เทคนิคตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ง่ายๆ ผู้ซื้อทำเองได้

สาระสำคัญของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวหรือคอนโดมิเนียมก็คือตัวอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการซื้อขายเปลี่ยนมือ และอีกส่วนหนึ่งก็คือการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขาย ซึ่งข้อมูลอันเป็นสาระสำคัญทั้ง 2 ส่วนนี้แสดงอยู่ในเอกสารสิทธิ์ซึ่งผู้ซื้อสามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ด้วยวิธีการง่ายๆ มีประเด็นใดบ้างที่ผู้ซื้อควรให้ความสนใจ พบคำตอบได้ในบทความนี้ครับ

ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นโอกาสของผู้จะซื้อในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เบื้องต้น ไปพร้อมๆ กับการอ่านรายละเอียดที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย จากเอกสารที่ผู้จะขายแนบมาพร้อมกับสัญญาจะซื้อจะขายก็คือ สำเนาบัตรประชาชนของผู้จะขาย สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) น.ส.3 น.ส.3ก. หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) เป็นต้น สำหรับประเด็นผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบเบื้องต้นมี ดังนี้

ผู้จะซื้อควรตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุว่าจะซื้อขายในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นตรงกับที่ปรากฎในเอกสารสิทธิ์ โดยเริ่มดูจากเลขที่ของเอกสารสิทธิ์ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์แนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์ รวมไปถึงที่ดินเปล่าให้ดูที่เลขที่โฉนด ซึ่งจะมีเลขที่ดิน และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ที่เขต แขวง ตำบล อำเภอและจังหวัดใด

แต่ถ้าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายเป็นห้องชุด คอนโดมิเนียม ให้เทียบกับหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) แทนในลักษณะเดียวกัน โดยดูจากบ้านเลขที่ ชั้นที่ห้องชุดนั้นตั้งอยู่ และที่ตั้งของโครงการที่ว่าตรงกับโครงการที่จะซื้อ

ในประเด็นนี้เป็นการตรวจสอบว่าผู้จะขายนั้นเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายจริง ซึ่งก็คือจะต้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อจะขาย โดยการตรวจสอบเทียบความตรงกับของชื่อผู้จะขาย เลขที่บัตรประชาชนให้ตรงกันทั้งที่ปรากฎบนสัญญาจะซื้อจะขาย บนสำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และบนเอกสารสิทธิ์

โดยบนโฉนดที่ดินและจะมีชื่อและที่อยู่ของผู้ถือกรรมสิทธิ์คนแรกอยู่ กรณีที่ผู้จะขายไม่ใช่ผู้จะถือกรรมสิทธิ์คนแรกก็จะต้องมีชื่อของผู้จะขายอยู่ในโฉนดที่ดินตัวจริง ซึ่งโฉนดที่ดินตัวจริงนี้เองจะแสดงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกรายในอดีต และระบุวันที่ออกโฉนดเอาไว้ด้วย

บนเอกสารสิทธิ์ที่ดินนั้นจะแสดงข้อมูลรายละเอียดต่างๆ ของที่ดิน ได้แก่ เนื้อที่ดิน รูปร่างของที่ดิน ความกว้าง ความยาวของที่ดินแต่ละด้าน รวมไปถึงแนวเขตของที่ดินซึ่งติดต่อกับที่ดินข้างเคียง และหมายเลขหลักเขตที่ดินอีกด้วย ซึ่งผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบข้อมูลตรงนี้เทียบกับที่ผู้จะขายได้ให้ข้อมูลไว้ในตอนประกาศขายว่าตรงกันหรือไม่

สำหรับห้องชุดนั้นให้ผู้จะซื้อตรวจสอบรายละเอียดของห้องชุด ได้แก่ ขนาดพื้นที่ใช้สอย พื้นที่ในห้อง พื้นที่ระเบียง ผังของห้องชุด ความสูงของห้องซึ่งจะบอกเป็นระยะจากพื้นจรดฝ้าเพดาน สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของพื้นที่ห้องชุดต่อทรัพย์สินส่วนกลาง นอกจากนี้หากซื้อคอนโดพร้อมพื้นที่จอดรถแล้วจะต้องแสดงพื้นที่จอดรถในเอกสารสิทธิ์ด้วย

นอกจากนั้นเรื่องสำคัญที่ผู้จะซื้อต้องใส่ใจ มิฉะนั้นเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปแล้วอาจถูกรอนสิทธิได้ก็คือ เรื่องภาระจำยอมที่ผูกพันอยู่กับที่ดิน เช่น การเป็นทางสาธารณะ ที่ถูกใช้เป็นทางผ่านเป็นประจำ เป็นต้น ซึ่งมีระบุไว้ในเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

นอกจากนี้ให้ตรวจสอบดูเรื่องทางเข้าออกว่าที่ดินนั้นติดถนนหรือทางสาธารณะจริงๆ หรือไม่ รวมไปถึงการตรวจสอบประวัติการนำที่ดินไปจดนิติกรรมว่าที่ดินติดจำนองอยู่หรือไม่ โดยเอกสารสิทธิ์จะแสดงประวัติการจดนิติกรรมที่ผ่าน เช่น การจำนอง การขายฝาก การเซ้ง แบ่งแยก หรือการส่งผ่านมรดก ขายและให้ เป็นต้น

การตรวจสอบเบื้องต้นก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือซื้อขายจริงจะช่วยเพิ่มความมั่นใจให้ผู้จะซื้อขึ้นอย่างมากเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะซื้อว่าผู้จะขายมีสิทธิ์ที่จะขายอสังหาริมทรัพย์จริงไม่ใช่ผู้แอบอ้าง และอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะซื้อนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้จะขายประกาศขายจริง