วิธีคิดภาษีขายบ้าน คอนโด และที่ดิน พร้อม 3 ตัวอย่างวิธีคำนวณ

DDproperty Editorial Team
วิธีคิดภาษีขายบ้าน คอนโด และที่ดิน พร้อม 3 ตัวอย่างวิธีคำนวณ
วิธีคิดภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการขายบ้าน ขายคอนโด หรือขายที่ดิน โดยปกติจะมีภาษีที่จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อยู่ด้วยกัน 4 รายการ ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์
สำหรับวิธีคิดภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้ จะกล่าวเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่ "มิใช่มรดก" หรือ "มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา"
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

วิธีคิดภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

วิธีคิดภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะคำนวณจากรายละเอียดต่าง ๆ ดังนี้
1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน)
2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้ใช้ราคาสูงสุด ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขายก็ใช้ราคาประเมิน)
หัก ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่

ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่

ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตัวอย่างที่ 1 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี
1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)
ตัวอย่าง
  • วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
  • วันสิ้นสุด 01/08/2561
  • จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี
2. ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท
  • กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย
  • กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย
5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตัวอย่าง
  • ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000)
6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)
ตัวอย่าง
1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท
7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง
240,000/2 ปี = 120,000 บาท
8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า)
ตัวอย่าง คือ 6,000 บาท
9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง 6,000 x 2 ปี = 12,000 บาท
10. ราคาประเมิน x 20% จำนวน 300,000 บาท
  • หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 มากกว่าข้อ 10 ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 10
  • หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 น้อยกว่า หรือเท่ากับข้อ 10 ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 9
ตัวอย่าง ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่าข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท
11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จำนวน 12,000 บาท
12. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมิน สูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)
ตัวอย่าง ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท (ถ้าจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียภาษีอากรสแตมป์)
รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + ภาษีธุรกิจเฉพาะ) จำนวน 78,000 บาท
หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
รู้จักภาษีธุรกิจเฉพาะ

รู้จักภาษีธุรกิจเฉพาะ

ตัวอย่างที่ 2 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี
1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)
ตัวอย่าง
  • วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
  • วันสิ้นสุด 01/08/2561
  • จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี
2. มีชื่อในทะเบียนบ้าน
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท
  • กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย
  • กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย
5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตัวอย่าง
  • ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000)
6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)
ตัวอย่าง
1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท
7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง
240,000/2 ปี = 120,000 บาท
8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า)
ตัวอย่าง คือ 6,000 บาท
9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง 6,000 x 2 ปี = 12,000 บาท
10. ราคาประเมิน x 20% จำนวน 300,000 บาท
  • หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 มากกว่าข้อ 10 ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 10
  • หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 น้อยกว่า หรือเท่ากับข้อ 10 ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 9
ตัวอย่าง ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่าข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท
11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จำนวน 12,000 บาท
12. อากรสแตมป์ 0.5% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)
ตัวอย่าง ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท
รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากรสแตมป์) จำนวน 22,000 บาท
หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
หากวิเคราะห์จากตัวอย่างที่ 1 และตัวอย่างที่ 2 จะเห็นว่า แม้ราคาที่อยู่อาศัยเท่ากัน ระยะเวลาถือครองเท่ากัน แต่หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ค่าใช้จ่ายด้านภาษี ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันพอสมควร ตามตารางเปรียบเทียบนี้
ราคาบ้าน
2,000,000
2,000,000
ระยะเวลาในการถือครอง
2 ปี
2 ปี
รายละเอียดในการถือครอง
ถือครองไม่ถึง 5 ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนไม่ถึง 1 ปี
ถือครองไม่ถึง 5 ปี มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี
หักภาษี ณ ที่จ่าย
12,000
12,000
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
66,000
อากรแสตมป์ 0.5%
10,000
รวมภาษีที่ต้องจ่าย
78,000
22,000
จะเห็นได้ว่าแตกต่างกัน 56,000 บาท
จากตารางข้างต้นที่เปรียบเทียบจะเห็นความแตกต่างในส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจ (แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี) แต่ก็ต้องเสียอากรแสตมป์
ตัวอย่างที่ 3 บ้านหรือห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครอง 5 ปี (หากถือครอง 5 ปีขึ้นไปแล้ว การมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ไม่มีผลที่แตกต่างกันแล้ว)
1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)
ตัวอย่าง
  • วันเริ่มถือครอง 01/01/2557
  • วันสิ้นสุด 01/08/2561
  • จำนวนปีที่ถือครอง 5 ปี
2. ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ 2,000,000 บาท
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำนวน 1,500,000 บาท
  • กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย
  • กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย
5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตัวอย่าง
  • ถือครอง 5 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 65% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 65% = 975,000)
6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)
ตัวอย่าง
1,500,000 – 975,000 = 525,000 บาท
7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง
525,000/5 ปี = 105,000 บาท
8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า)
ตัวอย่าง คือ 5,250 บาท
9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)
ตัวอย่าง 5,250 x 5 ปี = 26,250 บาท
10. ราคาประเมิน x 20% จำนวน 300,000 บาท
  • หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 มากกว่าข้อ 10 ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 10
  • หากภาษี ณ ที่จ่าย ตามข้อ 9 น้อยกว่า หรือเท่ากับข้อ 10 ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับข้อ 9
ตัวอย่าง ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่าข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท
11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จำนวน 26,250 บาท
12. อากรสแตมป์ 0.5% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)
ตัวอย่าง ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท (แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ก็ต้องเสียอากรแสตมป์
รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากรแสตมป์) จำนวน 36,250 บาท
หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
ถ้าดูจากตัวอย่างการคำนวณภาษี ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ที่ดิน ดังกล่าว หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ลงทุนระยะสั้น และต้องการขายออกก่อน 5 ปี อาจจะมองเรื่องการใส่ชื่อลงในทะเบียนบ้านไว้ด้วย จะช่วยประหยัดค่าภาษีได้พอสมควร แต่ถ้าถือระยะยาวเกินกว่า 5 ปี เรื่องการใส่ชื่อในทะเบียนบ้านก็ไม่ได้มีผลที่แตกต่างกันแล้ว
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือภาษีที่ต้องเสียหากขายบ้าน อยู่ที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ยกเว้นเมื่อถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี, บ้านหรือคอนโดที่ขายได้รับมาโดยมรดก หรือถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน ไม่ต้องเสีย