ลงทุนอสังหาฯ ให้ประสบความสำเร็จ ต้องซื้อคอนโดใจกลางเมือง

ปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกประเภทของการลงทุนที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะการซื้อคอนโดเพื่อนำมาปล่อยเช่า เนื่องจากเป็นการลงทุนที่มีโอกาสให้ผลตอบแทนหรือรายได้แก่ผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอ

สำหรับใครที่สนใจลงทุนในอสังหาฯ เพื่อเปลี่ยนเงินออมเป็นกำไร และกำลังสนใจการซื้อคอนโดเป็นทางเลือกของการลงทุน เราได้มีโอกาสสัมภาษณ์คุณปุ้ย-กันยารัตน์ พิพิธารมย์ นักลงทุนอสังหาฯ มาช่วยแบ่งปันประสบการณ์การลงทุนให้ทุกคนได้รู้กัน

ปัจจุบันคุณปุ้ยมีลงทุนคอนโดในกรุงเทพฯ อยู่ 3 แห่ง ซึ่งทั้งหมดอยู่ในทำเลใกล้รถไฟฟ้า โดยคุณปุ้ยได้เล่าให้เราฟังถึงปัจจัยที่ช่วยในการเลือกลงทุนในอสังหาฯ ไว้อย่างน่าสนใจ

“คอนโดปล่อยให้เช่าได้ง่ายกว่าที่ดินและบ้านเพราะคอนโดส่วนใหญ่อยู่ในตัวเมือง ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรือโรงเรียน” คุณปุ้ยกล่าว

คนที่อยู่ในเมืองที่ใช้ชีวิตทำงานและเร่งรีบ ส่วนมากจะมองหาที่อยู่ที่สะดวกต่อการเดินทางและอยู่ใกล้สาธารณูปโภคที่จำเป็นและสถานที่สำคัญ นอกจากนี้ คอนโดยังสามารถลงทุนพร้อมกันได้หลาย ๆ ที่

“เราสามารถทำได้โดยใช้รายการเดินบัญชีมากกว่า 6 เดือนถึง 1 ปี ไปยื่นกู้ได้โดยไม่ต้องลงทุน 100% สมมติว่าต้องการลงทุนซื้อคอนโด 3 ล้านบาท ใช้เงินทุนประมาณ 10-20% หรือ 3 แสนบาท ในการลงทุน เราสามารถเก็บค่าเช่ามาจ่ายธนาคารได้ ก็เหมือนกับให้ผู้เช่าจ่ายแทนเราได้ นอกจากนี้ยังใช้วิธีกู้ทีละหลัง โดยจ่ายตรงตามกำหนดทุกเดือน”

การคิดค่าใช้จ่ายออกมาอย่างละเอียดแบบคุณปุ้ยนี้ก็จะทำให้มองภาพออกว่าการลงทุนในคอนโด จะสำเร็จได้ด้วยการวางแผนที่ละเอียดรอบคอบ โดยสามารถลงทุนในคอนโดและหาเงินมาหมุนเวียนจากการปล่อยให้เช่าไปพร้อมกันได้

DDproperty มีตัวช่วยที่จะทำให้คุณคำนวณสินเชื่อได้ก่อนซื้อ ด้วยเครื่องมือ “Mortgage Affordability Calculator” หรือเครื่องคำนวณสินเชื่อที่จะช่วยคำนวณว่าคุณกู้เงินได้มากเท่าไหร่ และต้องผ่อนต่องวดแค่ไหน โดยคุณสามารถปรับเปลี่ยนตัวแปรในการคำนวณได้ตามต้องการ ไม่ว่าจะเป็นราคาคอนโด วงเงินกู้ ระยะเวลากู้ และอัตราดอกเบี้ย

สำหรับคนที่กังวลว่าคอนโดจะไม่มีความเป็นบ้านเหมือนบ้านเดี่ยว คุณปุ้ยมองว่า ความเป็น “บ้าน” อาจไม่ได้ขึ้นอยู่กับขนาดหรือรูปแบบของสถานที่เสมอไป

