สิทธิเก็บกิน กฎหมายแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับสิทธิในการครอบครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของไทย
นับเป็นอีกหนึ่งเรื่องที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการมองหรือรับสิทธิในการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ ยังมีประเด็นที่ว่าระหว่าง "สิทธิเก็บกิน" กับ "สัญญาเช่า" แตกต่างกันอย่างไร
บทความนี้ได้รวบรวมความรู้เกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน ตลอดจนข้อควรรู้ต่าง ๆ ที่ช่วยไขความกระจ่างให้ชัดเจนยิ่งขึ้น
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- สิทธิเก็บกิน คืออะไร
- รูปแบบการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเก็บกิน
- สิทธิเก็บกิน สำคัญอย่างไร
- ข้อดีของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
- ข้อเสียของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
- ข้อควรรู้ของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
- สิทธิเก็บกินต้องยื่นจดทะเบียนอย่างไร
สิทธิเก็บกิน คืออะไร
สิทธิเก็บกิน ว่าด้วยกฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 1417 ที่ให้สิทธิในการถือครองหรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง
โดยผู้ได้สิทธิเก็บกิน (หรือที่เรียกว่า "ผู้ทรงสิทธิ") มีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สิน รวมถึงมีอำนาจจัดการทรัพย์ภายในขอบเขตที่กฎหมายและเงื่อนไขการจดทะเบียนกำหนด แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น
รูปแบบการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องกับสิทธิเก็บกิน
โดยทั่วไปแล้ว การจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน มี 5 รายละเอียดที่ควรรู้ ดังนี้
1. สิทธิเก็บกิน
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมด
2. สิทธิเก็บกินฉพาะส่วน
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์บางส่วน กล่าวคือ ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมีเจ้าของถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันกับผู้อื่น ต่อมาหนึ่งในเจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์นั้นต้องการมอบสิทธิเก็บกินให้คนใดคนหนึ่ง
สิทธิดังกล่าวก็จะครอบคลุมเฉพาะส่วนที่เจ้าของรายนั้นถือกรรมสิทธิ์ ไม่ได้ครอบคลุมสิทธิในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
3. ปลอดสิทธิเก็บกิน
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินไปแล้ว แต่เกิดการเปลี่ยนแปลงในสิทธิเก็บกินภายหลัง กล่าวคือ เจ้าของที่ดินมอบสิทธิเก็บกินให้เรียบร้อยแล้ว
จากนั้นที่ดินดังกล่าวถูกแบ่งแยก คู่กรณีจำเป็นต้องทำข้อตกลงร่วมกัน โดยยึดว่าที่ดินที่แยกออกไปหรือเหลือจากที่ดินเดิมปลอดสิทธิเก็บกิน ไม่สามารถครอบครองหรือหาประโยชน์ได้
4. ครอบสิทธิเก็บกิน
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีกรณีเดียวกับกรณีปลอดสิทธิเก็บกิน ต่างกันที่ว่าคู่กรณีได้ทำข้อตกลงร่วมกัน โดยยึดว่าที่ดินที่แยกออกไปหรือเหลือจากที่ดินเดิมครอบคลุมอยู่ในสิทธิเก็บกินอยู่ สามารถถือครองหรือใช้ประโยชน์ได้ตามกฎหมาย
5. เลิกสิทธิเก็บกิน
สิทธิเก็บกินอาจสิ้นสุดได้ตามเหตุที่กฎหมายกำหนด เช่น ผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย หรือมีการเลิกสิทธิตามที่คู่กรณีตกลงและดำเนินการจดทะเบียนตามขั้นตอนของกรมที่ดิน
สิทธิเก็บกิน สำคัญอย่างไร
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินถือเป็นกฎหมายแพ่งอีกเรื่องหนึ่งที่ควรศึกษาให้เข้าใจ เพราะมีรายละเอียดสิทธิที่ครอบคลุมแตกต่างจากการได้รับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของสินทรัพย์อย่างสมบูรณ์ รวมทั้งยังแยกย่อยประเภทการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตามกรณีต่าง ๆ
