สิทธิที่ลูกบ้านคอนโดควรรู้

สำหรับชาวคอนโด เคยสังเกตแผ่นกระดาษใบปลิวที่สอดเข้ามาใต้ประตูแจ้งให้เราเข้าประชุมเจ้าของร่วมหรือไม่? ในบางครั้งการประชุมมีเรื่องที่น่าสนใจและเป็นสิทธิประโยชน์แก่เราในฐานะผู้อยู่อาศัยและเจ้าของร่วมเป็นอย่างมาก

หลาย ๆ ครั้งที่ลูกบ้านต้องรู้สึกผิดหวัง เมื่อสิ่งที่ได้รับจริงเมื่อโครงการสร้างเสร็จ กับสิ่งที่ผู้ประกอบการวาดฝันไว้ให้ไม่ได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริง จนบางครั้งเหล่าลูกบ้านถึงขนาดต้องรวมตัวกันออกมาเรียกร้องหาความจริงและความยุติธรรมกับทางผู้พัฒนาโครงการ

กรณีตัวอย่าง เช่น นายเอ คือผู้ที่กำลังมองหาห้องชุดในโครงการคอนโดริมแม่น้ำ และตอนที่จะซื้อ ทางโครงการพิมพ์ภาพกราฟฟิกท่าเรือของโครงการบนโบรชัวร์โปรโมทโครงการรวมถึงบนเว็บไซต์ของโครงการ และบางถ้อยคำในโฆษณาชวนเชื่อระบุว่าโครงการจะมาพร้อมกับท่าจอดเรือส่วนตัว ซึ่งท่าจอดเรือส่วนตัวนี่เอง คือสิ่งที่ทำให้นายเอตัดสินใจเลือกโครงการนี้

แต่เมื่อโครงการแล้วเสร็จถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ ท่าเรือที่เคยถูกให้สัญญาไว้ยังคงไร้ซึ่งรูปร่างความเป็นจริง มีเพียงโป๊ะท่าเรือยื่นออกไปทางแม่น้ำ ยิ่งไปกว่านั้นโป๊ะเรือที่ว่ายังขาดการดูแลรักษา มีการลอยตัวของขยะเกิดขึ้น ตะไคร่เกาะเต็ม รวมถึงกลิ่นที่โชยขึ้นมาบริเวณพื้นที่สวนด้านหลังรวมถึงยูนิตที่อยู่บริเวณชั้นล่าง ส่งผลต่อภาพลักษณ์โดยรวมของโครงการ

เวลาผ่านไป ปัญหาดังกล่าวยังคงไม่ได้รับการแก้ไขจากผู้พัฒนาโครงการแต่อย่างใด นายเอจึงได้มีการคุยกับเพื่อนบ้านแล้วยื่นเรื่องร้องเรียนไปทางนิติบุคคล จนเป็นเหตุให้ฝ่ายนิติบุคคล ต้องจัดการประชุมหารือเพื่อหามติในการดำเนินการ

วาระการประชุมประกอบด้วยรายละเอียดที่ว่า จะเรียกร้องให้ผู้พัฒนาโครงการดำเนินการซ่อมแซมบำรุงท่าเรือ ตามที่โฆษณาไว้ จากการสืบค้นย้อนหลังไปที่โฆษณาดังกล่าว ปรากฏว่ารูปภาพที่มีท่าเรือรวมถึงถ้อยคำที่บ่งบอกถึงเรื่องโครงการจะมีท่าเรือส่วนตัวได้ถูกลบออกไป ซึ่งพฤติกรรมดังกล่าวเข้าข่ายละเมิด พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2541 ในหมวด การคุ้มครองผู้บริโภคด้านโฆษณา

ในช่วงท้ายของการประชุม ทางฝ่ายนิติบุคคล ได้แจกเอกสารเพื่อเปิดให้ลูกบ้านได้ทำการโหวตเพื่อเลือกมาตรการดำเนินการต่อผู้พัฒนาโครงการ โดยมีสองตัวเลือกคือ ดำเนินมาตรการทางสังคม หรือ ดำเนินมาตรการทางกฎหมาย

