ตรวจเช็กที่ดินก่อนโดนโกง

ปัจจุบันหลายคนเริ่มหันมาลงทุนซื้อที่ดินกันมากขึ้น เพราะความเสี่ยงนั้นน้อยกว่าไปลงทุนคอนโดหรือบ้านเช่าที่ไม่ต้องดูแลรักษา หรือกังวลกับผู้เช่าที่ไม่ดี แต่ก่อนจะตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงไหน ก็ควรเช็กที่ดินในเรื่องทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมก่อน

การเช็กที่ดิน นอกเหนือจากการตรวจดูทำเลที่ตั้งแล้ว ก็ต้องตรวจสอบรายละเอียดของที่ดินและข้อตกลงที่จะระบุในสัญญาที่ดิน มิฉะนั้นแล้ว อาจทำให้เสียเงินก้อนโตโดยที่ไม่รู้ตัวหรือได้ที่ดินที่มีปัญหาให้ปวดหัว ซึ่งบอกเลยว่าการเช็กที่ดินนั้นไม่ยาก มาหาคำตอบไปพร้อม ๆ กัน

การเช็กที่ดินสามารถทำได้ง่าย ๆ ด้วยตนเอง โดยกรมที่ดินได้เพิ่มช่องทางการเข้าถึงข้อมูลที่ดินของประชาชน จำนวน 4 ช่องทาง ได้แก่

1. ทางเว็บไซต์ http://dolwms.dol.go.th

2. ทางอุปกรณ์สื่อสารเคลื่อนที่ด้วยแอปพลิเคชัน LandsMaps

3. จุดบริการประชาชนในสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ

4. ผ่านตู้ Kiosk

ทั้งนี้ วิธีที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้กับประชาชน ไม่ต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดิน และสามารถเช็กที่ดินออนไลน์ได้เพียงแค่ปลายนิ้วสัมผัส โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย คือ การค้นหาผ่านแอปพลิเคชัน LandsMaps ซึ่งสามารถใช้งานผ่านโทรศัพท์มือถือทั้งในระบบ IOS และ Androids

ข้อดีคือ สามารถค้นหาข้อมูลที่ดินได้ด้วยตนเอง ได้แก่ รูปแปลงที่ดิน ตำแหน่ง (หมายเลขระวาง เลขที่ดิน เลขโฉนดที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล-อำเภอ-จังหวัด) เนื้อที่ (ไร่ งาน ตารางวา) สภาพพื้นที่ที่เห็นได้จากภาพดาวเทียม และ Street view ค่าพิกัดสำนักงานที่ดิน ราคาประเมินโฉนดที่ดินรายแปลง ข้อมูลการเดินทางไปสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ โฉนดที่ดิน เบอร์โทรศัพท์ ค่าพิกัดแปลง ค่าธรรมเนียม ภาษี อากร ค่าใช้จ่ายในการรังวัด ระยะเวลารอการรังวัด (คิวรังวัด) พื้นที่ใช้ประโยชน์ตามผังเมืองรวมทั่วประเทศ และผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

เช็กที่ดินว่าอยู่ใกล้ย่านเศรษฐกิจ เช่น โรงเรียน สถานศึกษา สำนักงาน สถานที่ท่องเที่ยว โครงการหมู่บ้าน หรือห้างสรรพสินค้าต่าง ๆ เพราะแถวนั้นมีคนสัญจรไปมาตลอดเวลา จึงทำให้กลายเป็นจุดสนใจ และอาจสร้างธุรกิจได้ในอนาคต แถมยังมีโอกาสเจอกับเจ้าของธุรกิจหรือนักลงทุนอื่น ๆ ที่อาจมาซื้อต่อได้อย่างง่ายดาย

หากเช็กที่ดินแล้ว ที่ดินของคุณอยู่ในย่านดัง เช่น เอกมัย ทองหล่อ สีลม อโศก สุขุมวิท แค่ได้ยิน ขับรถผ่านตา มองเห็นชื่อทำเลดัง ๆ นี้อยู่ในโฉนดที่ดิน ก็มีผลต่อการตัดสินใจซื้อขายได้มากเลยทีเดียว โดยในหลายปีที่ผ่านมา ที่ดินย่านเหล่านี้เติบโตขึ้นเรื่อย ๆ และคาดว่ายังคงมีแนวโน้มเติบโตได้ดีในอนาคตเช่นกัน

