วัยทำงานต้องรู้ กู้ซื้อบ้านอย่างไรให้พิชิตใจธนาคาร

การตัดสินใจซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโดสักแห่ง นับเป็นเรื่องสำคัญในชีวิตที่ต้องคิดอย่างรอบคอบ นอกจากเรื่องของประเภทที่อยู่อาศัย ราคา ทำเล การเดินทาง ฯลฯ สิ่งจำเป็นที่ไม่ควรมองข้ามเลยก็คือ “การกู้ซื้อบ้าน” ซึ่งต้องใช้หลายองค์ประกอบในการพิจารณา

เนื่องจากผู้กู้แต่ละคนมีความแตกต่างกันทั้งในเรื่อง อายุ ประวัติทางการเงิน ระยะเวลาในการทำงาน รายได้ ซึ่งเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารจะต้องนำมาใช้พิจารณาเพื่ออนุมัติสินเชื่อบ้าน เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและใช้ระยะเวลาผ่อนนาน อาจเกินกว่า 20 ปี สำหรับผู้กู้บางราย สิ่งเหล่านี้จึงเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการชำระเงินคืนแก่ธนาคารในอนาคต

ประเภทของผู้กู้ซื้อบ้านสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทหลัก คือ มนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ประจำ และผู้ไม่มีรายได้ประจำ ได้แก่ ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้าทั้งออนไลน์หรือออฟไลน์ ซึ่งแต่ละประเภทก็มีวิธีการเตรียมตัวต่างกัน

สำหรับมนุษย์เงินเดือน ที่สามารถขอกู้ซื้อบ้านได้นั้น ธนาคารจะพิจารณาจากอายุงานที่ไม่น้อยกว่า 1 ปี โดยสามารถรวมกับอายุงานจากที่ทำงานเก่าได้ แต่ที่สำคัญคือต้องผ่านการทดลองงาน ณ ที่ทำงานปัจจุบัน หรือที่ปัจจุบันต้องมีระยะเวลาทำงานไม่ต่ำกว่า 6 เดือน หรือหากเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องประกอบธุรกิจปัจจุบันมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี

นั่นหมายความว่า เพิ่งเรียนจบ จะยังกู้ซื้อคอนโดไม่ได้ทันที หรือเพิ่งย้ายงาน ส่วนใหญ่ต้องรอพ้นช่วงทดลองงาน ให้มีอายุงานขั้นต่ำตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด เพราะอายุงานเป็นตัวหนึ่งที่สะท้อนความมั่นคงในหน้าที่การงานหรือธุรกิจที่ทำอยู่

ในส่วนของผู้ที่ทำงานฟรีแลนซ์ ซึ่งไม่มีรายได้ประจำที่แน่นอนเท่ากันทุกเดือนจะมีความเสียเปรียบมนุษย์เงินเดือนอยู่บ้าง แต่ใช่ว่าจะไม่มีสิทธิ์กู้ซื้อบ้านเสียเลย เพราะสามารถแสดงหลักฐานทางการเงินเพิ่มความน่าเชื่อถือให้แก่ธนาคารได้ โดยมีเทคนิค 5 ข้อดังนี้

หากเป็นฟรีแลนซ์ที่รับงานเป็นโปรเจกต์ และเก็บเงินเป็นงวด หรือรับเงินเป็นก้อนหลังโปรเจกต์จบ ต้องแสดงหลักฐานให้ธนาคารเห็นว่า ในแต่ละเดือน หรือรอบ 3 เดือน หรือในรอบปี มีรายได้เป็นอย่างไร มีรอบการรับเงินสม่ำเสมอหรือไม่ และตัวเลขที่ได้รับมีขั้นสูง ขั้นต่ำหรือค่าเฉลี่ยเป็นอย่างไร โดยใช้การเดินบัญชีภายหลังการรับรายได้ทุกครั้งควบคู่ไปกับหลักฐานเอกสารการรับเงิน ไม่ว่าจะเป็น เอกสารทวิ 50 ใบเสร็จ หนังสือสัญญา หรือเอกสารการจ้างงาน และควรมีการเดินบัญชีในระยะยาวไม่ต่ำกว่า 6 เดือนขึ้นไป

แสดงหลักฐานเพื่อพิสูจน์ให้ธนาคารเห็นว่าธุรกิจที่ผู้ขอสินเชื่อทำอยู่นั้นมีอยู่จริง งานที่ทำหรือประเภทโปรเจกต์ที่รับทำนั้นเป็นจริงตามที่แจ้งไว้ในใบสมัครขอสินเชื่อ เช่น การจดทะเบียนธุรกิจ หรือแสดงให้เห็นถึงเว็บไซต์ของตนเอง หรือหน้า Facebook ที่มีข้อมูลระบุตัวตนและการประกาศรับงาน เป็นต้น

