“หากขายอสังหาฯ ที่ถือครองครบ 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%”
สำหรับผู้ที่สร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเองที่มีอยู่ แล้วต่อมาได้ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้น รู้หรือไม่ว่าจะมีภาษีและค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ทำให้ต้องสำรองเงินไว้สักก้อนหนึ่ง ซึ่งการคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายเป็นอย่างไร K-Expert มีข้อมูลมาฝาก
ก่อนอื่นมาดูกันก่อนว่า เมื่อขายอสังหาฯ ได้ จะมีภาษีและค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
คำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่าย ซึ่งขึ้นอยู่กับการได้มาของอสังหาฯ นั้น
- กรณีที่อสังหาฯ ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
- กรณีที่อสังหาฯ ได้มาโดยการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง โดยนับตามปี พ.ศ.
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
คิดที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ แต่จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณีดังนี้ (1) ถือครองอสังหาฯ เกิน 5 ปี (2) มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (3) ขายอสังหาฯ ที่ได้รับมาโดยมรดก (4) ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
3. ค่าอากรแสตมป์
ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่า
4. ค่าโอน
อยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรือจ่ายคนละครึ่ง
ทั้งนี้ กรณีขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งได้มาไม่พร้อมกัน การเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจะแยกคิดระหว่างที่ดินและบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างค่ะ ขอยกตัวอย่างประกอบการคำนวณดังนี้
ตัวอย่าง : สมมติได้รับมรดกที่ดินเมื่อ 20 ตุลาคม 2554 สร้างบ้านบนที่ดินเสร็จเมื่อ 15 มกราคม 2556 ต่อมาได้ขายบ้านพร้อมที่ดินเมื่อ 20 พฤศจิกายน 2559 หากราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 6,000,000 บาท ราคาประเมินบ้านอยู่ที่ 2,000,000 บาท และราคาขายบ้านพร้อมที่ดินอยู่ที่ 10,000,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ดิน
ราคาประเมินที่ดิน 6,000,000 บาท
ได้รับมรดกหักค่าใช้จ่าย 50% (6,000,000 x 50%) 3,000,000 บาท
คงเหลือ 3,000,000 บาท
หาร จำนวนปีที่ถือครอง 6 ปี นับตั้งแต่ปี 2554 – ปี 2559 (3,000,000/6) 500,000 บาท
คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
(300,000 x 5% + 200,000 x 10%) 35,000 บาท
คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (35,000 x 6) 210,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ดิน 210,000 บาท
ได้รับมรดกหักค่าใช้จ่าย 50% (6,000,000 x 50%) 3,000,000 บาท
คงเหลือ 3,000,000 บาท
หาร จำนวนปีที่ถือครอง 6 ปี นับตั้งแต่ปี 2554 – ปี 2559 (3,000,000/6) 500,000 บาท
คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
(300,000 x 5% + 200,000 x 10%) 35,000 บาท
คูณ จำนวนปีที่ถือครอง (35,000 x 6) 210,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ดิน 210,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายบ้าน
ราคาประเมินบ้าน 2,000,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี หักได้ 71% (2,000,000 x 71%) 1,420,000 บาท
คงเหลือ 580,000 บาท
หาร จำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี นับตั้งแต่ปี 2556 – ปี 2559 (580,000/4) 145,000 บาท
คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (145,000 x 5%) 7,250 บาท
คูณจำนวนปีที่ถือครอง (7,250 x 4) 29,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายบ้าน 29,000 บาท
หัก ค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี หักได้ 71% (2,000,000 x 71%) 1,420,000 บาท
คงเหลือ 580,000 บาท
หาร จำนวนปีที่ถือครอง 4 ปี นับตั้งแต่ปี 2556 – ปี 2559 (580,000/4) 145,000 บาท
คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (145,000 x 5%) 7,250 บาท
คูณจำนวนปีที่ถือครอง (7,250 x 4) 29,000 บาท
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายบ้าน 29,000 บาท
รวมภาษีหัก ณ ที่จ่ายบ้านและที่ดิน เท่ากับ 210,000 + 29,000 = 239,000 บาท ทั้งนี้ หากเป็นการขายอสังหาฯ อันเป็นมรดก หรือได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร สามารถเลือกได้ว่าไม่ต้องนำเงินได้มารวมคำนวณภาษีประจำปี
นอกจากนี้ การขายอสังหาฯ จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง ซึ่งการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาไม่พร้อมกัน การประเมินว่าจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ให้พิจารณาจากอสังหาฯ ที่ได้มาภายหลัง หากถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยดูว่าราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นในการคำนวณ
จากตัวอย่างข้างต้น ถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปีเต็ม และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะต้องนำบ้านและที่ดินรวมกันเพื่อคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนั้น ราคาขายบ้านและที่ดินอยู่ที่ 10,000,000 บาท จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 10,000,000 บาท = 330,000 บาทค่ะ
แต่หากมีการถือครองอสังหาฯ ที่ได้มาภายหลังครบ 5 ปีเต็ม หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ จะเห็นได้ว่า หากขายอสังหาฯ ที่เข้าเงื่อนไขเสียค่าอากรแสตมป์จะมีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
สำหรับค่าโอนที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดินขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน จากตัวอย่างจะมีค่าโอนเกิดขึ้น 2% x 8,000,000 บาท = 160,000 บาท
สุดท้ายนี้ก่อนขายอสังหาฯ อย่าลืมพิจารณาภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เพื่อวางแผนลดค่าใช้จ่ายลง เช่น ถือครองอสังหาฯ ให้ครบ 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี จะช่วยให้เสียค่าอากรแสตมป์เพียง 0.5% ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3.3% ดังนั้น หากศึกษาข้อมูลการขายอสังหาฯ ให้ดี จะประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากทีเดียว
สามารถอ่านบทความน่าสนใจทางอสังหาริมทรัพย์และโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมใหม่ ได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นิชฌานี ฉันทศาสตร์ CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com