดินฯ มาคำนวณด้วย เพราะหากมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินฯ จริงเมื่อใดแล้ว คนที่มีบ้าน-คอนโดฯ หลังที่สองก็ต้องจ่ายตามอัตราภาษีที่ท้องถิ่นนั้นๆ กำหนด หากเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าก็ต้องคำนวณว่า อัตราผลตอบแทน (Yield) หลังจากหักค่าใช้จ่ายส่วนกลางและภาษีที่ดินฯ (ให้นำภาษีที่คาดว่าจะต้องจ่ายมาหารเป็นรายเดือน) แล้วจะมีอัตราผลตอบแทนจริงเท่าไร

เมื่อนำมารวมกับค่าส่วนกลาง 35 บาท/ ตร.ม./ เดือน เท่ากับเสียค่าส่วนกลางเดือนละ 1,050 บาท ส่วนใหญ่จะให้จ่ายเป็นรายปีซึ่งอยู่ที่ 12,600 บาท/ ปี เท่ากับว่าจะมีค่าใช้จ่ายจากค่าส่วนกลาง+ค่าภาษีที่ดิน รายปีเท่ากับ (12,600+450) 13,050 บาท เฉลี่ยเป็นรายเดือน เท่ากับ (1,050+37.50) 1,087.50 บาท

อัตราค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ คือ 7,000 บาท/ เดือน (7,000x12) คาดว่าจะมีรายได้ค่าเช่าต่อปี 84,000 บาท หักค่าส่วนกลาง+ค่าภาษีที่ดิน 13,050 บาท จะมีรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย 70,950 บาท หารด้วยราคาห้องชุด 1.5 ล้านบาทแล้วคูณด้วย 100 (ในตัวอย่างนี้ขอใช้ตามราคาประเมินเลย ซึ่งในความเป็นจริง ราคาซื้อขายจะสูงกว่าราคาประเมิน) เท่ากับว่าจะมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 4.73% ต่อปี

จะเห็นว่าภาษีที่ดินฯ ที่จะต้องเสียเป็นต้นทุนในห้องชุดหลังที่สองไม่ได้สูงมาก แต่ก็เป็นต้นทุนที่ต้องนำมาคำนวณ ซึ่งในทางปฏิบัติ เจ้าของห้องชุดอาจจะรวมต้นทุนทั้งค่าส่วนกลางและค่าภาษีที่ดินฯ ไปแล้วในอัตราค่าเช่า

หมายเหตุ การจะปรับเพิ่มอัตราค่าเช่า ตามต้นทุนที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ไม่สามารถทำได้โดยง่าย เพราะต้องอิงกับอัตราค่าเช่าตามตลาด หากปรับสูงมาก ผู้เช่าก็มีทางเลือกเช่าห้องชุดอื่นที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียงกัน แต่อัตราค่าเช่าถูกกว่า เป็นต้น

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับ การซื้อบ้าน , คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียด การคำนวณสินเชื่อบ้าน ให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น