สิทธิเก็บกิน คืออะไร แตกต่างจากสัญญาเช่าอย่างไร

สิทธิเก็บกิน กฎหมายแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับสิทธิในการครอบครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของไทย นับเป็นอีกหนึ่งเรื่องที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการมองหรือรับสิทธิในการถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้ ยังมีประเด็นที่ว่าระหว่าง “สิทธิเก็บกิน” กับ “สัญญาเช่า” แตกต่างกันอย่างไร บทความนี้ได้รวบรวมความรู้เกี่ยวกับสิทธิเก็บกิน ตลอดจนข้อควรรู้ต่าง ๆ ที่ช่วยไขความกระจ่างให้ชัดเจนยิ่งขึ้น

สิทธิเก็บกิน ว่าด้วยกฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 1417 ที่ให้สิทธิในการถือครองหรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง โดยผู้ได้สิทธิเก็บกิน (หรือที่เรียกว่า "ผู้ทรงสิทธิ") มีสิทธิใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน หรือเก็บเกี่ยวดอกผลจากทรัพย์สินนั้นได้ชอบตามกฎหมาย เช่น เปิดให้คนเข้ามาเช่าอาศัย โดยได้รับเงินค่าเช่า เพาะปลูกพืชผลแล้วนำไปขายสำหรับหารายได้ เป็นต้น

ถึงอย่างนั้น ผู้ได้สิทธิเก็บกินไม่มีสิทธิขาย ต่อเติม รื้อ สร้าง หรือกระทำการใด ๆ ที่เป็นการเปลี่ยนแปลงหรือทำลายทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นให้ต่างไปจากเดิม เพราะกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงก็ยังเป็นของเจ้าของเดิมอยู่

โดยทั่วไปแล้ว การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบ่งออกเป็น 5 ประเภท ด้วยกัน ได้แก่ สิทธิเก็บกิน สิทธิเก็บกินเฉพาะส่วน ปลอดสิทธิเก็บกิน ครอบสิทธิเก็บกิน และเลิกสิทธิเก็บกิน ซึ่งแต่ละประเภทมีรายละเอียดความแตกต่าง ดังนี้

1. สิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมด

2. สิทธิเก็บกินฉพาะส่วน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์บางส่วน กล่าวคือ ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมีเจ้าของถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันกับผู้อื่น ต่อมาหนึ่งในเจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์นั้นต้องการมอบสิทธิเก็บกินให้คนใดคนหนึ่ง สิทธิดังกล่าวก็จะครอบคลุมเฉพาะส่วนที่เจ้าของรายนั้นถือกรรมสิทธิ์ ไม่ได้ครอบคลุมสิทธิในทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

3. ปลอดสิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ให้สิทธิเก็บกินไปแล้ว แต่เกิดการเปลี่ยนแปลงในสิทธิเก็บกินภายหลัง กล่าวคือ เจ้าของที่ดินมอบสิทธิเก็บกินให้เรียบร้อยแล้ว จากนั้นที่ดินดังกล่าวถูกแบ่งแยก
คู่กรณีจำเป็นต้องทำข้อตกลงร่วมกัน โดยยึดว่าที่ดินที่แยกออกไปหรือเหลือจากที่ดินเดิมปลอดสิทธิเก็บกิน ไม่สามารถครอบครองหรือหาประโยชน์ได้

4. ครอบสิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีกรณีเดียวกับกรณีปลอดสิทธิเก็บกิน ต่างกันที่ว่าคู่กรณีได้ทำข้อตกลงร่วมกัน โดยยึดว่าที่ดินที่แยกออกไปหรือเหลือจากที่ดินเดิมครอบคลุมอยู่ในสิทธิเก็บกินอยู่ สามารถถือครองหรือใช้ประโยชน์ได้ตามกฎหมาย

