ภาษีโอนอสังหาฯ ขายบ้าน คอนโด ที่ดิน (พร้อมวิธีคำนวณ)

กฎหมายที่ดิน..ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ใครเสีย? ต้องรู้

วิธีคำนวณภาษีขายอสังหาฯ บ้าน คอนโด ที่ดิน

 

สำหรับภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีด้วยกัน 4 รายการ คือ

- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

- ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย

- ภาษีธุรกิจเฉพาะ

- อากรแสตมป์

สำหรับการคำนวณภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้ จะกล่าวเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่ “มิใช่มรดก” หรือ “มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา”

วิธีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น  "มิใช่มรดก" หรือ "มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา"

 

วิธีคิดคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ จากการขายอสังหาฯ บ้าน คอนโด ที่ดิน จะคิดจาก...

 

  1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน)
  2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย
  3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์
  4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้ใช้ราคาสูงสุด ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขายา ก็ใช้ราคาประเมิน) 
  5. หัก ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาะตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

 

ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

 

ตัวอย่างที่ 1 บ้าน / ห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี

   1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี) 

   ตัวอย่าง

         - วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
         - วันสิ้นสุด 01/08/2561
         - จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี

จำนวนปีที่ถือครอง คือ 2 ปี

   2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย

ไม่มีชื่อในทะเบียน

   3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์

2,000,000.00

   4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

      - กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย

      - กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย

1,500,000.00

   5.  หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

   ตามตัวอย่างนี้ ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน

   (1,500,000 x 84% = 1,260,000)

 1,260,000.00

   6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์  –  ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)

   ตามตัวอย่างนี้ 1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท                       

240,000.00

   7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ / จำนวนปีที่ถือครอง)

   ตามตัวอย่างนี้ 240,000.00 / 2 ปี = 120,000.00 บาท

120,000.00

   8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า)

   ตามตัวอย่างนี้ คือ 6,000 บาท

6,000.00

   9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)

    ตามตัวอย่างนี้ 6,000.00 x 2 ปี = 12,000.00 บาท

12,000.00

   10. ราคาประเมิน x 20 เปอร์เซ็นต์

      - หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) มากกว่า 10) ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับ 10)

      - หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) น้อยกว่า หรือเท่ากับ 10) ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับ 9)

   ตามตัวอย่างนี้ ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่า ข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท

300,000.00

   11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 

12,000.00

   12. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมิน สูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)

   ตามตัวอย่างนี้ ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน

   ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท

   (ถ้าจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียภาษีอากรสแตมป์)

66,000.00

   รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + ภาษีธุรกิจเฉพาะ)

78,000.00

 หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์

 

-------------------------------

 

ตัวอย่างที่ 2 บ้าน / ห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี

   1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี) 

   ตัวอย่าง

         - วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
         - วันสิ้นสุด 01/08/2561
         - จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี

จำนวนปีที่ถือครอง คือ 2 ปี

   2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย

มีชื่อในทะเบียน

   3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์

2,000,000.00

   4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

     - กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย

     - กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย

1,500,000.00

     5.  หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

   ตามตัวอย่างนี้ ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน

   (1,500,000 x 84% = 1,260,000)

 1,260,000.00

   6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์  –  ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)

   ตามตัวอย่างนี้ 1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท                       

240,000.00

   7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ / จำนวนปีที่ถือครอง)

   ตามตัวอย่างนี้ 240,000.00 / 2 ปี = 120,000.00 บาท

120,000.00

   8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า) ตามตัวอย่างนี้ คือ 6,000 บาท

6,000.00

   9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)

   ตามตัวอย่างนี้ 6,000.00 x 2 ปี = 12,000.00 บาท

12,000.00

   10. ราคาประเมิน x 20 เปอร์เซ็นต์

      - หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) มากกว่า 10) ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับ 10)

      - หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) น้อยกว่า หรือเท่ากับ 10) ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับ 9)

   ตามตัวอย่างนี้ ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่า ข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท

300,000.00

   11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 

12,000.00

   12. อากรสแตมป์ 0.5%

   (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)

   ตามตัวอย่างนี้ ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน

   ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท

   (แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ก็ต้องเสียอากรสแตมป์

10,000.00

   รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากรสแตมป์)

22,000.00

หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์

 

-------------------------------

 

หากวิเคราะห์จากตัวอย่างที่ 1 และตัวอย่างที่ 2 จะเห็นว่า แม้ราคาที่อยู่อาศัยเท่ากัน ระยะเวลาถือครองเท่ากัน แต่หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ค่าใช้จ่ายด้านภาษี ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันพอสมควร ตามตารางเปรียบเทียบนี้

   ราคาบ้าน

2,000,000

2,000,000

   ระยะเวลาในการถือครอง

2 ปี

2 ปี

 

ถือครองไม่ถึง 5 ปี

ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนไม่ถึง 1 ปี

ถือครองไม่ถึง 5 ปี

มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี

   ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 

12,000

12,000

   ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

66,000

-

   อากรสแตมป์ 0.5%

-

10,000

   รวมภาษีที่ต้องจ่าย

78,000

22,000

แตกต่างกัน 56,000 บาท

จากตารางข้างต้นที่เปรียบเทียบจะเห็นความแตกต่างในส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจ (แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี) แต่ก็ต้องเสียอากรสแตมป์

 

-------------------------------

 

ตัวอย่างที่ 3 บ้าน / ห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครอง 5 ปี

(หากถือครอง 5 ปีขึ้นไปแล้ว การมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ไม่มีผลที่แตกต่างกันแล้ว)

 

   1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี) 

   ตัวอย่าง

         - วันเริ่มถือครอง 01/01/2557

         - วันสิ้นสุด 01/08/2561
         - จำนวนปีที่ถือครอง 5 ปี

จำนวนปีที่ถือครอง คือ 5 ปี

   2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย

ไม่มีชื่อในทะเบียน

   3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์

2,000,000.00

   4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

     - กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย

     - กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย

1,500,000.00

   5.  หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง

   ตามตัวอย่างนี้ ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 65% ให้คิดจากราคาประเมิน

   (1,500,000 x 84% = 1,260,000)

 975,000.00

   6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์  –  ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)

   ตามตัวอย่างนี้ 1,500,000 – 975,000 = 525,000 บาท                       

525,000.00

   7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ / จำนวนปีที่ถือครอง)

   ตามตัวอย่างนี้ 525,000.00 / 5 ปี = 105,000.00 บาท

105,000.00

   8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า) ตามตัวอย่างนี้ คือ 5,250 บาท

5,250.00

   9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)

    ตามตัวอย่างนี้ 5,250.00 x 5 ปี = 26,250.00 บาท

26,250.00

   10. ราคาประเมิน x 20 เปอร์เซ็นต์

      หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) มากกว่า 10) ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับ 10)

      หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) น้อยกว่า หรือเท่ากับ 10) ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับ 9)

   ตามตัวอย่างนี้ ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่า ข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท

300,000.00

   11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 

26,250.00

   12. อากรสแตมป์ 0.5%

   (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)

   ตามตัวอย่างนี้ ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน

   ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท

   (แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ก็ต้องเสียอากรสแตมป์

10,000.00

   รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากรสแตมป์)

36,250.00

หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์

ถ้าดูจากตัวอย่างการคำนวณภาษี ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ที่ดิน ดังกล่าว หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ลงทุนระยะสั้น และต้องการขายออกก่อน 5 ปี อาจจะมองเรื่องการใส่ชื่อลงในทะเบียนบ้านไว้ด้วย จะช่วยประหยัดค่าภาษีได้พอสมควร แต่ถ้าถือระยะยาวเกินกว่า 5 ปี เรื่องการใส่ชื่อในทะเบียนบ้านก็ไม่ได้มีผลที่แตกต่างกันแล้ว

อ่านอะไรต่อดี

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