อย่าลืมเช็กว่าที่ดินที่คุณหมายตาอยู่ใกล้เส้นทางคมนาคม โดยเฉพาะบริเวณใกล้กับโครงการรถไฟฟ้า BTS, MRT และแอร์พอร์ต เรล ลิงก์ นอกเหนือจากนี้ ก็ควรพิจารณาว่า ที่ดินติดถนนใหญ่สายหลักต่าง ๆ หรือไม่ มีเส้นทางให้เดินทางเข้าออกได้ง่ายหรือไม่ ถนนที่ตัดผ่านที่ดินนั้นสะอาดและเรียบร้อยดีหรือไม่ สามารถมองเห็นที่ดินจากถนนได้อย่างชัดเจนหรือไม่ ตลอดจนที่ดินเป็นจุดสังเกตหรืออยู่ใกล้จุดสังเกตหรือไม่

ที่ดินมีศักยภาพก็มักมีโอกาสเติบโตได้อีกในอนาคต เพราะฉะนั้นควรให้ความสำคัญกับการเช็กที่ดินว่าอยู่ในทำเลศักยภาพหรือไม่ เช่น ที่ดินที่กำลังจะสร้างเป็นแหล่งชุมชน ที่ดินที่กำลังจะมีโครงการใหญ่สร้างขึ้นอย่างรถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า หรือมหาวิทยาลัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินติดสวนสาธารณะและที่ดินติดริมทะเลหรือใกล้กับทะเล เพราะที่ดินแถวนั้นนับวันจะยิ่งหายากขึ้นทุกที

เราสามารถก่อสร้างบ้าน คอนโด หรือสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ได้ แต่ธรรมชาตินั้น ไม่มีใครสามารถสร้างได้ ไม่แน่อาจมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มาขอซื้อเพื่อสร้างเป็นคอนโดหรูสวนหรือวิวทะเลก็เป็นได้ ลองเช็กที่ดินในทำเลศักยภาพได้ที่ประกาศขายที่ดินติดสวนหรือริมทะเล

ต้องเช็กเอกสารกรรมสิทธิ์ที่ดินของผู้ขายว่า เป็นโฉนดที่ดินหรือ น.ส.4 หรือไม่ เพราะมีเพียงแค่โฉนดที่ดินประเภทนี้เท่านั้นที่สามารถซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ส่วนที่ดินประเภทอื่น ๆ ไม่เหมาะที่จะซื้อไว้ครอบครอง เช่น น.ส. 3 ก ซึ่งคุณมีสิทธิ์ครอบครองได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ หรือที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งมีไว้เพื่อทำเกษตรกรรมเท่านั้น

เช็กที่ดินจากโฉนดง่าย ๆ เพียงใช้เลขที่โฉนด ก็สามารถเช็กกับกรมที่ดินได้ว่า ที่ดินแปลงนั้นติดจำนองหรือถูกอายัดไม่ รวมทั้งเป็นที่ดินที่ตรงกับแปลงที่ผู้ขายพาไปดูหรือไม่ หากเป็นที่ดินติดจำนอง ก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าเจ้าของที่ดินจะไปชำระหนี้ทั้งหมดและทำเรื่องไถ่ถอนคืนมาจากเจ้าหนี้

เช่นเดียวกัน ไม่มีใครสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ถูกอายัดอยู่จนกว่าผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินแปลงนั้นจะเคลียร์ปัญหากันว่าใครมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและยกเลิกการอายัดเรียบร้อยแล้ว นอกจากนี้ อย่าลืมเช็กที่ดินเวนคืนด้วย แม้กรณีนี้จะน้อย แต่หากเกิดขึ้นกับคุณแล้ว ก็จะทำให้เสียเวลาไปกับการดำเนินการต่าง ๆ เพื่อซื้อและเตรียมที่ดินไปทำกิจกรรมที่วางแผนไว้ แต่แล้วที่ดินก็ต้องมาหลุดไป ซึ่งโดยมากจะหลุดไปในราคาที่ไม่สูงด้วย

