วิธีคำนวณภาษีขายอสังหาฯ บ้าน คอนโด ที่ดิน
สำหรับภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีด้วยกัน 4 รายการ คือ
– ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
– ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
– ภาษีธุรกิจเฉพาะ
– อากรแสตมป์
สำหรับการคำนวณภาษีการขายอสังหาริมทรัพย์ ในบทความนี้ จะกล่าวเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น ที่ “มิใช่มรดก” หรือ “มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา”วิธีการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่น "มิใช่มรดก" หรือ "มิใช่อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา"
วิธีคิดคำนวณภาษีโอนกรรมสิทธิ์ จากการขายอสังหาฯ บ้าน คอนโด ที่ดิน จะคิดจาก…
- จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง โดยเริ่มนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์ จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่เกิน 10 ปี ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี (นับตามปีปฏิทิน)
- ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย
- ราคาขายอสังหาริมทรัพย์
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้ใช้ราคาสูงสุด ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาขาย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขายา ก็ใช้ราคาประเมิน)
- หัก ค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาะตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ยกตัวอย่างการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย
ตัวอย่างที่ 1 บ้าน / ห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี
| 1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี) ตัวอย่าง – วันเริ่มถือครอง 02/01/2560 – วันสิ้นสุด 01/08/2561 – จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี | จำนวนปีที่ถือครอง คือ 2 ปี |
| 2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย | ไม่มีชื่อในทะเบียน |
| 3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ | 2,000,000.00 |
| 4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม – กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย – กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย | 1,500,000.00 |
| 5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ตัวอย่าง – ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน (1,500,000 x 84% = 1,260,000) | 1,260,000.00 |
| 6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์-ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา) ตัวอย่าง 1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท | 240,000.00 |
| 7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ/จำนวนปีที่ถือครอง) ตัวอย่าง 240,000.00/2 ปี = 120,000.00 บาท | 120,000.00 |
| 8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า) ตัวอย่าง คือ 6,000 บาท | 6,000.00 |
| 9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง) ตัวอย่าง 6,000.00 x 2 ปี = 12,000.00 บาท | 12,000.00 |
| 10. ราคาประเมิน x 20% – หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) มากกว่า 10) ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับ 10) – หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) น้อยกว่า หรือเท่ากับ 10) ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับ 9) ตัวอย่าง ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่า ข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท | 300,000.00 |
| 11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | 12,000.00 |
| 12. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมิน สูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน) ตัวอย่าง ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 3.3% = 66,000 บาท (ถ้าจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียภาษีอากรสแตมป์) | 66,000.00 |
| รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + ภาษีธุรกิจเฉพาะ) | 78,000.00 |
หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
ตัวอย่างที่ 2 บ้าน / ห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี
|
1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)
ตัวอย่าง
– วันเริ่มถือครอง 02/01/2560
– วันสิ้นสุด 01/08/2561 – จำนวนปีที่ถือครอง 2 ปี |
จำนวนปีที่ถือครอง คือ 2 ปี |
|
2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย
|
มีชื่อในทะเบียน |
|
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์
|
2,000,000.00 |
|
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
– กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย
– กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย
|
1,500,000.00 |
|
5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตามตัวอย่างนี้ ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 84% ให้คิดจากราคาประเมิน
(1,500,000 x 84% = 1,260,000)
|
1,260,000.00 |
|
6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์ – ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)
ตามตัวอย่างนี้ 1,500,000 – 1,260,000 = 240,000 บาท
|
240,000.00 |
|
7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ / จำนวนปีที่ถือครอง)
ตามตัวอย่างนี้ 240,000.00 / 2 ปี = 120,000.00 บาท
|
120,000.00 |
|
8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า) ตามตัวอย่างนี้ คือ 6,000 บาท
|
6,000.00 |
|
9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)
ตามตัวอย่างนี้ 6,000.00 x 2 ปี = 12,000.00 บาท
|
12,000.00 |
|
10. ราคาประเมิน x 20 เปอร์เซ็นต์
– หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) มากกว่า 10) ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับ 10)
– หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) น้อยกว่า หรือเท่ากับ 10) ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับ 9)
ตามตัวอย่างนี้ ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่า ข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท
|
300,000.00 |
|
11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
|
12,000.00 |
|
12. อากรสแตมป์ 0.5%
(ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)
ตามตัวอย่างนี้ ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน
ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท
(แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ก็ต้องเสียอากรสแตมป์
|
10,000.00 |
|
รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากรสแตมป์)
|
22,000.00 |
หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
——————————-
หากวิเคราะห์จากตัวอย่างที่ 1 และตัวอย่างที่ 2 จะเห็นว่า แม้ราคาที่อยู่อาศัยเท่ากัน ระยะเวลาถือครองเท่ากัน แต่หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียน หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี ค่าใช้จ่ายด้านภาษี ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันพอสมควร ตามตารางเปรียบเทียบนี้
ราคาบ้าน
2,000,000
2,000,000
ระยะเวลาในการถือครอง
2 ปี
2 ปี
รายละเอียดในการถือครอง
ถือครองไม่ถึง 5 ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน หรือมีชื่อในทะเบียนไม่ถึง 1 ปี
ถือครองไม่ถึง 5 ปี มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี
หักภาษี ณ ที่จ่าย
12,000
12,000
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
66,000
–
อากรแสตมป์ 0.5%
–
10,000
รวมภาษีที่ต้องจ่าย
78,000
22,000
จะเห็นได้ว่าแตกต่างกัน 56,000 บาท
จากตารางข้างต้นที่เปรียบเทียบจะเห็นความแตกต่างในส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจ (แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี) แต่ก็ต้องเสียอากรสแตมป์
——————————-
ตัวอย่างที่ 3 บ้าน / ห้องชุด (คอนโด) ราคา 2,000,000 บาท ถือครอง 5 ปี
(หากถือครอง 5 ปีขึ้นไปแล้ว การมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ไม่มีผลที่แตกต่างกันแล้ว)
|
1. จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครองแต่ไม่เกิน 10 ปี)
ตัวอย่าง
– วันเริ่มถือครอง 01/01/2557
– วันสิ้นสุด 01/08/2561
– จำนวนปีที่ถือครอง 5 ปี |
จำนวนปีที่ถือครอง คือ 5 ปี |
|
2. ระยะเวลาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่ขาย
|
ไม่มีชื่อในทะเบียน |
|
3. ราคาขายอสังหาริมทรัพย์
|
2,000,000.00 |
|
4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
– กรณีที่ราคาขาย สูงกว่าราคาประเมิน ให้ถือราคาตามราคาขาย
– กรณีที่ราคาขาย ไม่เกินหรือต่ำกว่าราคาประเมินให้ถือราคาตามราคาขาย
|
1,500,000.00 |
|
5. หัก ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) โดยค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง
ตามตัวอย่างนี้ ถือครอง 2 ปี อัตราค่าใช้จ่าย คือ 65% ให้คิดจากราคาประเมิน
(1,500,000 x 84% = 1,260,000)
|
975,000.00 |
|
6. เงินได้สุทธิ (ราคาประเมินทุนทรัพย์ – ค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา)
ตามตัวอย่างนี้ 1,500,000 – 975,000 = 525,000 บาท
|
525,000.00 |
|
7. หาร จำนวนปีที่ถือครอง (เงินได้สุทธิ / จำนวนปีที่ถือครอง)
ตามตัวอย่างนี้ 525,000.00 / 5 ปี = 105,000.00 บาท
|
105,000.00 |
|
8. ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง (คำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราภาษีเงินได้ อัตราก้าวหน้า) ตามตัวอย่างนี้ คือ 5,250 บาท
|
5,250.00 |
|
9. คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (ภาษีเงินได้ต่อปีที่ถือครอง x จำนวนปีที่ถือครอง)
ตามตัวอย่างนี้ 5,250.00 x 5 ปี = 26,250.00 บาท
|
26,250.00 |
|
10. ราคาประเมิน x 20 เปอร์เซ็นต์
หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) มากกว่า 10) ให้ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เท่ากับ 10)
หากภาษี ณ ที่จ่าย ตาม 9) น้อยกว่า หรือเท่ากับ 10) ให้ภาษี ณ ที่จ่าย เท่ากับ 9)
ตามตัวอย่างนี้ ภาษี ณ ที่จ่ายตามข้อ 9 คือ 12,000 บาท ซึ่งน้อยกว่า ข้อ 10 ดังนั้น ให้คิดภาษี ณ ที่จ่ายจากข้อ 9 นั่นก็คือ 12,000 บาท
|
300,000.00 |
|
11. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
|
26,250.00 |
|
12. อากรสแตมป์ 0.5%
(ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน ให้คิดจากราคาขาย ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาขาย ให้คิดจากราคาประเมิน)
ตามตัวอย่างนี้ ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน
ดังนั้น จึงใช้ราคาขาย 2,000,000 x 0.5% = 10,000 บาท
(แม้จะถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จึงไม่เข้าข่ายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ก็ต้องเสียอากรสแตมป์
|
10,000.00 |
|
รวมภาษีที่ต้องชำระทั้งสิ้น (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย + อากรสแตมป์)
|
36,250.00 |
หมายเหตุ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมโอน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในวันโอนกรรมสิทธิ์
ถ้าดูจากตัวอย่างการคำนวณภาษี ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ที่ดิน ดังกล่าว หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ลงทุนระยะสั้น และต้องการขายออกก่อน 5 ปี อาจจะมองเรื่องการใส่ชื่อลงในทะเบียนบ้านไว้ด้วย จะช่วยประหยัดค่าภาษีได้พอสมควร แต่ถ้าถือระยะยาวเกินกว่า 5 ปี เรื่องการใส่ชื่อในทะเบียนบ้านก็ไม่ได้มีผลที่แตกต่างกันแล้ว
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า