ความสำคัญของประเด็นนี้จึงอาจพิจารณาได้ทั้งในแง่ของข้อดี ข้อเสีย และข้อควรรู้ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น
ข้อดีของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
ผู้ได้สิทธิเก็บกินหรือที่เรียกว่า "ผู้ทรงสิทธิ" ตามกฎหมายจะได้ประโยชน์จากทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยมีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ หรือรับดอกผลที่ต่อยอดงอกเงยมาจากสินทรัพย์ที่ตนมีสิทธิเก็บกิน
หากมองในมุมของเจ้าของสินทรัพย์ก็จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้คนที่ต้องการใช้สิทธิดังกล่าวได้ตลอดชีวิต โดยไม่เสียค่าตอบแทนใด ๆ
นอกจากนี้ ยังเอื้อต่อการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินได้ในกรณีที่ได้รับมาทางมรดก ซึ่งถือครองได้ไม่เกิน 1 ไร่ หรือต้องลงทุนในไทยอย่างน้อย 40 ล้านบาท หากชาวต่างชาติได้รับสิทธิเก็บกินก็จะครอบครองและใช้ประโยชน์ตามสิทธิเก็บกินได้ตลอดชีวิต
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับใหม่
กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับปี 2568 แตกต่างจากกฎหมายเดิมอย่างไร
ข้อเสียของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
แม้ว่าผู้ได้สิทธิเก็บกินจะมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ต่าง ๆ จากสินทรัพย์ที่ดินได้ แต่ไม่ได้หมายความว่ามีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้น
เดิมทีการรับมรดกที่ดินเสียชีวิตจะกระทำได้ในกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิต (ผู้ที่มีชื่อในเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน น.ส. น.ส. 3 ก. หรือ น.ส. 3 ข.)
ที่ดินเหล่านี้ถือเป็นมรดก ซึ่งจะตกทอดแก่ทายาทโดยธรรมตามกฎหมาย ได้แก่ ผู้สืบสันดาน ภรรยาหรือสามีที่จดทะเบียนสมรส บิดาและมารดา พี่น้องร่วมสายเลือด พี่น้องร่วมบิดาหรือมารดาเดียวกัน ปู่ย่าตายาย และลุงป้าน้าอา หรือผู้ที่มีชื่อรับมอบตามพินัยกรรม
นั่นหมายความว่าผู้ได้สิทธิเก็บกินไม่สามารถทำพินัยกรรมให้ลูกได้ เพราะผู้ได้สิทธิเก็บกินหรือ "ผู้ทรงสิทธิ" ไม่มีกรรมสิทธิ์เทียบเท่าเจ้าของสินทรัพย์ อีกทั้งสิทธิเก็บกินก็โมฆะเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่กรรมด้วย
ทายาทโดยธรรม มีใครบ้าง
ทายาทโดยธรรม คืออะไร ทายาก 6 อันดับที่มีสิทธิ์ได้รับมรดกมีใครบ้าง ดูได้ที่นี่
นอกจากนี้ ผู้ได้สิทธิเก็บกินไม่ได้ถือสิทธิขาดแต่เพียงผู้เดียว เพราะเจ้าของสินทรัพย์มีสิทธิให้สิทธิเก็บกินมากกว่าคนเดียวในเวลาเดียวกันได้ เพราะไม่ปรากฏข้อห้ามทางกฎหมายไว้ชัดเจน ซึ่งขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
ข้อนี้อาจเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาในกรณีที่ชาวต่างชาติต้องการถือครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน เพราะการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินจะกินระยะเวลายาวนานตราบสิ้นอายุขัย ต่างจากการจดทะเบียนเช่าที่มีระยะสัญญา 30 ปี ระบุไว้ชัดเจน
ข้อควรรู้ของการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นการจัดตั้งทรัพยสิทธิที่ทำให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ตามขอบเขตที่กฎหมายและการจดทะเบียนกำหนด โดยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของเจ้าของเดิม
สำหรับชาวต่างชาติ สามารถเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ได้ในบางกรณี เนื่องจากการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไม่ได้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม การจดทะเบียนต้องเป็นไปโดยสุจริตและไม่ใช่การทำนิติกรรมเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของคนต่างด้าว
