ลงทุนซื้อขายคอนโดฯ แบบไหนถึงจะคุ้ม

การเก็งกำไรคอนโดฯ เป็นการลงทุนอีกรูปแบบหนึ่งที่หลายๆ คนให้ความสนใจ และอยากเริ่มต้นลงทุน ซึ่งโอกาสที่เราจะได้กำไรจากการลงทุนในคอนโดฯ นั้น ต้องบอกว่าไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด เราสามารถเลือกลงทุนแบบไหนได้บ้าง K-Expert มีคำแนะนำมาฝากสำหรับผู้ที่อยากเริ่มต้นลงทุนในคอนโดฯ ค่ะ

ซื้อขายใบจอง
ใบจองเป็นเอกสารที่เราจะได้เมื่อมีการจองซื้อห้องคอนโดฯ ซึ่งเป็นเอกสารที่เกิดขึ้นก่อนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือจ่ายเงินดาวน์ ส่วนใหญ่แล้วจำนวนเงินที่ใช้ในการจองซื้อคอนโดฯ โดยปกติจะไม่มากนัก อาจเพียงแค่หลักพันบาทหรือหลักหมื่นบาทเท่านั้นเอง การเก็งกำไรด้วยการซื้อขายใบจองจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับนักลงทุนที่มีเงินลงทุนน้อยและมักเป็นการเก็งกำไรในช่วงสั้นๆ ซึ่งก่อนที่จะลงทุนต้องเข้าใจและคาดการณ์ถึงปริมาณความต้องการของผู้ซื้อในอนาคตให้ได้เสียก่อน เช่น คอนโดฯ อยู่ในทำเลดีสะดวกในการเดินทาง อยู่ในย่านห้างสรรพสินค้าหรือมหาวิทยาลัยก็ย่อมมีโอกาสที่คอนโดฯ แห่งนี้จะอยู่ในความสนใจของผู้ซื้อ อีกปัจจัยหนึ่งที่ควรคำนึงถึงในการลงทุนในคอนโดฯ ก็คือ ปริมาณผู้ขายหรือคู่แข่ง เพราะถึงแม้คอนโดฯ จะอยู่ในความต้องการของผู้ซื้อ แต่หากมีการผู้ขายหรือคู่แข่งจำนวนมาก เช่น มีคอนโดฯ หลายๆ โครงการในย่านเดียวกัน การที่จะเก็งกำไรให้ได้มากๆ อาจทำได้ยาก เนื่องจากมีคอนโดฯ หลายแห่งให้ผู้ซื้อเลือก หรือบางครั้งอาจต้องยอมขายขาดทุน เพื่อให้ได้เงินทุนกลับคืนมา และอีกประเด็นหนึ่งที่มีผลต่อกำไรและผู้ลงทุนเองก็จะมักลืมนึกถึงกัน คือในเรื่องของค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายให้กับโครงการในกรณีที่มีการเปลี่ยนชื่อผู้จอง ซึ่งโดยปกติโครงการจะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมส่วนนี้

ซื้อขายระหว่างดาวน์
หลังจากที่ได้มีการจองซื้อคอนโดฯ ไปแล้ว โครงการจะนัดเข้ามาทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมทั้งชำระค่าทำสัญญา โดยในสัญญาจะกำหนดระยะเวลาและค่าผ่อนดาวน์ในแต่ละงวด ซึ่งหากใครที่ยังขายใบจองไม่ได้ ก็จะต้องมีเงินลงทุนเพิ่ม เพื่อจ่ายค่าผ่อนดาวน์ ซึ่งอาจจะต้องเป็นการลงทุนระยะยาว 1-2 ปี ตามระยะเวลาการผ่อนดาวน์เลยทีเดียว หากไม่สามารถขายได้ในระยะเวลาอันสั้น แต่ก็มีโอกาสในการทำกำไรที่เพิ่มมากขึ้นด้วยเช่นกัน เพราะการขายระหว่างดาวน์ หรือที่เรียกว่าการขายดาวน์ โดยปกติจะไม่เสียค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนชื่อผู้ซื้อ และเราสามารถบวกกำไรจากค่าดำเนินการต่างๆ ที่ผู้ซื้อไม่ต้องเสียเวลาดำเนินการเองเข้าไปได้อีกด้วย แต่อย่างไรก็ตามผู้ซื้อจำเป็นที่จะต้องมีเงินก้อนโตเพียงพอในการซื้อดาวน์ด้วยเช่นกัน

ซื้อขายหลังโอนกรรมสิทธิ์
สำหรับผู้ที่มีเงินก้อนโตเพียงพอที่จะซื้อคอนโดฯ หรือมั่นใจว่าจะกู้ผ่าน และต้องการลงทุนคอนโดฯ ในระยะยาว โดยมองว่าในอนาคตราคาของคอนโดฯ จะปรับเพิ่มสูงขึ้นและทำกำไรได้มาก การเลือกที่จะโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของตนเองก่อนแล้วค่อยขายต่อทีหลัง ถือว่าเป็นการเพิ่มโอกาสในการทำกำไรในอนาคต แต่การขายคอนโดฯ หลังโอนกรรมสิทธิ์จะมีต้นทุนที่สูงกว่าการเก็งกำไรคอนโดฯ ในรูปแบบอื่น เพราะการซื้อขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมต่างๆ ให้กับสำนักงานที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจึงควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ เหล่านี้ โดยเฉพาะการขายหลังโอนกรรมสิทธิ์ใหม่ๆ ซึ่งยังไม่สามารถบวกกำไรเข้าไปได้มากนัก เนื่องจากราคาคอนโดฯ ในท้องตลาดอาจยังไม่ปรับราคาสูงขึ้นมากเท่าไร ทำให้ไม่คุ้มกับค่าใช้จ่ายหลังโอนกรรมสิทธิ์ นักลงทุนจึงจำเป็นต้องรอระยะเวลาให้ราคาคอนโดฯ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างน้อยๆ 6 เดือน – 1 ปี ก็จะสามารถทำกำไรได้มากและคุ้มค่ากับค่าใช้จ่ายที่เสียไป

การลงทุนในคอนโดฯ ให้ได้กำไรและคุ้มค่า นอกจากจะต้องคำนึงถึงเงินทุนที่มีและระยะเวลาที่สามารถลงทุนได้ เพื่อเลือกช่วงการลงทุนที่เหมาะสมแล้ว ยังต้องคำนึงถึงปัจจัยอื่นๆ อีก เช่น ทำเลที่ตั้งของคอนโดฯ ที่ต้องการลงทุน ความต้องการของผู้ซื้อต่อคอนโดฯ ที่เลือกลงทุน คู่แข่งขัน เป็นต้น ติดตามบทความที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านได้ที่ K-Expert

K-Expert Action
• สอบถามโครงการถึงค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนชื่อใบจอง เพื่อรู้ต้นทุนก่อนเก็งกำไรใบจอง
• ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการซื้อขายคอนโดฯ และควรระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

Picture Reference: www.sfgate.com