สัญญา 3 ฉบับที่คนจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ ควรรู้!!

สัญญาจองซื้อ
ส่วนใหญ่เป็นสัญญาที่ใช้ในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ เช่น คอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม หรือบ้านจัดสรร เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องซื้อที่ดิน และทำแผนผังขออนุญาตจากหน่วยงานราชการก่อน หลังจากนั้น จึงสามารถโฆษณาประชาสัมพันธ์หรือขายอสังหาริมทรัพย์ในโครงการได้

ดังนั้น หากผู้ซื้อตกลงปลงใจซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้ขายมักจะให้ผู้ซื้อวางเงินจองไว้พร้อมกับทำสัญญาจองซื้อ เพื่อป้องกันความเสี่ยงไว้ในระดับหนึ่ง โดยระหว่างนั้นผู้ซื้อต้องผ่อนเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ ตามรายการแนบท้ายที่กำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ในสัญญา ซึ่งถ้าผู้ขายได้รับใบอนุญาตการปลูกสร้างจากหน่วยงานราชการแล้ว ผู้ซื้อไม่เข้ามาทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” อีกครั้ง ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำจากผู้ซื้อได้ทั้งหมด

อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ผู้ขายหรือเจ้าของโครงการผิดสัญญาไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างได้จนครบกำหนดการผ่อนชำระ ผู้ซื้อทำได้เพียงเรียกเงินมัดจำหรือเงินดาวน์คืน (ไม่มีดอกเบี้ย) แต่บังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

สัญญาจะซื้อจะขาย
จากกฎหมายอาคารชุดใหม่ที่ได้รับการแก้ไขเมื่อปี 2551 ได้กำหนดให้โครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถออกสัญญาจะซื้อจะขายได้ต่อเมื่อโครงการผ่านการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างจากหน่วยงานท้องถิ่นก่อน เพื่อช่วยสร้างความมั่นใจให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงคุ้มครองผู้ซื้อไม่ให้ ถูกผู้ขายเอารัดเอาเปรียบ

โดยทางการได้กำหนดให้เป็นสัญญามาตรฐานควบคุมให้ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่ทางการกำหนด เช่น เงื่อนไขการเรียกร้องความเสียหายกรณีผู้ซื้อผู้ขายผิดสัญญา ซึ่งต้องเป็นไปในลักษณะเท่าเทียมกัน หรือกรณีเป็นสัญญา จะซื้อจะขายห้องชุดต้องเปิดโอกาสให้สามารถโอนเปลี่ยนมือ กันได้อย่างเสรี โดยเจ้าของโครงการไม่สามารถเลือกเก็บค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้ เป็นต้น

สำหรับรายละเอียดของสัญญาจะซื้อจะขายส่วนใหญ่ ประกอบด้วย รายละเอียดการจัดทำสัญญา รายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน รายละเอียดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ รายละเอียดการส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การโอนสิทธิและคำรับรองของผู้จะขาย การผิดสัญญา การระงับสัญญา ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ และการลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน

ทั้งนี้ ความแตกต่างของสัญญาจองซื้อและสัญญาจะซื้อจะขายอยู่ที่ผู้ซื้อมีหน้าที่จ่ายเงินตามสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์บ้าน ด้วยการทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งในกรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่ผ่อนมาได้ตามกฎหมาย แต่หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือยกเลิกสัญญาและให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี นับตั้งแต่วันที่โครงการผิดนัด

สัญญาซื้อขาย
หลังทำสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จสิ้น ผู้ซื้อต้องนำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายไปดำเนินการยื่นเรื่อง เพื่อขอสินเชื่อกับธนาคาร อีกครั้ง เพื่อให้สถาบันการเงินทำการประเมินราคาและอนุมัติสินเชื่อ โดยผู้ซื้อต้องนัดเจ้าหน้าที่จากสถาบันการเงินและผู้ขายมาจดทะเบียนการโอน และจดทะเบียนจำนองที่ดินกับกรมที่ดิน พร้อมออกสัญญาซื้อขาย หรือชื่ออย่างเป็นทางการว่า “หนังสือสัญญาขายที่ดิน” ซึ่งเป็นสัญญาฉบับสุดท้ายที่สำคัญที่สุดและเป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ทำ เนื่องจากทำให้ผู้ซื้อได้รับกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้าน โดยนับวันที่เซ็นสัญญาเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านได้รับการโอนเป็นของผู้ซื้อ

นอกจากนั้น วันทำสัญญาซื้อขายยังเป็นวันที่ผู้ซื้อพร้อมชำระเงินหรือรับสินเชื่อจากธนาคาร พร้อมชำระเงินให้ผู้ขาย โดยเป็นวันที่ผู้ซื้อต้องเซ็นสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียนการโอนและชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ได้แก่ ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำการรับผิดชอบร่วมกัน ซึ่งในส่วนค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายในการแบ่งแยกโฉนด ภาษีอากร อากรแสตมป์ที่เกี่ยวกับการจดทะเบียนโอน ผู้ขายจะเป็นคนรับผิดชอบ โดยผู้ขายต้องแจ้งผู้ซื้อล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนวันทำสัญญาซื้อขาย