สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเรื่องสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ ซึ่งการใช้นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เป็นทางเลือกหนึ่งที่อำนวยความสะดวกในการขายได้มาก โดยเฉพาะผู้ขายที่ไม่ถนัดเรื่องการติดต่อประสานงานกับหน่วยงานภาครัฐต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง ตัวแทนอสังหาฯ ที่เชี่ยวชาญในเรื่องเอกสารและขั้นตอนต่าง ๆ จะช่วยเหลือคุณได้เป็นอย่างดี
นอกจากนี้ในกรณีที่ต้องการขายให้ได้อย่างรวดเร็ว การพึ่งพาเครือข่ายลูกค้าและการทำการตลาดของบริษัทตัวแทนอสังหาฯ หรือที่เรียกว่าโบรกเกอร์นั้นสามารถช่วยให้ขายอสังหาฯ ได้รวดเร็วขึ้นเช่นกัน และเพื่อให้การทำงานระหว่างผู้ขายและตัวแทนอสังหาฯ นั้นเกิดความชัดเจนและราบรื่นยิ่งขึ้น
ปัจจุบันจึงมีการทำสัญญาระหว่างผู้ขายและตัวแทนอสังหาฯ ที่เรียกว่าสัญญานายหน้าหรือสัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ขึ้น ดังนั้นมาทำความรู้จักกับสัญญานายหน้าในเบื้องต้นกัน
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาฯ คืออะไร
- รายละเอียดของสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาฯ เป็นอย่างไร
- ควรทำสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ หรือไม่
สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์คืออะไร
สัญญานายหน้านั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทน ระหว่างฝ่ายหนึ่งคือผู้ที่ประสงค์จะขายอสังหาฯ และอีกฝ่ายหนึ่งคือนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีหน้าที่นำอสังหาริมทรัพย์ไปเสนอขายแก่ผู้ซื้อ และทำให้เกิดการซื้อขายอสังหาฯ ขึ้นในที่สุด
สัญญานายหน้านี้จะผูกพันระหว่างผู้ขายและนายหน้าโดยทั้งสองฝ่ายมีหน้าที่ต้องปฏิบัติต่อกัน โดยผู้ขายมีหน้าที่จ่ายค่าตอบแทนให้นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เมื่อนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ ปฏิบัติหน้าที่สำเร็จคือเกิดการขายอสังหาฯ ตามที่ระบุในสัญญาขึ้น
รายละเอียดของสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างไร
รายละเอียดที่ระบุบนสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ นั้นประกอบไปด้วย 8 ส่วนหลัก ๆ ซึ่งในสัญญาอาจมีการสลับลำดับกันได้ ดังนี้
ส่วนที่ 1 รายละเอียดการทำสัญญา
ในส่วนนี้มักจะปรากฎอยู่ตอนต้นของสัญญาโดยระบุมีการทำสัญญาฉบับนี้ขึ้นที่ไหน และเมื่อไร
ส่วนที่ 2 ผู้ขาย หรืออาจจะเรียกว่าผู้ให้สัญญาก็ได้
ส่วนนี้จะระบุถึงรายละเอียดของผู้ขาย ได้แก่ ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ และกำหนดว่าในต่อไปสัญญาฯ จะแทนด้วยคำว่าผู้ขาย หรือผู้ให้สัญญา
ส่วนที่ 3 นายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
ส่วนนี้จะระบุข้อมูลของผู้ที่จะมาเป็นนายหน้าของเรา ได้แก่ ชื่อและนามสกุล อายุ และที่อยู่ของนายหน้า ซึ่งในภายหลังจะแทนด้วยคำว่านายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ เมื่อปรากฎในส่วนถัดไปของสัญญา
5 กลยุทธ์ขายอสังหาฯ ให้ได้ราคา
อยากขายอสังหาฯ ให้ได้ราคา ดู 5 กลยุทธ์ที่คุณควรรู้ได้ที่นี่
ส่วนที่ 4 อสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย
รายละเอียดส่วนนี้เป็นการระบุข้อมูลโดยระเอียดถึงสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย ได้แก่ บ้านเลขที่ หมู่ ซอย ถนน แขวง เขต และจังหวัด
ส่วนที่ 5 ค่าตอบแทนนายหน้า
