สัญญาเช่าคอนโด เป็นหนังสือที่ระบุข้อตกลงและข้อปฏิบัติทุกอย่างไว้ ซึ่งหากไม่ตระหนักถึงสิ่งที่อยู่ในสัญญาแล้วไปทำอะไรที่ไม่เป็นไปตามที่ระบุเอาไว้ในสัญญา อาจทำให้คุณเกิดปัญหาภายหลังได้ โดยเฉพาะในเรื่องของค่าเสียหายที่ต้องจ่ายหลังจากย้ายออก ลองมาดูสัญญาเช่าคอนโดมีกี่ประเภท และก่อนทำสัญญาเช่ามีข้อควรพิจารณาอะไรบ้าง
ความหมายของสัญญาเช่าคอนโด
โดยหลัก ๆ แล้ว สัญญาเช่าคอนโด หรือ Condo Lease agreement มี 2 ประเภท คือ
1. สัญญาเช่าแบบไม่เกิน 3 ปี คือ การทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี โดยอาจเป็นได้ทั้งสัญญาเช่าคอนโด 1 ปี สัญญาเช่าคอนโด 6 เดือน หรือแบบอื่น ๆ ที่ไม่เกิน 3 ปี กฎหมายระบุว่า กรณีเช่าแบบนี้ต้องมีการลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญนั่นคือ ต้องมีลายมือชื่อของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า และหากไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ก็ไม่สามารถยื่นฟ้องได้
2. สัญญาเช่าแบบเกิน 3 ปี คือ สัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายระบุว่าต้องทำหนังสือสัญญาโดยมีการลงลายมือชื่อผู้รับผิด พร้อมกันนี้ต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ แม้มีหนังสือสัญญา ก็จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้แค่ 3 ปีเท่านั้น
องค์ประกอบสำคัญที่ต้องพิจารณาในสัญญาเช่าคอนโด
|
สิ่งที่ต้องมี
|
รายละเอียด
|
|
ข้อมูลผู้เช่าและผู้ให้เช่า
|
ชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ เลขที่ห้อง
|
|
ระยะเวลาการเช่า
|
วันเริ่มต้นเช่า และระยะเวลา
|
|
รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า
|
ทรัพย์สินที่มี และสภาพทรัพย์สิน
|
|
ความรับผิดชอบโดยผู้เช่า
|
ค่าน้ำ ค่าไฟ ความเสียหายต่าง ๆ
|
|
การชำระเงิน
|
ค่ามัดจำ ค่าเช่าแต่ละเดือน ค่าเสียหาย วิธีชำระเงิน ระยะเวลาชำระเงิน ค่าปรับ
|
|
ความรับผิดชอบต่อคู่สัญญา
|
หากฝ่ายไหนผิดสัญญา สามารถยกเลิกสัญญาได้ นำไปใช้ฟ้องร้องดำเนินคดีได้
|
เมื่อเข้าใจเรื่องสัญญาเช่าคอนโดแล้วว่ามีประเภทไหนบ้าง ต่อมาสิ่งที่คุณจะต้องศึกษาให้ดีก่อนตัดสินใจเช่าก็คือ องค์ประกอบต่าง ๆ ที่อยู่ในสัญญาเช่า เพื่อไม่ให้เสียเปรียบแก่ผู้ให้เช่า โดยองค์ประกอบเหล่านั้น ได้แก่
1. ข้อมูลทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า ซึ่งเป็นรายละเอียดของทั้ง 2 ฝ่าย โดยทั่วไปแล้ว ต้องระบุชื่อ นามสกุล อายุ ที่อยู่ ของห้องและคอนโด รวมทั้งระบุว่าฝ่ายใดเป็นผู้เช่าและฝ่ายใดเป็นผู้ให้เช่า
2. ระยะเวลาของการเช่า ซึ่งระบุวันเริ่มต้นของการเช่าและเป็นการเช่ารวมทั้งสิ้นนานเท่าไร ตรงตามที่คุณได้คุยกับผู้ให้เช่าหรือไม่
3. รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า ต้องระบุให้ละเอียดและชัดเจนว่าคอนโดนั้นมีทรัพย์สินอะไรบ้างและทรัพย์สินแต่ละชิ้นมีสภาพอย่างไร ที่สำคัญ หากทรัพย์สินชิ้นใดมีความเสียหายหรือสึกหรออยู่แล้ว ต้องระบุไว้ในสัญญาหรือเอกสารแนบสัญญา และถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย เพื่อไม่ให้ตอนย้ายออก คุณต้องมาเสียเงินค่าเสียหายหรือค่าซ่อมแก่ผู้ให้เช่าทั้งที่ไม่ได้เป็นคนทำเสีย
แต่หากคุณต้องการใช้ทรัพย์สินที่เสียหายนั้น เช่น เครื่องปรับอากาศ เครื่องทำน้ำอุ่น เตาไฟฟ้า ฯลฯ ก็ต้องตกลงและระบุไว้ในสัญญาหรือเอกสารแนบสัญญาว่า ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซมและตรวจสอบให้สามารถใช้งานได้เพื่อให้คุณได้เข้ามาตรวจสอบก่อนย้ายเข้ามาอาศัย จะได้ไม่ต้องย้ายเข้ามาลำบากลำบนที่ข้าวของเครื่องใช้นั้นใช้การไม่ได้
4. ความรับผิดชอบโดยผู้เช่า ต้องชี้แจงรายละเอียดของสิ่งที่คุณต้องรับผิดชอบ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ และความเสียหาย โดยในกรณีที่คุณทำทรัพย์สินเสียหายหรือทำให้พื้นที่ส่วนกลางคอนโดเกิดความเสียหาย คุณต้องรับผิดชอบส่วนไหน และอย่างไร
5. การชำระเงิน ต้องระบุค่ามัดจำ ค่าเช่าแต่ละเดือน และ (ถ้าเป็นไปได้) ค่าเสียหายให้ชัดเจน โดยต้องระบุจำนวนเงิน วิธีชำระเงิน กำหนดเวลาชำระเงิน การคืนเงิน รวมถึงค่าปรับหากชำระเงินล่าช้า