ทั้งนี้ สิทธิเก็บกินไม่ได้จำกัดเฉพาะชาวไทย และไม่ได้หมายความว่าชาวต่างชาติจะใช้สิทธิได้เฉพาะการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ขอบเขตการใช้สิทธิจะเป็นไปตามกฎหมายและเงื่อนไขที่จดทะเบียนไว้ โดยกรมที่ดินมีแนวทางรองรับกรณีชาวต่างชาติเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินโดยตรง
ผู้ที่จะมอบสิทธิเก็บกินต้องเป็นผู้มีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถก่อให้เกิดสิทธิดังกล่าวได้ และการจดทะเบียนต้องดำเนินการต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่
ทั้งนี้ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ชาวต่างชาติไม่ใช่การให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่ชาวต่างชาติ แต่เป็นการให้สิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ตามขอบเขตของสิทธิเก็บกิน ดังนั้น หากมีเจตนาใช้โครงสร้างดังกล่าวเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว อาจมีปัญหาทางกฎหมายได้
สิทธิเก็บกินกับสัญญาเช่าต่างกันอย่างไร
ลักษณะ
ทรัพยสิทธิ
สิทธิจากการเช่า
การใช้ประโยชน์
ครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์ตามขอบเขตสิทธิ
ใช้ทรัพย์ตามเงื่อนไขการเช่า
ค่าตอบแทน
มีหรือไม่มีได้
โดยทั่วไปมีค่าเช่า
ระยะเวลา
กำหนดระยะเวลาได้ หรืออาจกำหนดตลอดชีวิต
กำหนดตามสัญญาและกฎหมาย
กรรมสิทธิ์
ยังเป็นของเจ้าของทรัพย์
ยังเป็นของผู้ให้เช่า
การจดทะเบียน
จดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินเมื่อเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย
กรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน
สิทธิเก็บกินต้องยื่นจดทะเบียนอย่างไร
เมื่อต้องการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ควรศึกษาขั้นตอนและเอกสารที่จำเป็นต้องใช้ ดังนี้
เอกสารการจดทะเบียน
เอกสารที่ใช้ในการจดทะเบียนอาจแตกต่างกันตามกรณี โดยทั่วไป ได้แก่
– โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
– บัตรประจำตัวประชาชน
– ใบเปลี่ยนชื่อตัว-นามสกุล (ถ้ามี)
– สำเนาทะเบียนบ้าน
– ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า
– หนังสือยินยอมทำนิติกรรมของคู่สมรส โดยแนบมาพร้อมบัตรประจำตัวประชาชน
รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน เรื่องที่คุณควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ-ขาย
ขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
– ยื่นเอกสารจดทะเบียนทั้งหมดที่สำนักงานที่ดิน
– กรอกรายละเอียดพร้อมลงลายมือชื่อในเอกสารคำขอที่ช่องบริการ
– จ่ายค่าธรรมเนียม กรณีไม่มีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียม 50 บาทต่อแปลง กรณีมีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียม 1% ของค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงกัน และกรณีมีค่าตอบแทนยังมีอากรแสตมป์ 0.5% ของค่าตอบแทน
– นำใบเสร็จรับเงินยื่นที่ช่องบริการ
– รอดำเนินการประมาณ 1 ชั่วโมง
– รับเอกสารทั้งหมดคืน โดยตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร ดูว่าด้านหลังเอกสารระบุชื่อผู้ทรงสิทธิ ระยะเวลาและวันที่ภาษาไทย ชื่อเจ้าของ และขนาดที่ดิน
อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้ว สิทธิเก็บกินก็เป็นอีกหนึ่งการมอบสิทธิอำนาจถือครองและใช้ประโยชน์จากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย
แต่สิทธิ์ขาดในการดำเนินการด้านอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลง ขาย หรือยกเป็นมรดกที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นก็ยังเป็นของเจ้าของโดยชอบธรรม ผู้ได้สิทธิเก็บกินและผู้ทรงสิทธิมีอำนาจในการเข้าอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ หรือรับดอกผลที่งอกเงยมาเท่านั้น
นอกจากนี้ ผู้ทรงสิทธิที่เป็นชาวต่างชาติก็ไม่สามารถประกอบกิจการทางการค้าในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ดังที่กล่าวไปข้างต้น
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