5. เลิกสิทธิเก็บกิน คือ การจดทะเบียนยกเลิกสิทธิเก็บกินที่มีผลบังคับตามกฎหมาย จะกระทำได้ในกรณีที่ทั้งคู่ต้องการยกเลิกสิทธิเก็บกิน หรือผู้ได้สิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ทั้งนี้ เจ้าของทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นผู้ทำเรื่องยื่นขอยกเลิก

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินถือเป็นกฎหมายแพ่งอีกเรื่องหนึ่งที่ควรศึกษาให้เข้าใจ เพราะมีรายละเอียดสิทธิที่ครอบคุลมแตกต่างจากการได้รับโอนกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของสินทรัพย์อย่างสมบูรณ์ รวมทั้งยังแยกย่อยประเภทการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินตามกรณีต่าง ๆ ความสำคัญของประเด็นนี้จึงอาจพิจารณาได้ทั้งในแง่ของข้อดี ข้อเสีย และข้อควรรู้ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น

ผู้ได้สิทธิเก็บกินหรือที่เรียกว่า "ผู้ทรงสิทธิ" ตามกฎหมายจะได้ประโยชน์จากทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยมีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ หรือรับดอกผลที่ต่อยอดงอกเงยมาจากสินทรัพย์ที่ตนมีสิทธิเก็บกิน หากมองในมุมของเจ้าของสินทรัพย์ก็จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้คนที่ต้องการใช้สิทธิดังกล่าวได้ตลอดชีวิต โดยไม่เสียค่าตอบแทนใด ๆ

นอกจากนี้ ยังเอื้อต่อการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินได้ในกรณีที่ได้รับมาทางมรดก ซึ่งถือครองได้ไม่เกินหนึ่งไร่ หรือต้องลงทุนในไทยอย่างน้อย 40 ล้านบาท หากชาวต่างชาติได้รับสิทธิเก็บกินก็จะครอบครองและใช้ประโยชน์ตามสิทธิเก็บกินได้ตลอดชีวิต

แม้ว่าผู้ได้สิทธิเก็บกินจะมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ต่าง ๆ จากสินทรัพย์ที่ดินได้ แต่ไม่ได้หมายความว่ามีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้น เดิมทีการรับมรดกที่ดินเสียชีวิตจะกระทำได้ในกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์เสียชีวิต (ผู้ที่มีชื่อในเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดืน เช่น โฉนดที่ดิน น.ส. น.ส. 3 ก. หรือ น.ส. 3 ข.)

ที่ดินเหล่านี้ถือเป็นมรดก ซึ่งจะตกทอดแก่ทายาทโดยธรรมตามกฎหมาย ได้แก่ ผู้สืบสันดาน ภรรยาหรือสามีที่จดทะเบียนสมรส บิดาและมารดา พี่น้องร่วมสายเลือด พี่น้องร่วมบิดาหรือมารดาเดียวกัน ปู่ย่าตายาย และลุงป้าน้าอา หรือผู้ที่มีชื่อรับมอบตามพินัยกรรม

นั่นหมายความว่าผู้ได้สิทธิเก็บกินไม่สามารถทำพินัยกรรมให้ลูกได้ เพราะผู้ได้สิทธิเก็บกินหรือ "ผู้ทรงสิทธิ" ไม่มีกรรมสิทธิ์เทียบเท่าเจ้าของสินทรัพย์ อีกทั้งสิทธิเก็บกินก็โมฆะเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่กรรมด้วย

นอกจากนี้ ผู้ได้สิทธิเก็บกินไม่ได้ถือสิทธิขาดแต่เพียงผู้เดียว เพราะเจ้าของสินทรัพย์มีสิทธิให้สิทธิเก็บกินมากกว่าคนเดียวในเวลาเดียวกันได้ เพราะไม่ปรากฏข้อห้ามทางกฎหมายไว้ชัดเจน ซึ่งขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน

ข้อนี้อาจเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาในกรณีที่ชาวต่างชาติต้องการถือครองหรือใช้ประโยชน์ในที่ดิน เพราะการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินจะกินระยะเวลายาวนานตราบสิ้นอายุขัย ต่างจากการจดทะเบียนเช่าที่มีระยะสัญญา 30 ปี ระบุไว้ชัดเจน

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีรายละเอียดการให้สิทธิแตกต่างกันระหว่างคนไทยและคนต่างชาติ ดังนี้

– หากอิงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 ผู้ทรงสิทธิชาวไทยมีสิทธิใช้ประโยชน์หรือได้รับดอกผลในสินทรัพย์ประเภทป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินได้ ในขณะที่ชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้ในกรณีที่จะใช้ประโยชน์ลักษณะดังกล่าว เพราะการประกอบธุรกิจป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินจัดเป็นธุรกิจต้องห้ามสำหรับคนต่างชาติในไทย ซึ่งอ้างอิงตามบัญชีท้ายแห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างชาติ พ.ศ. 2542

– สิทธิเก็บกินของช่าวต่างชาติครอบคลุมเฉพาะการครอบครองและอยู่อาศัยในที่ดินเท่านั้น ถึงอย่างนั้น อาจเข้าใจได้ว่าชาวต่างชาติต้องการใช้สิทธิเก็บกินเพื่อเลี่ยงกฎหมาย วิธีที่ดีที่สุดคือจดทะเบียนสิทธิอาศัยแทนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในกรณีที่ต้องการครอบครองหรืออยู่อาศัย ไม่ได้ใช้เพื่อประกอบการค้าใด ๆ

– ผู้มอบสิทธิเก็บกินให้ผู้ใดก็ตามต้องเป็นเจ้าของที่ดืนที่ถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น

เมื่อต้องการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน ควรศึกษาขั้นตอนและเอกสารที่จำเป็นใช้ ดังนี้

– โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

– บัตรประจำตัวประชาชน

– ใบเปลี่ยนชื่อตัว-นามสกุล (ถ้ามี)

– สำเนาทะเบียนบ้าน

– ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่า

– หนังสือยินยอมทำนิติกรรมของคู่สมรส โดยแนบมาพร้อมบัตรประจำตัวประชาชน

– ยื่นเอกสารจดทะเบียนทั้งหมดที่สำนักงานที่ดิน

– กรอกรายละเอียดพร้อมลงลายมือชื่อในเอกสารคำขอที่ช่องบริการ

– จ่ายค่าธรรมเนียม 100 บาท/คำขอ ในกรณีที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบมีค่าตอบแทน หรือจ่ายค่าธรรมเนียม 50 บาท/คำขอ ในกรณีที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินแบบไม่มีค่าตอบแทน พร้อมรับใบเสร็จ

– นำใบเสร็จรับเงินยื่นที่ช่องบริการ

– รอดำเนินการประมาณ 1 ชั่วโมง

– รับเอกสารทั้งหมดคืน โดยตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร ดูว่าด้านหลังเอกสารระบุชื่อผู้ทรงสิทธิ ระยะเวลาและวันที่ภาษาไทย ชื่อเจ้าของ และขนาดที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแล้ว สิทธิเก็บกินก็เป็นอีกหนึ่งการมอบสิทธิอำนาจถือครองและใช้ประโยชน์จากที่ดืนหรืออสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย แต่สิทธิ์ขาดในการดำเนินการด้านอื่น ๆ ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลง ขาย หรือยกเป็นมรดกที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นก็ยังเป็นของเจ้าของโดยชอบธรรม ผู้ได้สิทธิเก็บกินและผู้ทรงสิทธิมีอำนาจในการเข้าอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ หรือรับดอกผลที่งอกเงยมาเท่านั้น นอกจากนี้ ผู้ทรงสิทธิที่เป็นชาวต่างชาติก็ไม่สามารถประกอบกิจการทางการค้าในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ดังที่กล่าวไปข้างต้น