6. ความรับผิดชอบกรณีคู่สัญญาทำผิดสัญญา ข้อนี้เป็นองค์ประกอบสำคัญเพื่อป้องกันการโดนหลอกจากผู้ให้เช่า หากมีฝ่ายไหนผิดสัญญา ก็สามารถยกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องเสียค่ามัดจำ และหากผิดสัญญาอย่างร้ายแรง ก็สามารถนำไปใช้ฟ้องร้องดำเนินคดีกันได้ง่ายขึ้นด้วย
สิ่งอื่น ๆ ที่ต้องคำนึงก่อนตัดสินใจทำสัญญาเช่าคอนโด
อย่างไรก็ตาม เพื่อไม่ให้เสียเปรียบผู้ให้เช่า นอกจากเรื่องของสัญญาเช่าคอนโดแล้ว ก็ยังมีเรื่องอื่น ๆ ที่จำเป็นต้องพิจารณา ดังนี้
1. เปรียบเทียบกับคอนโดอื่นในละแวกเดียวกัน
– เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ภายในห้อง ให้เปรียบเทียบความคุ้มค่าเงินระหว่าง (1) ค่าเช่าที่ต้องจ่ายมากกว่าแต่มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไม้สอยพร้อมใช้กับ (2) ค่าเช่าที่ถูกกว่าแต่ต้องจ่ายค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไม้สอยที่ต้องซื้อหามาเอง
– ค่าเช่า ให้เปรียบเทียบค่าเช่าโดยคำนึงถึงชั้นและตำแหน่งของห้อง เช่น ห้องใกล้ลิฟต์ ใกล้ห้องทิ้งขยะ ชั้นไม่สูง (โดยเฉพาะตั้งแต่ชั้น 10 ลงมา) ควรมีราคาถูกกว่า
– ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ควรคำนวณค่าเดินทาง ค่าอาหาร และค่าครองชีพอื่น ๆ ในละแวกคอนโดแต่ละแห่งที่คุณหมายตาเพื่อเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้วนำประกอบการตัดสินว่า คอนโดไหนมีค่าใช้จ่ายถูกกว่าและเหมาะสมกว่า
– สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ คอนโดมาตรฐานทั่วไปควรมีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และที่จอดรถ แน่นอนว่าคอนโดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่าหรือหรูหรากว่าก็ย่อมมีค่าเช่าที่แพงกว่า
2. เรื่องค่าใช้จ่ายระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า
ต้องเคลียร์ให้ดีว่าใครจ่ายส่วนไหน เช่น คุณจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ และผู้ให้เช่าจ่ายค่าส่วนกลาง เป็นต้น
3. ข้อบังคับเพิ่มเติมอื่น ๆ ในสัญญาเช่าคอนโด
ควรดูว่าผู้ให้เช่าระบุรายละเอียดอะไรนอกเหนือจากนี้ไว้หรือไม่ เช่น จำนวนผู้อยู่อาศัย การดูแลรักษาเครื่องใช้ไฟฟ้าอย่างเครื่องปรับอากาศต้องมีการล้างทำความสะอาดหรือไม่ ถ้ามีปีละกี่ครั้ง เป็นต้น
4. เรื่องกฎระเบียบของคอนโด
อย่าลืมขอรายละเอียดกับผู้ให้เช่า ซึ่งต้องมีเอกสารกฎระเบียบที่ออกโดยนิติบุคคลที่ดูแลคอนโด ว่าคอนโดมีกฎระเบียบอะไรบ้าง เช่น เลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ จำนวนสูงสุดของผู้อาศัย จำนวนที่จอดรถต่อห้อง ฯลฯ
5. กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
กฎหมายที่คุ้มครองผู้เช่าฉบับล่าสุดคือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 ที่ออกมาเพื่อสร้างความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภค
โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม มีรายละเดียดที่เอื้อต่อประโยชน์ของผู้เช่ามากขึ้น ดังนี้
– สัญญาเช่าต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรใน 1 นิ้ว
– ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย
– ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
– ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันทีเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด
– ผู้เช่าสามารถเลิกสัญญาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แต่ต้องไม่ค้างค่าเช่า และมีเหตุจำเป็น
– เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าข้อความอื่น และก่อนเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
– ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
– ห้ามยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า
– ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
– ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน
– ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด
– ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจสอบทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
– ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
– ห้ามผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์หรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
– ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
– ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขสำคัญ
– ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายในทรัพย์จากการใช้งานตามปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
ค่าเสียหายตอนย้ายออก
ปัญหาที่ผู้เช่ามักพบอยู่บ่อย ๆ คือ ค่าเสียหายหลังจากย้ายออก จ่ายแพงไปไหม ค่าเสียหายคิดอย่างไร แบบไหนแปลว่าถูกเอาเปรียบ ลองมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับค่าเสียหายเหล่านี้กัน
รูปแบบของการเสียหายสามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ คือ
1. ความเสียหายจากการใช้งานปกติ ผู้เช่าไม่ต้องเสียค่าปรับ หรือค่าใช้จ่าย
2. ความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานผิดปกติ เช่น เก้าอี้หักเพราะนำไปวางของ
โดยในทางกฎหมายจะเรียกค่าปรับเหล่านี้ว่า ค่าสินไหมทดแทน ชดใช้ได้ตั้งแต่การแก้ไข ตกแต่งให้กลับมาใช้งานได้ตามปกติ ชดใช้ค่าเสียหาย หรือปรับเปลี่ยนของใหม่มาทดแทน
– กรณีแก้ไข ตกแต่งให้กลับมาใช้งานได้ตามปกติ คือ การทำการตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ว่ามีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเท่าไหร่ ซึ่งหากผู้เช่าเห็นว่าไม่เป็นธรรม มีการเรียกเก็บเกินจริง สามารถใช้ช่างกลางเพื่อรับงานแก้ไขได้ตั้งแต่การตีราคา วิธีการซ่อมแซม และค่าซ่อมแซม
– กรณีชดใช้ด้วยเงิน ให้ชดใช้ตามสภาพในขณะที่ทำสัญญา โดยนำค่าเสื่อมราคามาคิดด้วย เช่น โต๊ะราคา 3,000 บาท ใช้มาแล้ว 3 ปี ลบจากค่าเสื่อมราคาแล้วเหลือ 1,000 บาท ก็ให้ชดใช้เพียง 1,000 บาท
– กรณีซื้อของใหม่เข้ามาทดแทน ต้องอิงราคาปัจจุบันของวันที่ตรวจสภาพอุปกรณ์ในวันเลิกเช่า เช่น โต๊ะราคา 5,000 บาท แต่ปัจจุบันขายแค่ 3,000 บาท ก็ให้ชดใช้เพียงแค่ 3,000 บาท
หากความเสียหายที่เกิดขึ้นผู้เช่าได้ดำเนินการชดใช่ค่าเสียหายไปแล้ว อุปกรณ์ต่าง ๆ ที่ชดใช้ไปผู้เช่ามีสิทธิเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์สามารถนำสิ่งของนั้นออกไปหลังจากเลิกสัญญาเช่าได้
ทั้งนี้ ตามกฎหมายแล้วเงินประกันต้องคืนทันที ยกเว้นในกรณีที่มีความเสียหายในห้อง ผู้ให้เช่าจะต้องประเมินค่าเสียหายให้เสร็จภายใน 7 วัน นับตั้งแต่วันที่ผู้เช่าย้ายออก ถ้าแจ้งหลังจากนั้นแสดงว่าไม่มีค่าเสียหายต้องคืนเงินประกันทั้งหมดทันที
วิธีป้องกันไม่ให้ถูกผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเสียหายจนเกินเหตุ
จากคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 บังคับให้ผู้ให้เข่ากำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สินและอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในห้อง ทั้งในเรื่องจำนวน และระบุสภาพของอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในห้องด้วย
ในฝั่งผู้เช่าเองนั้นสามารถป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบในเรื่องค่าเสียหายในกรณีย้ายออกจากห้องด้วยการใช้ "ภาพถ่าย" ถ่ายสภาพของอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในห้องว่ามีสภาพเป็นอย่างไร ใช้งานได้ดีหรือไม่ หรือมีตำหนิต่าง ๆ หรือไม่ เพื่อนำไปเปรียบเทียบในขณะที่ย้ายออก หากมีการเรียกร้องค่าเสียหาย โดยแนบเก็บไว้ในสัญญาของผู้เช่าและผู้ให้เช่า
หากคุณตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ตั้งแต่การไปชมคอนโด การศึกษาความเหมาะสมต่าง ๆ ไปจนถึงสัญญาเช่าคอนโด ก่อนตัดสินใจทำสัญญาเช่าแล้วล่ะก็ คุณก็จะได้คอนโดที่ถูกเงินและถูกใจอย่างแน่นอน
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า