วิธีจัดการเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

ปัญหาที่พบเจอได้จากการให้เช่าบ้าน เช่าทาวน์เฮ้าส์ แม้กระทั่งการให้เช่าคอนโด ก็คือการที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ค้างชำระค่าเช่า ผิดนัดชำระค่าเช่า ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่ที่ผู้ให้เช่าพบเจอกันมาทุกยุคทุกสมัย และเกิดขึ้นได้แม้ว่าจะมีการทำสัญญาเช่าอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้วก็ตาม แต่เมื่อพบปัญหาเช่นนี้กลับไม่ทราบว่าจะต้องทำอย่างไร จะเรียกร้องหรือดำเนินการอย่างไรได้บ้าง ลองมาดูว่ากฎหมายให้สิทธิผู้ให้เช่ากระทำการใดได้บ้างโดยที่ไม่เป็นการละเมิดสิทธิของผู้เช่า

การผิดนัดชำระค่าเช่าหมายถึง เมื่อถึงกำหนดเวลาที่จะต้องชำระค่าเช่าแล้วผู้เช่าไม่ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนดเอาไว้ในสัญญาเช่า ซึ่งการผิดนัดชำระค่าเช่านี้เองนำไปสู่การค้างชำระค่าเช่า และการที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าเลยก็นำไปสู่การค้างชำระค่าเช่าเช่นกัน

ซึ่งทั้งการผิดนัดชำระค่าเช่า และการค้างชำระค่าเช่านั้นทำให้เกิดสิทธิในการเรียกร้องขึ้นแก่ฝ่ายผู้ให้เช่าได้ แต่ทั้งนี้จะต้องมีการทำสัญญาเช่าอย่างถูกต้อง ทั้งรูปแบบของ สัญญาเช่าที่ถูกต้องครบองค์ประกอบ ทั้งกระบวนการที่ถูกต้อง

คือสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าสามารถทำสัญญากันเองได้ แต่สำหรับสัญญาเช่าที่เกินกว่า 3 ปีขึ้นไปนั้นจะต้องมีการทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ได้

ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าได้ รวมไปถึงสิทธิในการเรียกร้องค่าเสียหายจากการขาดผลประโยชน์จากจำนวนเงินค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าควรจะได้รับตามกำหนดเวลา โดยสามารถเรียกปรับตามอัตราซึ่งระบุไว้ในสัญญาเช่าได้

1. กรณีเช่ารายวัน เมื่อผู้เช่าผิดนัดชำระ ไม่จ่ายค่าเช่า กรณีนี้ผู้ให้เช่าจะสามารถบอกเลิกสัญญาได้เลยโดยที่ไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า หรือทวงถามค่าเช่าก่อน

2. กรณีเช่ารายเดือนขึ้นไป กรณีนี้จะแตกต่างออกไปตรงที่กฏหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องทวงถามค่าเช่า หรือแจ้งบอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้าในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน

อย่างไรก็ตามผู้ให้เช่าต้องมีเวลาให้ผู้เช่าขนย้ายทรัพย์สินออกไปยังที่อยู่แห่งใหม่ด้วย

กรณีที่ผู้ให้เช่าแจ้งยกเลิกสัญญาเช่าแก่ผู้เช่าแล้ว แต่ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกไป ผู้ให้เข่าไม่สามารถดำเนินการไล่ผู้เช่าออกไปจากสถานที่ให้เช่าได้ด้วยตนเอง แต่จะต้องกระทำการผ่านศาลด้วยการฟ้องร้องเพื่อขับไล่ผู้เช่าออกไป ในกรณีที่ผู้เช่าหนีไปแล้วทิ้งทรัพย์สินเอาไว้ก็เช่นกัน ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิ์เข้าไปในสถานที่หรือเคลื่อนย้ายทรัพย์ของผู้เช่าออกไปจนกว่าจะมีการฟ้องร้องขับไล่แล้ว

ถึงแม้ว่าจะยกเลิกสัญญาเช่าไปแล้ว ขับไล่ผู้เช่าออกไปได้แล้ว แต่ค่าเช่าที่ยังค้างชำระนั้นผู้ให้เช่าก็ยังมีสิทธิที่จะดำเนินการทางกฎหมายเพื่อติดตามหนี้ซึ่งในที่นี้คือค่าเช่าได้ ด้วยการฟ้องร้องบังคับคดี แต่ถ้าจะฟ้องต้องดำเนินการภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า โดยค่าเช่าที่ฟ้องบังคับเอานี้จะไม่รวมไปถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ผู้เช่าคงค้างไว้ระหว่างที่เช่าอยู่ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ฯลฯ

นอกจากสิทธิซึ่งผู้ให้เช่าสามารถกระทำได้ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น สิ่งที่ผู้ให้เช่าพึงระวังคือการเข้าไปในสถานที่ของผู้เช่า การปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปยังสถานที่ หรือการเข้าไปเคลื่อนย้ายทรัพย์ของผู้เช่า ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของผู้เช่าและมีความผิดทางแพ่งและอาญาได้

1. FPMconsultant โดย คุณเทวิน ตติยรัตนกุล (ที่ปรึกษากฎหมาย)

2. รายการทนายคลายทุกข์ โดย คุณเดชา กิตติวิทยานันท์ (ทนายความ)

– ความต้องการของผู้เช่า

– วิธีการเป็นผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ดี