สัญญาเช่า ในทางกฎหมายเป็นข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าทำขึ้น เมื่อมีการเช่าทรัพย์ระหว่างสองฝ่าย เพื่อแสดงเจตนาและกำหนดข้อตกลงร่วมกัน ทั้งรายละเอียดของทรัพย์ ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่า และอื่น ๆ ซึ่งต้องเข้าใจให้ตรงกันทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า และปฏิบัติตามสัญญาเช่าเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- สัญญาเช่า คืออะไร
- สัญญาเช่า รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญา
- สัญญาเช่า สิ่งที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา
- สัญญาเช่า ข้อควรระวัง
สัญญาเช่า คืออะไร
สัญญาเช่า หรือสัญญาเช่าทรัพย์ คือ ข้อตกลงที่ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินในระยะเวลาที่กำหนด โดยผู้เช่าตกลงจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทน ตามหลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537
การเช่าไม่ได้ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเปลี่ยนเป็นของผู้เช่า ผู้เช่ามีสิทธิใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์ตามขอบเขตและระยะเวลาที่ตกลงกัน
สำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดิน ยังต้องพิจารณาหลักเกณฑ์เรื่องหลักฐานเป็นหนังสือและการจดทะเบียนตามระยะเวลาการเช่าด้วย
สัญญาเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนไหม
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน อาคาร หรือที่ดิน มีหลักเกณฑ์เกี่ยวกับระยะเวลาและการจดทะเบียนที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา
หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดไม่เกิน 3 ปี ควรมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด เพื่อให้สามารถใช้เป็นหลักฐานในการบังคับตามสัญญาได้
แต่หากตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียง 3 ปี
ดังนั้น หากต้องการเช่าบ้าน อาคาร หรือที่ดินระยะยาวเกิน 3 ปี ไม่ควรมีเพียงสัญญาที่คู่สัญญาลงนามกันเอง แต่ควรดำเนินการจดทะเบียนให้ถูกต้องตามกฎหมายด้วย
สัญญาเช่าแต่ละระยะเวลา ต่างกันอย่างไร
| ระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ | หลักที่ควรรู้ |
|---|---|
| ไม่เกิน 3 ปี | ควรมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการบังคับตามสัญญา |
| เกิน 3 ปี | ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะบังคับตามระยะเวลาที่เกิน 3 ปีได้ |
| เกิน 3 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียน | โดยหลักสามารถบังคับตามสัญญาได้เพียง 3 ปี |
| เช่าระยะยาว | โดยหลักทั่วไป การเช่าอสังหาริมทรัพย์กำหนดระยะเวลาได้ไม่เกิน 30 ปีต่อคราว |
| เช่าตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า | กฎหมายเปิดให้กำหนดระยะเวลาในลักษณะนี้ได้ โดยต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์เรื่องการทำเป็นหนังสือและการจดทะเบียน |
เซ้งกับเช่าต่างกันอย่างไร
เซ้งกับเช่า การเช่า ต่างกันอย่างไร อยากเซ้งกิจการต้องดูอะไรบ้าง
สัญญาเช่าทำได้นานสูงสุดกี่ปี
โดยหลักทั่วไป การเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถกำหนดระยะเวลาเช่าได้ไม่เกิน 30 ปีต่อคราว
หากกำหนดระยะเวลาไว้เกินกว่านั้น ระยะเวลาจะมีผลตามขอบเขตที่กฎหมายกำหนด และเมื่อครบกำหนดสามารถทำข้อตกลงต่อระยะเวลาการเช่าได้ โดยระยะเวลาที่ต่อใหม่ต้องอยู่ภายใต้หลักเกณฑ์ของกฎหมายเช่นกัน
สำหรับการเช่าระยะยาวควรตรวจสอบทั้งระยะเวลาที่ระบุในสัญญา การจดทะเบียน และเงื่อนไขการต่อสัญญาให้ชัดเจนก่อนลงนาม
สัญญาเช่ายกเลิกก่อนกำหนดได้ไหม
การบอกเลิกสัญญาเช่าต้องพิจารณาทั้งประเภทของสัญญา เงื่อนไขที่ตกลงกัน และเหตุที่ต้องการบอกเลิก ไม่ควรถือว่าคู่สัญญาสามารถยกเลิกได้ทุกเมื่อเพียงเพราะต้องการยุติการเช่า
