สัญญาขายฝากที่ดิน 6 ข้อควรรู้ก่อนตกลงทำสัญญากับผู้ซื้อฝาก ณ กรมที่ดิน

DDproperty Editorial Team
สัญญาขายฝากที่ดิน 6 ข้อควรรู้ก่อนตกลงทำสัญญากับผู้ซื้อฝาก ณ กรมที่ดิน
เมื่อต้องการใช้เงินเร่งด่วน สำหรับคนที่มีทรัพย์สินเป็นที่ดินไว้ในครอบครองแล้วไม่อยากขายขาด นอกจากจำนองที่ดิน ยังมีการขายฝากที่ดิน ซึ่งอนุมัติเร็ว ขั้นตอนไม่ยุ่งยาก เนื่องจากการทำสัญญาฝากขายที่ดิน ไม่จำเป็นต้องเช็กประวัติแบล็คลิสต์ เครดิตบูโร หรือรายการเคลื่อนไหวของบัญชีธนาคาร (Statement) สามารถไถ่คืนที่ดินได้ และยังใช้ประโยชน์ในที่ดินต่อไปได้
แต่เนื่องจากเป็นการทำสัญญา จึงต้องมีการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดินคืออะไร สิ่งที่ต้องระบุให้ชัดในสัญญา รวมทั้งข้อควรระวังต่าง ๆ เพื่อความเข้าใจที่ตรงกัน
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

สัญญาขายฝากที่ดิน คืออะไร

สัญญาขายฝากที่ดิน คือ การทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัยนั้น จะอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายขายฝาก
นั่นคือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งมีการประกาศบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน ปี 2562 เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทำสัญญาขายฝาก
เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที เมื่อมีการจดทะเบียนนิติกรรมขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน แต่ผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดและตกลงกัน
ส่วนผู้ซื้อฝากจะได้รับประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของดอกเบี้ยสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี และจะได้รับเงินต้นคืนทันทีเมื่อมีการไถ่ถอน โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อฝากจะให้สิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยถูก หรือให้วงเงินสูง เป็นต้น เพื่อสนับสนุนการพิจารณาตัดสินใจแก่ผู้ขายฝาก

ตัวอย่างการทำสัญญาขายฝากที่ดิน

นาย ก. มีความจำเป็นต้องขายที่นาจำนวน 1 ไร่ ด้วยความเสียดาย จึงตัดสินใจไปขายฝากที่ดินกับผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงในสัญญาขายฝากที่ดิน ให้นาย ก. จะต้องจ่ายดอกเบี้ยกับผู้ซื้อฝาก จนกว่านาย ก. จะสามารถมาไถ่คืนที่ดินแปลงนี้ได้ในระยะเวลากำหนดภายใน 1 ปี (ตามตกลง) นับตั้งแต่ทำสัญญาขายฝาก
ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร

ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร

สัญญาขายฝากที่ดิน สิ่งที่ควรในสัญญา

การทำสัญญาขายฝากที่ดิน กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่า เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย
โดยสัญญาขายฝากที่ดิน ต้องมีสาระสำคัญ ดังนี้
1. สัญญาขายฝากที่ดิน จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา
2. สัญญาขายฝากที่ดิน มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สิน ที่ดินที่จะขายฝาก
3. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก
4. สัญญาขายฝากที่ดิน จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่
5. สัญญาขายฝากที่ดิน ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่
สิ่งที่ควรรู้ ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

สิ่งที่ควรรู้ ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

1. ผู้ขายฝากจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากทันที ในวันที่ทำสัญญา
2. การทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ กรมที่ดิน เท่านั้น
3. อัตราดอกเบี้ยหรือค่าตอบแทนสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี
4. ผู้ขายฝากสามารถไถ่ที่ดินคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา
5. หากครบสัญญาแล้วผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่คืน สามารถขอต่อสัญญาได้จนกว่าจะครบตามสัญญาหรือกฎหมายกำหนด
6. ระยะเวลาขายฝาก กฎหมายกำหนดสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายรวมถึงที่ดิน และ 3 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์
รายละเอียด ขายฝากที่ดิน
กรรมสิทธิ์ เป็นของผู้รับซื้อฝากทันที
อัตราดอกเบี้ย สูงสุดไม่เกิน 15%
เงื่อนไขการไถ่ถอน ตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา ไม่เกิน 10 ปี

ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน

การขายฝากเป็นการทำสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง เมื่อขายฝากไปแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ในเวลาที่ตกลงกันตามกฎหมาย
ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดิน จึงมีข้อควรระวังที่ต้องสอบรายละเอียดให้ชัดเจนเกี่ยวกับสัญญาขายฝากที่ดินว่าเป็นอย่างไร ตกลงดอกเบี้ยว่าคิดดอกเบี้ยเท่าไหร่ต่อปี หรือถ้าแจ้งดอกเบี้ยมาเป็นเดือน ให้นำมาคิดว่าตกปีละเท่าไหร่ เช่น หากผู้ซื้อฝากคิดดอกเบี้ย 3% ต่อเดือน เมื่อคิดเป็นดอกเบี้ยต่อปีจะเท่ากับ 36% เลยทีเดียว
รวมทั้งต้องชำระดอกเบี้ยอย่างไร ชำระผ่านช่องทางไหนได้บ้าง และวงเงินที่ผู้ขายฝากจะได้รับนั้น เป็นการคิดราคาจากราคาซื้อขายในตลาดหรือคิดจากราคาที่ดินของกรมธนารักษ์
อัปเดตราคาประเมินที่ดิน

อัปเดตราคาประเมินที่ดิน

ทั้งนี้ เน้นย้ำว่าผู้ขายฝากควรสอบถามรายละเอียดให้ชัดเจน ก่อนที่จะตกลงทำสัญญาขายฝากที่ดิน และที่สำคัญการจะทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำสัญญา ณ กรมที่ดิน ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น ซึ่งจะมีความน่าเชื่อถือและไว้วางใจได้ว่าจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย ควรศึกษาและทำความเข้าใจให้ตรงกันก่อนเซ็นต์สัญญา
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำถามยอดนิยม

การทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินประเภทหนึ่ง โดยการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัยนั้น จะอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายขายฝาก คือ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562