“บ้านคือสถานที่ที่เราอยู่อาศัยเป็นครอบครัว มีพ่อ แม่ ลูก สัตว์เลี้ยง ต้นไม้ และสิ่งที่เรารักที่ทำให้อยู่อาศัยด้วยกันแล้วมีความสุข บ้านคือที่ที่มีความเข้าใจ ที่ที่เราสัมผัสได้ถึงความรักและความอบอุ่นเมื่อทั้งครอบครัวอยู่ด้วยกัน”

คุณปุ้ยได้แชร์ประสบการณ์ในการเลือกซื้อคอนโดของเธอ ว่าจะศึกษา 3 สิ่งนี้ก่อนเสมอ

ขึ้นชื่อว่าเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว สถานที่จึงสำคัญเสมอสำหรับผู้ที่จะมาเช่า และถ้าอยากให้มีคนมาสนใจเช่าจำนวนมาก ก็จำเป็นที่จะต้องศึกษาความต้องการของตลาดให้ดีด้วย

“ปุ้ยจะดูก่อนว่าแถวนั้นมีแหล่งงาน อาคารออฟฟิศ โรงพยาบาล โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า หรืออะไรที่เป็นที่ดึงดูดคนจำนวนมากไหม”

ถ้ามองประเด็นนี้ ย่านสาทร-บางรัก-บางโคล่ ซึ่งเป็นย่านธุรกิจหลักและใกล้ย่านท่องเที่ยวชื่อดังของกรุงเทพฯ นั้น จึงตอบโจทย์เธออย่างเต็มที่ โดยเป็นย่านที่ได้รับความสนใจและความต้องการสูง ทั้งจากคนไทยเองและจากชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาเพื่ออยู่อาศัยทั้งระยะสั้นและระยะยาว

นอกจากนี้ คอนโดทั้ง 3 แห่งที่คุณปุ้ยลงทุนนั้น เป็นคอนโดที่สะดวกสบายต่อการเดินทาง อยู่ใกล้ทั้งระบบขนส่งสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า และทางออกถนนใหญ่สำหรับผู้ที่ใช้รถยนต์

อีกปัจจัยที่สำคัญสำหรับคุณปุ้ยคือชื่อเสียงของโครงการที่จะไปลงทุนในอสังหาฯ โดยจะเลือกจากบริษัทผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียง มีความน่าเชื่อถือ เป็นชื่อที่คนอยากมาเช่าอยู่ เพราะชื่อโครงการเองก็จะเป็นตัวโฆษณาให้ในระดับหนึ่งแล้วว่า ที่อยู่จะเป็นอย่างไร ทั้งตัวห้องคอนโดเอง สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ

นอกจากนี้ การเลือกโครงการที่เป็นที่รู้จัก ก็จะเป็นการสื่อว่า เป็นคอนโดที่มีมาตรฐานความปลอดภัยสูง มีเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยที่น่าเชื่อถือ ควรมีกล้องวงจรปิดคอยสอดส่องไปทั่วอาคาร มีคีย์การ์ดที่ใช้เข้าออก และบันไดหนีไฟที่เป็นไปตามมาตรฐาน ซึ่งจะสร้างความอุ่นใจให้ผู้เช่าไม่น้อย หากมีสิ่งเหล่านี้ คอนโดที่เราจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็จะมีจุดเด่นที่เราใช้โฆษณาได้เวลาประกาศให้เช่า

อีกสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญกับทิศทางและตำแหน่งห้องด้วย คือ “ห้องวิวสวน วิวสระ หรือไม่มีตึกบัง” ถือเป็นปัจจัยหลัก ๆ ที่ลูกค้าจะเลือกห้องเรา และอยู่ได้นานกว่า”

แม้ว่าห้องที่มีวิวดี ๆ จะมีราคาแพงกว่า แต่หากลองมาคิดดูถึงรายรับที่จะได้จากห้องนั้นแล้ว ก็อาจจะคุ้มที่จะจ่ายเพิ่มด้วย

เนื่องจากเราจะซื้อเพื่อเป็นการลงทุน ราคาและความคุ้มค่าจึงเป็นอีกสิ่งที่สำคัญที่จะต้องคิดคำนวณออกมาอย่างละเอียด

