สารพันปัญหา...นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

นับเป็นปัญหาใหญ่อันดับต้นๆ ของหลายหมู่บ้านจัดสรร เรียกว่าทุกแบรนด์ แบรนด์เล็ก แบรนด์ใหญ่ ล้วนมีปัญหาเหล่านี้กันหมด นั่นก็คือ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และการดูแล “ทรัพย์สินส่วนกลาง-สาธารณูปโภคส่วนกลาง” ให้ยังคงอยู่ในสภาพที่ดี โดยก่อนหน้านี้ เราเคยนำเสนอเรื่อง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรื่องควรรู้ก่อนซื้อ และ จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรื่องที่ไม่ควรละเลย

สำหรับบทความนี้ จะกล่าวถึงเรื่องราวในระหว่างการโอนทรัพย์สินส่วนกลาง-สาธารณูปโภคส่วนกลาง และหลังการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรเรียบร้อยแล้ว ซึ่งปัญหาของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะหนักหนากว่าปัญหาของนิติบุคคลอาคารชุด เพราะนิติบุคคลอาคารชุด ตามกฎหมายจะจัดตั้งเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรก ซึ่งนั่นก็หมายถึง ก็จะจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดแทบจะทันทีที่งานก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จ แล้วก็จะโอนทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมดเข้านิติบุคคลอาคารชุด

หลังจากนั้นราว ๆ 1-2 ปี อาจจะมีการตรวจสภาพตามระยะเวลาประกันที่บริษัทผู้พัฒนาโครงการระบุไว้ ก็จะมีการตรวจสอบคุณภาพทรัพย์สินส่วนกลางกันอีกครั้ง เพื่อให้บริษัทผู้พัฒนาปรับปรุงแก้ไขภายใต้งบประมาณของบริษัทพัฒนาเองรอบสุดท้ายอีกครั้ง ซึ่งในช่วงเวลาไม่เกิน 2 ปี ทรัพย์สินส่วนกลางส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในสภาพที่ยังพอรับได้ หรือเสียหายไม่มากนัก

แต่ “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ส่วนใหญ่จะใช้เวลานานมากกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลาง-สาธารณูปโภคส่วนกลาง เนื่องจากว่าจะต้องดำเนินการให้ครบตามข้อกำหนดกฎหมายของราชการ ซึ่งโครงการหมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ 20 ไร่ 50 ไร่ หรือบางโครงการเป็น 100 ไร่ 1,000 ไร่ ก็จะใช้เวลาในการพัฒนาค่อนข้างนาน

กว่าจะขายหมด กว่าจะได้ดำเนินจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลาง-สาธารณูปโภคส่วนกลาง อาจจะใช้เวลามากถึง 3-5 ปี หรือบางโครงการที่ใหญ่ขึ้นมาหน่อยก็แตะ ๆ 10 ปี บางโครงการที่ใหญ่พิเศษ อาจจะนานกว่า 10 ปี

กว่าจะถึงเวลานั้นทรัพย์สินส่วนกลาง ก็อยู่มาเป็นเวลานานจนทำให้ทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น อุปกรณ์ต่าง ๆ ในคลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ พื้นที่สวน ทะเลสาบ ฯลฯ และสาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนน บ่อบำบัด ที่พักขยะ ฯลฯ อาจจะไม่ได้อยู่ในสภาพที่ดีและพร้อมใช้งาน จนกลายเป็นความขัดแย้งกันระหว่าง “ผู้พัฒนาโครงการ” และ “ผู้อยู่อาศัย”

จากการที่ผู้อยู่อาศัยมองว่า ตลอดเวลาที่ผู้พัฒนาโครงการยังขายบ้านไม่หมด ยังต้องทำโฆษณาให้คนมาเข้าชม ยังต้องก่อสร้างบ้านไปเรื่อย ๆ เป็นเฟส ๆ ก็ต้องกระทบกับสาธารณูปโภคภายในโครงการ ทำให้ถนนทรุด หรือการจัดการที่ไม่ดี ทำให้ทรัพย์สินส่วนกลางทรุดโทรม ก็ไม่อยากจะรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนกลาง-สาธารณูปโภคส่วนกลาง

ส่วนผู้พัฒนาโครงการก็มองว่า ทรัพย์สินเหล่านั้นก็เสื่อมสภาพไปตามกาลเวลา สามารถปรับปรุงได้ในระดับตามสมควร แต่คงไม่สามารถทำให้ใหม่ดังวันแรกที่เปิดขายโครงการ โดยเฉพาะทะเลสาบ ดูเหมือนจะเป็นปัญหาที่ถูกพูดถึงในแวดวงบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางมาก เพราะ ณ วันแรกที่โครงการเปิดขาย ทะเลสาบสวยสดงดงาม ดึงดูดใจให้ลูกค้าอยากตัดสินใจ แต่พอเวลาผ่านไป ดูแลไม่ดี มีการตัดค่าใช้จ่ายในการดูแล ก็ทำให้ทะเลสาบที่เคยสวย นอกจากจะไม่สวยแล้ว ยังเป็นแหล่งเพาะพันธุ์ยุง น้ำเน่าเสีย จนลูกบ้านไม่อยากรับโอน