ควรมีหลักฐานในการทำงานร่วมกับคู่ค้าหรือแสดงผลงานที่ทำให้ธนาคารเห็นความน่าเชื่อถือ เช่น การมีคู่ค้าเป็นองค์กรที่มีความมั่นคงสูง มีชื่อเสียง (พิสูจน์ด้วยสัญญาจ้าง หรือเอกสารการรับเงินที่ต่อเนื่อง) หรือการแสดงผลงานที่มีชื่อเสียงของผู้ขอกู้สินเชื่อ

ธนาคารสามารถตรวจสอบประวัติทางการเงินจากผู้ขอกู้สินเชื่อได้จากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ หากมีประวัติการชำระคืนหนี้อย่างสม่ำเสมอก็จะทำให้ปล่อยกู้ได้ง่ายขึ้น ดังนั้นไม่ว่าจะเป็นฟรีแลนซ์หรือคนทำงานประจำ ต้องเข้าใจตรงกันว่า ประวัติการชำระสินเชื่อถือเป็นหลักฐานแสดงนิสัยการใช้เงินและความรับผิดชอบของคนได้เป็นอย่างดี

การออมเงินไว้สำรองใช้ในอนาคตและมีการสะสมอย่างต่อเนื่อง หรือมีบัญชีเพื่อการลงทุนต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบัญชีกองทุนรวม หรือบัญชีหุ้น ที่มีการออมหรือลงทุนเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จะแสดงถึงวินัยในการใช้เงิน เพราะผู้ที่ทำงานฟรีแลนซ์รุ่นใหม่จำเป็นจะต้องใช้เงินออมหรือเงินสำรองเหล่านี้เป็นส่วนค้ำประกันเงินกู้ เพื่อเพิ่มโอกาสในการกู้เงินในช่วงที่กำลังเริ่มต้นสร้างความสม่ำเสมอของรายได้หรือสร้างความน่าเชื่อถือให้มากขึ้น

ผู้ที่แต่งงานมีครอบครัวแล้ว จะมีข้อได้เปรียบกว่าคนโสดเล็กน้อยตรงที่สามารถให้คู่สมรสเป็นผู้กู้ร่วมได้ เพื่อให้ธนาคารเห็นว่าผู้ร่วมรับภาระหนี้มีความสามารถทางการเงินเพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินต้นและดอกเบี้ยคืนได้ตามสัญญา และมีผลให้ธนาคารอนุมัติการขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ซึ่งการกู้ร่วมซื้อบ้านนั้นถือเป็นการค้ำประกันรูปแบบหนึ่ง เพราะผู้กู้ร่วมจะต้องมีคุณสมบัติที่ดีเหมือนผู้กู้หลัก คือมีหลักฐานรายได้ชัดเจน และมีการชำระหนี้ที่ดี รายได้ที่เหลือเพียงพอที่จะร่วมรับภาระหนี้ได้

อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าคนโสดจะหมดสิทธิ์หาผู้กู้ร่วม เพราะสามารถให้บุคคลในครอบครัวที่มีสายเลือดเดียวกัน เช่น พ่อ แม่ พี่ น้อง มาเป็นผู้กู้ร่วมได้ ซึ่งเป็นข้อดี เพราะผู้กู้ร่วมจะต้องรับภาระหนี้และถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน หากเป็นบุคคลอื่นภายนอกครอบครัวอาจจะมีปัญหาในการโอนกรรมสิทธิคืนให้แต่ละฝ่ายในภายหลังได้

ความต้องการในการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบใหญ่ ๆ คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งมีเป้าหมายต่างกันอย่างชัดเจน เพราะการซื้อเพื่อลงทุนจะมองที่ผลตอบแทนเป็นหลักและไม่ได้พักอาศัยเอง

ปัจจัยที่ต้องคำนึงคือค่าตอบแทนในรูปแบบค่าเช่าในแต่ละเดือน ค่าดูแลรักษา ค่าส่วนกลางต่าง ๆ และควรจะต้องรวมถึงค่าเสียโอกาสในการหาผลประโยชน์ในกรณีที่ไม่มีผู้เช่า หรือการซื้อเพื่อเก็งกำไรเมื่อขายต่อโดยคาดหวังผลตอบแทนจากเงินที่ลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งต้องระวังปัจจัยในเรื่องของเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้กำลังซื้อลดลงทั้งจากคนไทยและชาวต่างชาติ

ส่วนการซื้อเพื่ออยู่อาศัยควรพิจารณาอัตราดอกเบี้ยในการกู้ซื้อบ้านเงิน สิทธิประโยชน์ทางภาษี ระยะเวลาที่คาดว่าจะอาศัยในบ้านหลังนั้น รวมถึงความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในช่วงเวลานั้นว่าจะเพิ่มขึ้นหรือต่ำลง

นอกจากการเตรียมความพร้อมส่วนตัวของผู้กู้แล้ว มาตรการจากภาครัฐก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อบ้าน โดยเฉพาะมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan To Value (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ประกาศใช้เมื่อปี 2562

แม้ว่าการซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่งจะไม่ใช่เรื่องง่าย แต่เมื่อได้บ้านหรือคอนโดในฝันมาครอบครองแล้ว ความสุขของคนซื้อบ้านก็ไม่ไกลเกินจริงเลย