หนังสือสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขาย ทั้ง 2 สัญญามีชื่อเรียกที่คล้ายคลึงกัน และยังใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนกันอีกด้วย หากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่เข้าใจเจตนาของสัญญาซื้อขาย สัญญาจะซื้อจะขายที่แท้จริงหรือลงชื่อผิดสัญญา ก็อาจเป็นปัญหาได้ในภายหลัง
ดังนั้นเพื่อความกระจ่าง ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจึงต้องทำความเข้าใจว่า หนังสือสัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร เกี่ยวข้องกันอย่างไร และมีอะไรที่แตกต่างกันบ้าง
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- หนังสือสัญญาซื้อขายคืออะไร
- หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร
- ความเกี่ยวพันระหว่างหนังสือสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย
- ความแตกต่างระหว่างหนังสือสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย
- สัญญาจองต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร
- สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีอะไรบ้าง
หนังสือสัญญาซื้อขายคืออะไร
หนังสือสัญญาซื้อขายที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า หนังสือสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นแล้วมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เป็นสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ระหว่างผู้จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้จะขายอสังหาริมทรัพย์
ถือเป็นการแสดงเจตนาของฝ่ายผู้จะซื้อว่าต้องการจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้จะขาย และวางเงินมัดจำไว้เป็นประกันว่าจะมีการทำสัญญาซื้อขายระหว่างกัน และเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ขณะเดียวกันก็แสดงเจตนาของผู้จะขายที่จะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้บุคคลอื่นในช่วงเวลาที่กำหนดในสัญญาฯ
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่าหรือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน สัญญาประเภทนี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี)
มักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงสั้น ๆ ประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งนานพอให้ผู้ซื้อขอสินเชื่อกับธนาคารก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากที่ดินและบ้านมือสองมีความพร้อมขายอยู่แล้ว และบ้านใหม่ก็มักจะสร้างเสร็จก่อนขายเป็นส่วนใหญ่
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน มีรายละเอียดอะไรบ้างที่ผู้ซื้อและผู้ขาย 2 ฝ่ายควรรู้
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดหรือห้องชุด ต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมรายละเอียดโครงการและห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ ก็มักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้นานประมาณ 12-24 เดือน หรือนับจากวันทำสัญญาจนถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน
แต่ถ้าเป็นคอนโดมือสองหรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ก็จะกำหนดระยะเวลาโอนในช่วงสั้น ๆ เช่นเดียวกับบ้านและที่ดิน
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด และ 10 รายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญา
ความเกี่ยวพันระหว่างหนังสือสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย
โดยปกติของการซื้อบ้านและคอนโด ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องใช้ทั้งหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายและหนังสือสัญญาซื้อขายร่วมกันอยู่แล้ว เว้นแต่จะตกลงซื้อขายแล้วไปสำนักงานที่ดินพร้อมกัน เพื่อจ่ายเงินสดและโอนกรรมสิทธิ์ให้กันในทันที ซึ่งเหตุการณ์นี้เป็นไปได้ยากมากในความเป็นจริง การทำสัญญาจึงต้องเป็นไปตามลำดับดังนี้
สัญญาจะซื้อจะขายเกิดตอนเริ่ม
เมื่อผู้ซื้อสนใจซื้อบ้านหรือคอนโดของผู้ขาย ไม่ว่าบ้านหรือคอนโดนั้นจะสร้างเสร็จแล้วหรือไม่ ก็ต้องมีการจับจองและวางเงินมัดจำกันก่อน แต่การซื้อขายจริงอาจต้องรอเวลาก่อสร้างหรือรอเวลาขอสินเชื่อก่อนจึงจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ กระบวนการนี้จึงเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อสัญญาว่าจะมีการซื้อขายกันอย่างแน่นอน
สัญญาซื้อขายเกิดตอนจบ
เมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์และคู่สัญญาพร้อมปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน ผู้ซื้อและผู้ขายจะดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน การจดทะเบียนดังกล่าวเป็นขั้นตอนสำคัญที่ทำให้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ
ขั้นตอนการโอนบ้าน-คอนโด
8 ขั้นตอนการโอนบ้าน-โอนคอนโด ที่คนซื้อบ้านไม่รู้ไม่ได้
สัญญาจะซื้อจะขายเกิดในระหว่างจับจองและวางเงินมัดจำ
ความแตกต่างระหว่างหนังสือสัญญาซื้อขาย และสัญญาจะซื้อจะขาย
ผลทางกฎหมาย
สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์อาจเกิดขึ้นได้จากการตกลงของคู่สัญญา แต่หากต้องการนำสัญญาไปฟ้องร้องบังคับคดี กฎหมายกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับหลักฐานเป็นหนังสือที่ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือการวางมัดจำ หรือการชำระหนี้บางส่วน จึงควรจัดทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรและให้คู่สัญญาลงนามอย่างชัดเจนเพื่อป้องกันข้อพิพาท
เจตนาของสัญญา
สัญญาจะซื้อจะขายแสดงเจตนาในการเตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายมีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย
สัญญาจะซื้อจะขายควรกำหนดวันหรือเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจน เช่น กำหนดวันโอน หรือกำหนดว่าโอนภายในกี่วันนับจากวันที่เกิดเหตุการณ์ที่ระบุไว้ เพราะหากกำหนดไม่ชัดเจนอาจทำให้เกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับกำหนดเวลาที่คู่สัญญาต้องปฏิบัติตามได้
ทั้งนี้ สามารถบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายได้ เนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยฝ่ายใดจะผิดหรือถูกและต้องชดใช้
อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้ว การซื้อขายย่อมเสร็จสมบูรณ์ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ การจะยกเลิกหรือให้มีการคืนทรัพย์สินและเงินกันภายหลังจึงต้องพิจารณาตามเงื่อนไขของสัญญาและบทบัญญัติของกฎหมาย ไม่ใช่ว่าจะยกเลิกได้โดยอัตโนมัติ
การคืนเงินและฟ้องร้อง
หากมีการวางมัดจำไว้และสัญญาสิ้นสุดลงเนื่องจากฝ่ายผู้รับมัดจำเป็นฝ่ายผิด ผู้ให้มัดจำมีสิทธิเรียกคืนตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย ขณะที่หากฝ่ายผู้วางมัดจำเป็นฝ่ายผิด ผู้รับมัดจำอาจมีสิทธิริบมัดจำ ทั้งนี้ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและเงื่อนไขในสัญญาประกอบด้วย
การคืนเงินและฟ้องร้อง ผู้ซื้อต้องได้รับเงินมัดจำคืนทั้งหมดหากผู้ขายเป็นฝ่ายผิด ส่วนผู้ขายก็สามารถริบเงินมัดจำได้หากผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิด หรือจะฟ้องร้องเพื่อบังคับซื้อขายก็ได้
หากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการคืนเงิน ผู้เสียหายอาจใช้สิทธิเรียกร้องทางแพ่งตามสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ส่วนจะเข้าข่ายความผิดทางอาญาหรือไม่ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและองค์ประกอบความผิดเป็นรายกรณี
ตารางเปรียบเทียบ
วัตถุประสงค์
ตกลงว่าจะซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต
ดำเนินการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์
ช่วงเวลาที่ทำ
ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์
โดยทั่วไปในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
กรรมสิทธิ์
ยังไม่โอนไปยังผู้จะซื้อ
โอนกรรมสิทธิ์เมื่อจดทะเบียนตามกฎหมาย
สถานที่
คู่สัญญาสามารถทำสัญญากันเองได้
ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
เงินจอง/มัดจำ
มักมีการวางเงินจองหรือมัดจำตามข้อตกลง
ชำระราคาส่วนที่เหลือและดำเนินการตามเงื่อนไขการโอน
การผิดสัญญา
อาจเรียกค่าเสียหาย ริบ/คืนมัดจำ หรือใช้สิทธิอื่นตามกฎหมายและสัญญา
ต้องพิจารณาสิทธิในการบอกเลิก เรียกคืนทรัพย์หรือราคา และค่าเสียหายตามกรณี
สิ่งที่ควรระบุ
ราคา กำหนดโอน เงินมัดจำ เงื่อนไขสินเชื่อ ค่าใช้จ่าย และกรณีผิดสัญญา
รายละเอียดการซื้อขาย ราคาซื้อขาย และข้อมูลที่ใช้ในการจดทะเบียน
สัญญาจองต่างจากสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร
สัญญาจอง คือ แสดงความประสงค์ที่จะจองทรัพย์
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ กำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้จะซื้อ/ผู้จะขาย และเงื่อนไขการซื้อขายในอนาคต
สัญญาซื้อขาย คือ ขั้นตอนซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
สัญญาจะซื้อจะขายต้องมีอะไรบ้าง
1. ชื่อและข้อมูลของผู้ซื้อและผู้ขาย
2. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์
3. เลขโฉนด / เลขที่ดิน / หน้าสำรวจ
4. รายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง
5. ราคาซื้อขาย
6. เงินจองและเงินมัดจำ
7. จำนวนเงินที่ต้องชำระเพิ่มเติม
8. กำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์
9. ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษี
10. เงื่อนไขกรณีสินเชื่อไม่ผ่าน
11. เงื่อนไขกรณีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา
12. เงื่อนไขการคืนเงิน/ริบเงินมัดจำ
13. เงื่อนไขการส่งมอบบ้านหรือห้องชุด
14. รายการทรัพย์สินที่รวมอยู่ในการซื้อขาย
15. เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา
แม้ว่าสัญญาทั้งสองประเภทจะเป็นเรื่องชวนงง แต่ก็ไม่ยากเกินความเข้าใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ขอเพียงเข้าใจเจตนาของสัญญาและรับทราบถึงสิทธิ์ของตนเองตามกฎหมายที่มีต่อสัญญาดังกล่าวในข้างต้นแล้ว การใช้สัญญาทั้งสองประเภทในการซื้อขายบ้าน คอนโด และที่ดินก็จะเป็นเรื่องง่าย
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