ปัญหาการไม่อยากรับโอนของฝั่งลูกบ้านกับความต้องการเร่งโอนของฝั่งผู้พัฒนาโครงการ นำมาซึ่งปัญหาหลายอย่างในการอยู่อาศัย ที่ผู้อยู่อาศัยไม่ควรละเลย เพราะถ้าผู้พัฒนาโครงการมองว่า เรื่องราวยุ่งยาก ไม่อยากเป็นภาระ และมีช่องว่างที่จะยกสาธารณูปโภคส่วนกลางให้เป็นสาธารณะ และดำเนินการตามนั้น ผลกระทบจะตกอยู่กับผู้อยู่อาศัยเอง

การที่คนในหมู่บ้านจัดสรรไม่ยอมจ่ายเงินค่าส่วนกลาง ก็มีผลทำให้เงินค่าส่วนกลางลดน้อยถอยลงไปในที่สุด ซึ่งหลายหมู่บ้านเป็นหมู่บ้านใหญ่ มีคนอยู่จำนวนมาก มีบางบ้านที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง ซึ่งแต่ละหมู่บ้านก็มีวิธีการจัดการในรูปแบบต่าง ๆ เช่น เปลี่ยนสีสติ๊กเกอร์ใหม่ทุกปี ถ้าไม่มีสติ๊กเกอร์ก็ขับรถเข้าหมู่บ้านไม่ได้ (คนอยู่หมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่จะมีรถ)

แต่บางหมู่บ้านที่บริษัทที่ดูแลบริหารจัดการหมู่บ้านและคนในหมู่บ้านไม่ได้เข็มแข็งมาก แม้คนไม่จ่ายเงินจะไม่มีสติ๊กเกอร์ใหม่ มีแต่สติ๊กเกอร์เก่า ก็ยังเข้า-ออกตัวหมู่บ้านได้ตามปกติ ก็ยิ่งทำให้คนเหล่านี้เพิกเฉยต่อการจ่ายค่าส่วนกลาง

การจัดการกับคนที่ค้างคาส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรทำได้ยากกว่าเมื่อเทียบกับอาคารชุด เพราะอาคารชุด ถ้าค้างคาส่วนกลางนานมากตามกฎของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ นอกจากจะไม่ได้บัตรสันทนาการที่ใช้กับฟิตเนส-สระว่ายน้ำแล้ว อาจจะถูกล็อคน้ำได้ เพราะวาล์วน้ำอยู่หน้าห้องที่มีแต่ช่างนิติบุคคลเท่านั้นที่มีกุญแจเปิด-ปิด แต่หมู่บ้านจัดสรร แต่ละบ้านแยกน้ำ แยกไฟ จะไปปิดวาล์วน้ำก็ไม่ได้ เพราะแต่ละบ้านเปิดเองได้ หรือจะตัดไฟทางส่วนกลาง ก็กระทบบ้านอื่นที่จ่ายเงินค่าส่วนกลางปกติ

ปัญหาเกี่ยวกับเงินกองทุนส่วนกลางที่เมื่อถึงเวลาหนึ่ง อาจจะร่อยหรอลงไป จนถึงวันที่จัดตั้งนิติบุคคลอาจจะไม่ได้มีเงินกองทุนเพียงพอที่คนรับช่วงต่อจะบริหารได้ หรือในระหว่างทางมีการทุจริต ใช้เงินในทางที่ไม่เหมาะสม จนทำให้เงินกองทุนส่วนกลางเหลือน้อยเกินกว่าที่ควรจะเป็น ก็เป็นอีกหนึ่งปัญหาใหญ่ที่มีโอกาสพบเจอ

เมื่อเงินกองทุนส่วนกลางไม่เพียงพอ ก็จะมีผลกระทบกับผู้อยู่อาศัย ถ้าไม่ถูกขอให้ปรับขึ้นค่าส่วนกลาง ก็อาจจะตัดค่าใช้จ่าย เช่น ตัดค่าเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ตัดค่าดูแลสวน ทรัพย์สินส่วนกลางต่างๆ จนทำให้ทรัพย์สินส่วนกลางทรุดโทรม

ดังนั้น ผู้อยู่อาศัยไม่ควรละเลยเรื่องราวเรื่องเงินกองทุนส่วนกลางที่เราจ่ายไป ผู้ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการหมู่บ้านทั้งก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และหลังจากที่มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว การใช้จ่ายเงินเป็นอย่างไร ผู้อยู่อาศัยจะจ่ายเงินค่าส่วนกลางแล้วถือว่าจบไปไม่ได้ ต้องรักษาสิทธิ์ของตัวเองตั้งแต่ยังไม่เกิดปัญหา อย่าปล่อยให้เกิดปัญหาแล้วมาทวงสิทธิ์ ถึงเวลานั้น อาจจะสายเกินไป

นี่เป็นเพียงตัวอย่างของสารพันปัญหานิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เรื่องที่คนซื้อบ้านจัดสรรยุคใหม่ ๆ ต้องเจอ จึงเป็นเรื่องที่คนซื้อบ้านไม่ควรละเลย