หากเลือกมาตรการหลังมีโอกาสสูงที่ทางผู้อยู่อาศัยจะแพ้คดีความเนื่องจากผู้พัฒนาโครงการโดยเฉพาะรายใหญ่ต่างมีทนายฝีมือดีเพื่อรับมือกับกรณีเหล่านี้อยู่แล้ว ดังนั้นมาตรการแรกดูเหมือนจะเป็นตัวเลือกที่อาจจะส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการดำเนินการอะไรสักอย่าง

ตัวอย่างการดำเนินมาตรการทางสังคมคือ การโพสต์ข้อความอันเกี่ยวกับปัญหาที่เกิดขึ้นผ่านสื่อโซเชียลมีเดียต่าง ๆ ทั้งนี้ การโพสต์ข้อความควรต้องพึงระวังด้วยเช่นกัน เพราะคู่กรณีอาจจะฟ้องกลับในข้อหาอันเกี่ยวข้องกับ พระราชบัญญัติคอมพิวเตอร์ มาตรา 14 ในหัวข้อ “นำเข้าสู่ระบบคอมพิวเตอร์ซึ่งข้อมูลคอมพิวเตอร์ปลอมไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน หรือ ข้อมูลคอมพิวเตอร์อันเป็นเท็จ โดยประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน”

การเปิดให้ลงมติดังกล่าวเพื่อการปรับปรุงท่าเรือของโครงการเป็นเรื่องที่ถูกจัดอยู่ในประเด็น “การซ่อมแซมหรือก่อสร้างในกรณีที่อาคารชุดได้รับความเสียหาย” ตาม พระราชบัญญติอาคารชุด

ในเอกสารการประชุมในส่วนท้ายยังมีอีกมติหนึ่งซึ่งสอบถามว่า ลูกบ้านเต็มใจที่จะออกทุนคนละ 2,000 บาท เพื่อนำมาสร้างท่าเรือส่วนตัวของโครงการหรือไม่ ซึ่งจำนวนทุนรายบุคคลดังกล่าวมาจากการที่ฝ่ายนิติบุคคลเองได้ยื่นเอกสารไปยังกรมเจ้าท่าในเรื่องงบประมาณการดำเนินการเพื่อปรับปรุงตัวท่าเรือ

หลังจากนั้นทำการหารจากจำนวนผู้อยู่อาศัยในโครงการจึงได้ออกมาเป็นตัวเลขเฉลี่ยดังกล่าว ซึ่งหัวข้อการจัดตั้งกองทุนดังกล่าวนี้ คือหัวข้อทั่วไปที่สามารถจัดขึ้นได้ในวาระการประชุม

ทั้งนี้ ขั้นตอนการปรับปรุงจะต้องได้รับความเห็นชอบจากกรมเจ้าท่าด้วยเช่นกัน การดำเนินการเพื่อการระดมทุนนี้ถูกจัดไว้ในประเด็น “จัดตั้งกองทุนเพื่อดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางภายใต้กฎระเบียบและมติของที่ประชุม” ในพระราชบัญญัติอาคารชุดเช่นเดียวกัน

จากตัวอย่างข้างต้น จะเห็นได้ว่าเราสามารถเรียกร้องให้ผู้พัฒนาโครงการรับผิดชอบต่อความเสียหายที่ส่งผลโดยรวมต่อผู้อยู่อาศัยผ่านการลงมติที่ถูกจัดขึ้นโดยฝ่ายนิติบุคคลได้ซึ่งเจ้าของร่วมมีบทบาทตัดสินใจประเด็นต่าง ๆ ที่กระทบต่อการอยู่อาศัยของเจ้าของร่วมในโครงการ

ดังนั้น หากมีเอกสารเชิญชวนให้เข้าร่วมประชุมเจ้าของร่วม อย่าลืมไปใช้สิทธิ์กัน เพราะเสียงของท่านอาจก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงที่ดีขึ้นต่อภาพรวมโครงการก็เป็นได้ ไม่มีใครอยากถูกเอาเปรียบโดยเฉพาะกับสินทรัพย์ที่มีมูลค่าหลักล้านบาท

หากนิติบุคคลไม่ยอมดำเนินการในกรณีข้างต้นนี้เราสามารถเรียกร้องหรือดำเนินการเองได้อย่างไรบ้าง? อ่านเพิ่มเติมจากบทความนิติบุคคลสร้างปัญหา ต้องทำอย่างไร