รายละเอียดส่วนนี้เป็นส่วนที่ต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ เนื่องจากจะเป็นตัวบอกว่านายหน้าของเราจะได้รับค่าตอบแทนเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่จากการขายอสังหาฯ ตามที่ระบุในสัญญานี้ โดยการระบุจำนวนเงินต้องตรงกันทั้งตัวเลขและตัวอักษร
นอกจากนี้จะกล่าวถึงรูปแบบและวิธีการจ่ายค่าตอบแทน รวมไปถึงช่องทางหรือสถานที่ชำระค่าตอบแทน จำนวนงวดชำระ และกำหนดเวลาจ่ายค่าตอบแทนที่แน่นอน ที่สำคัญคือต้องระบุถึงการหักภาษี ณ ที่จ่ายด้วย
ส่วนที่ 6 ระยะเวลาของสัญญา
ส่วนนี้จะระบุถึงช่วงเวลาที่สัญญาฉบับนี้เริ่มต้นมีผลบังคับใช้ผูกพันระหว่างคู่สัญญา และช่วงเวลาที่สัญญาสิ้นสุดลง รวมไปถึงวิธีการขยายระยะเวลาของสัญญาว่าจะต้องแจ้งความประสงค์ต่อกันภายในกี่วันก่อนสัญญาสิ้นสุด โดยจะต้องมีการตกลงเงื่อนไขและทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นอีกครั้ง
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด และ 10 รายละเอียดสำคัญที่ต้องมีในสัญญา
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ควรมีรายละเอียดอะไรบ้างในสัญญา เช็กได้ที่นี่
ส่วนที่ 7 เงื่อนไขหรือกรณียกเว้น
ส่วนนี้จะระบุถึงเงื่อนไขหรือกรณียกเว้นในประเด็นต่าง ๆ ที่เป็นเหตุให้ต้องจ่ายค่าตอบแทนโดยที่ไม่เกิดการขายอสังหาริมทรัพย์ขึ้น หรือเป็นเหตุให้ผู้ขายไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน รวมไปถึงการผิดสัญญาของคู่กรณีแต่ละฝ่ายที่จะทำให้เกิดผลตามที่สัญญาระบุเอาไว้
ส่วนที่ 8 การแสดงเจตนาเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ต่อกัน
ส่วนนี้จะปรากฎอยู่ในส่วนท้ายสุดของสัญญา คือการลงชื่อของสองฝ่ายและพยาน เพื่อให้สัญญามีผลบังคับใช้ขึ้น ฝ่ายแรกคือผู้ขายหรือผู้ให้สัญญา ฝ่ายที่สองคือฝ่ายนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ และพยานจำนวน 2 คน ลงนามพร้อมกัน จากนั้นต่างฝ่ายทั้งผู้ขายและนายหน้าต่างเก็บสัญญาเอาไว้กับตัวคนละหนึ่งชุด
สรุปสิ่งที่ต้องระบุในสัญญานายหน้า
| รายละเอียด | สิ่งที่ต้องระบุ |
| รายละเอียดการทำสัญญา | สถานที่ วัน-เวลาที่ทำสัญญา |
| รายละเอียดผู้ขาย | ชื่อ-นามสกุล อายุ ที่อยู่ |
| รายละเอียดนายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ | ชื่อ-นามสกุล อายุ ที่อยู่ |
| รายละเอียดอสังหาฯ | บ้านเลขที่ หมู่ ซอย ถนน แขวง เขต และจังหวัด |
| ค่าตอบแทนนายหน้า | ระบุจำนวนเงินทั้งตัวเลขและตัวอักษร |
| ระยะเวลาของสัญญา | ระบุช่วงเวลาเริ่มต้น-สิ้นสุด |
| เงื่อนไขอื่น ๆ | ตามตกลง เช่น กรณีผิดสัญญา |
| การแสดงเจตนาเพื่อให้เกิดนิติสัมพันธ์ต่อกัน | ลงนามชื่อผู้ขาย นายหน้า และพยาน 2 คน |
ควรทำสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ อย่างไร
ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการไม่ทำสัญญานายหน้าฯ คือความไม่ชัดเจนในเรื่องค่าตอบแทน ไม่ว่าจะเป็น ต้องจ่ายเท่าไดต้องจ่ายเมื่อไร ต้องหักภาษีก่อนหรือไม่ รวมไปถึงจะทำหน้าที่เป็นนายหน้าไปถึงเมื่อได ซึ่งความคลุมเครือตามที่กล่าวมานั้นทำให้เกิดความไม่ราบรื่นในการทำงานระหว่างกัน
การมีสัญญาช่วยให้ทั้งสองฝ่ายสามารถเข้าใจประเด็นต่าง ๆ ได้ถูกต้องตรงกันตั้งแต่ตอนต้น และไม่ตกหล่นที่จะตกลงกันในเรื่องต่าง ๆ ได้อย่างชัดเจนและครบถ้วนตั้งแต่ตกลงใช้บริการตัวแทนอสังหาฯ ดังนั้นในการทำงานร่วมกับนายหน้า ผู้ขายควรจะทำสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า