โดยทั่วไปที่ดินที่นำมาใช้ประโยชน์ส่วนตัวได้ต้องไม่เป็นของสาธารณะหรือของหลวง ในเบื้องต้นให้สังเกตรอบ ๆ ที่ดินนั้นและสอบถามคนในพื้นที่ว่าเป็นที่ดินของรัฐ ของหลวง หรือของใคร และหลังจากดูที่ดินแล้ว ให้ไปสอบถามได้ที่กรมที่ดิน ถ้าใกล้ป่าไม้ ต้องเช็กที่กรมป่าไม้ด้วยว่าอยู่ในเขตป่าสงวนหรืออุทยานหรือไม่

สีเป็นตัวบ่งบอกว่าพื้นที่นั้นได้รับอนุญาตให้ทำอะไรได้ ดังนั้นก่อนซื้อ คุณต้องถามตัวเองว่าซื้อที่ดินไปเพื่ออะไรแล้วหาที่ดินที่อยู่ในโซนสีที่เหมาะกับวัตถุประสงค์ เช่น หากต้องการซื้อที่ดินไปทำโรงงานอุตสาหกรรม ก็ต้องซื้อที่ดินในพื้นที่สีม่วงเท่านั้น จะซื้อพื้นที่เขตสีเขียว ซึ่งรัฐอนุญาตให้ทำเกษตรกรรม ไปทำโรงงานอุตสาหกรรมไม่ได้ โดยสามารถเช็กที่ดินสีอะไรได้ที่สำนักผังเมือง

สำหรับมือใหม่หรือคนทั่วไป ควรพาผู้เชี่ยวชาญมาวัดพื้นที่ แม้ผู้ขายจะจัดการในเรื่องนี้ แต่ถึงอย่างไรคุณก็ควรจ้างผู้เชี่ยวชาญมาเช็กการวัดขนาดเพื่อความถูกต้อง จะได้ไม่ถูกโกงพื้นที่ให้เสียเงินเปล่า หรือไม่ไปล้ำเส้นใคร ที่เผลอ ๆ หลังซื้อที่ดินแล้ว อาจถูกฟ้องร้องว่ารุกล้ำได้

เพื่อไม่ให้เสียรู้จนจ่ายแพง จึงควรเช็กราคาประเมินที่ดินล่าสุด ซึ่งจัดทำโดยกรมธนารักษ์และมีการอัปเดตกันทุกปี รวมทั้งเช็กราคาขายของที่ดินที่อยู่ในบริเวณเดียวกัน โดยคุณควรพิจารณาเรื่องการติดถนนหรือเส้นทางเข้าออกสาธารณะและการมีทำเลติดกับสถานที่ใดประกอบกับการเปรียบเทียบราคา แน่นอนว่า ยิ่งที่ดินติดถนนใหญ่ ติดสถานที่สำคัญ ไม่มีอาคารบังทัศนียภาพ และปราศจากสิ่งรบกวน ที่ดินแปลงนั้นก็ยิ่งราคาแพงกว่า

อย่างไรก็ตาม ราคาไม่ใช่เรื่องสำคัญที่สุด ที่ดินที่ราคาถูกกว่าที่อื่นอาจมาพร้อมกับปัญหาได้ คุณจำเป็นต้องเช็กที่ดินอย่างรอบคอบให้ดีเสียก่อน และอย่าหลงกลผู้ขายหรือนายหน้าที่หากลเม็ดมาเร่งรัดให้รีบตัดสินใจซื้อจนไม่ได้เช็กความถูกต้อง ราคา และรายละเอียดต่าง ๆ ดังนั้นเพื่อความถูกต้องเหมาะสมของทุกอย่างแล้ว ก่อนซื้ออย่าลืมเช็กที่ดินให้ดี รวมทั้งยังต้องรู้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายและอัปเดตภาษีที่ดินด้วย