“ก่อนตัดสินใจลงทุนต้องหาข้อมูลในอินเตอร์เนตว่าในละแวกใกล้เคียงราคาเป็นอย่างไร ปล่อยเช่าเท่าไหร่ รอบ ๆ ด้านมีสถานที่และสิ่งอำนวยความสะดวกอะไรบ้างในปัจจุบันและอนาคต”

สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดว่ามูลค่าของคอนโดเองและอัตราค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นได้มากน้อยแค่ไหน ได้ค่าตอบแทนในการลงทุนเท่าไหร่

“อสังหาฯ ที่เราซื้อ จะต้องมาคำนวณดูผลตอบแทน ซึ่งแต่ละคนอาจมีเป้าไม่เท่ากัน ส่วนตัวเราเองตั้งเป้าไว้ว่าจะต้องได้มากกว่า 7% ต่อปี” ซึ่งผลตอบแทนเองก็จะขึ้นอยู่กับค่าใช้จ่ายที่ใช้ไปในการลงทุนด้วย เช่น เงินที่กู้มาเพื่อลงทุนซื้อคอนโด

การลงทุนทุกอย่างย่อมมีความเสี่ยง และการลงทุนในรูปแบบของคอนโดก็เช่นกัน โดยใน 2-3 ปีที่ผ่านมา ทั่วโลกได้ผ่านวิกฤตโควิด-19 ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดเช่าคอนโด ผู้เช่าชาวต่างชาติหายไปเกือบหมด เพิ่งมาฟื้นตัวได้ในช่วงปี 2565 นี้ และในส่วนของคนไทยเอง ทั้งพิษเศรษฐกิจที่เกิดจากโควิด-19 ก็ทำให้มีปัญหาในการเช่า

“ช่วงโควิดหนัก ๆ ปี 2563 และ 2564 มีลูกค้าย้ายออกเพราะประสบปัญหาทางการเงิน ทำให้เราต้องลดค่าเช่าลงบ้าง เพื่อดึงให้คนเก่าอยู่ และจูงใจให้คนใหม่เข้ามาเช่า แม้จะได้ค่าเช่าลดลงจากปกติแต่ก็ยังมีกระแสเงินสดมาหมุนเวียนบ้าง แล้วเราก็มาขอผ่อนปรนกับธนาคาร ขอลดดอกเบี้ย หรือเจรจาขอหยุดจ่ายไปก่อน 1 ปีระหว่างรอฟื้นตัว”

ดังนั้น สิ่งสำคัญอีกอย่างในการลงทุนอสังหาฯ คือต้องวางแผนสำรองไว้ให้ดี สำหรับเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันที่จะกระทบต่อรายได้ของเราในอนาคต

โดยรวมแล้ว ธุรกิจอสังหาฯ เป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจ และมีตัวเลือกในการลงทุนหลายแบบ แต่การลงทุนในอสังหาฯ ต้องเลือกทำเลที่ดีเป็นหลัก พร้อมด้วยราคาที่เหมาะสม เพื่อที่จะทำกำไรให้ได้ตามเป้าที่เราวางไว้ ดังนั้น จึงต้องศึกษาปัจจัยต่าง ๆ ให้ดีก่อนลงทุน

“ฝากถึงคนที่วางแผนจะลงทุนอสังหาฯ ควรศึกษาหาความรู้ก่อนตัดสินใจที่จะได้ทรัพย์นั้นมาครอบครอง คำนึงถึงปัจจัยสำคัญให้รอบด้าน ต้องดูว่าราคาทั้งราคาคอนโดและค่าเช่าจะขึ้นหรือไม่ คุ้มค่ากับการลงทุนไปไหม และต้องพิจารณาถึงกำลังทรัพย์ของตัวเราเองด้วย ต้องคาดคะเนรายได้จากกระแสเงินสดเพื่อเตรียมรับกับเหตุการณ์ในอนาคต”

หากคุณมีประสบการณ์ที่อยากบอกเล่า-แชร์ต่อเพื่อเป็นกำลังใจให้กับทุก ๆ คนที่กำลังตามหาบ้านในฝัน ติดต่อเรา