ตัวอย่างกรณีที่ต้องพิจารณาแยกกัน ได้แก่
- ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า
- ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าผิดเงื่อนไขสำคัญในสัญญา
- สัญญาเช่าสิ้นสุดตามระยะเวลาที่กำหนด
- สัญญาเช่าไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้
- คู่สัญญาตกลงยุติสัญญาร่วมกัน
แต่ละกรณีอาจมีหลักเกณฑ์เรื่องการบอกกล่าวและระยะเวลาที่แตกต่างกัน จึงควรตรวจสอบสัญญาและกฎหมายที่ใช้กับกรณีนั้นก่อนดำเนินการ
สัญญาเช่าควรมีรายละเอียดอะไรบ้าง
ก่อนลงนามในสัญญาเช่า ผู้เช่าและผู้ให้เช่าควรตรวจสอบอย่างน้อย 10 เรื่อง
1. ชื่อและข้อมูลคู่สัญญา ระบุผู้เช่าและผู้ให้เช่าให้ถูกต้อง
2. รายละเอียดทรัพย์ที่เช่า เช่น บ้านเลขที่ เลขห้อง หรือข้อมูลที่ระบุทรัพย์ได้ชัดเจน
3. ระยะเวลาเช่า ระบุวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุด
4. ค่าเช่าและวันชำระ ระบุจำนวนเงิน วิธีจ่าย และกำหนดชำระ
5. เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ระบุจำนวนและเงื่อนไขการคืน
6. ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายอื่น ระบุอัตราหรือวิธีคำนวณให้ชัดเจน
7. รายการทรัพย์สินภายในที่เช่า เช่น เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า พร้อมบันทึกสภาพก่อนเข้าอยู่
8. หน้าที่ในการดูแลและซ่อมแซม ระบุว่าค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทเป็นความรับผิดชอบของใคร
9. เงื่อนไขผิดสัญญาและบอกเลิกสัญญา ระบุเหตุและขั้นตอนให้ชัดเจน
10. การคืนทรัพย์เมื่อสิ้นสุดสัญญา ระบุขั้นตอนตรวจห้อง ส่งมอบกุญแจ และจัดการเงินประกัน
หากเป็นการเช่าที่อยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมสัญญา ต้องตรวจสอบข้อกำหนดและแบบสัญญาที่กฎหมายกำหนดเพิ่มเติมด้วย
สัญญาเช่าอาคารควรมีอะไรบ้าง
3 ส่วนสำคัญ ที่ควรมีในสัญญาเช่าอาคาร ที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องทำความเข้าใจ
สัญญาเช่าบ้านและห้องพัก ต้องรู้กฎหมายควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568
นอกจากหลักทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว การเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยจากผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้ประกาศควบคุมสัญญา ยังต้องปฏิบัติตาม ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ด้วย
ประกาศดังกล่าวกำหนดหลักสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า เช่น
- ต้องจัดทำสัญญาตามแบบและมีข้อความตามที่กฎหมายกำหนด
- สัญญาต้องมีข้อความภาษาไทยที่อ่านและเข้าใจได้ชัดเจน
- ผู้เช่าต้องได้รับสัญญาไว้เป็นหลักฐาน
- ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันต้องไม่เกินจำนวนที่กฎหมายกำหนด
- การเรียกเก็บค่าน้ำและค่าไฟต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
- ค่าใช้จ่ายอื่นที่เรียกเก็บจากผู้เช่าควรระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจน
- การคืนเงินประกันต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด
อย่างไรก็ตาม ประกาศควบคุมสัญญาไม่ได้หมายความว่าจะใช้กับผู้ให้เช่าทุกรายโดยอัตโนมัติ ต้องตรวจสอบก่อนว่าการให้เช่านั้นอยู่ในขอบเขตของธุรกิจที่กฎหมายกำหนดหรือไม่
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร
ทั้งหมดนี้คือรายละเอียดเกี่ยวกับการสัญญาเช่าทรัพย์ที่ต้องทำความเข้าใจให้ตรงกัน รู้ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์คืออะไร สิ่งที่ต้องมีในสัญญาเช่าทรัพย์ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้หรือต้องฟ้องร้องบังคับคดีกันภายหลัง และที่สำคัญคือเพื่อความสบายใจของผู้เช่าและผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