“กู้ซื้อคอนโดฯ นอกจากค่าผ่อนรายเดือนแล้ว ยังมีค่าส่วนกลาง ค่าประกัน ค่าซ่อมบำรุง ฯลฯ ที่เพิ่มเข้ามา ซึ่งต้องกันเงินสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ด้วย”
หลายๆ คนที่ตอนนี้เช่าห้องหรือคอนโดฯ อยู่ คงมีความคิดว่า เพิ่มเงินจากค่าเช่าคอนโดฯ อีกสักหน่อยไปเป็นค่าผ่อนจะดีกว่าไหม จะได้มีคอนโดฯ เป็นทรัพย์สินของตัวเอง แต่ความคิดนี้สามารถทำกันได้ง่ายๆ หรือไม่ หรือมีสิ่งใดที่ต้องคิดก่อนตัดสินใจบ้าง K-Expert ธนาคารกสิกรไทย มีคำแนะนำมาฝาก
ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเมื่อกู้ซื้อคอนโดฯ
หากต้องการเปลี่ยนจากเช่าคอนโดฯ มาเป็นกู้ซื้อคอนโดฯ ไม่ได้มีเพียงแค่ส่วนต่างของค่าผ่อนที่เพิ่มขึ้นจากค่าเช่าเท่านั้น (โดยปกติแล้ว ค่าผ่อนมักสูงกว่าค่าเช่า) แต่ยังมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่สูงขึ้นด้วย ซึ่งค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น สามารถแบ่งเป็น 2 ส่วนหลักๆ ดังนี้
1. ค่าใช้จ่ายรายงวด
เป็นค่าใช้จ่ายที่มักจ่ายเป็นรายปี เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าซ่อมบำรุง ยกตัวอย่างคอนโดฯ ห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน หากไม่ได้อยู่ในตัวเมืองมากนัก ค่าเช่าอยู่ที่เดือนละประมาณ 7,500 บาท ขณะที่ราคาซื้อขายประมาณ 1.5 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการซื้อคอนโดฯ เช่น
เป็นค่าใช้จ่ายที่มักจ่ายเป็นรายปี เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าซ่อมบำรุง ยกตัวอย่างคอนโดฯ ห้องสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน หากไม่ได้อยู่ในตัวเมืองมากนัก ค่าเช่าอยู่ที่เดือนละประมาณ 7,500 บาท ขณะที่ราคาซื้อขายประมาณ 1.5 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการซื้อคอนโดฯ เช่น
ค่าผ่อน
133,200
11,100
86.27%
ค่าส่วนกลาง
8,400
700
5.44%
ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (พื้นที่ส่วนกลาง)
12,000
1,000
7.77%
ค่าซ่อมบำรุง (เช่น ล้างแอร์)
800
67
0.52%
รวม
154,400
12,867
100.00%
จากตัวอย่างจะเห็นว่า นอกจากค่าผ่อนแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เฉลี่ยเดือนละเกือบๆ 2,000 บาท หรือประมาณ 18% ของเงินผ่อน รวมแล้วมีค่าใช้จ่ายเดือนละ 12,867 บาท ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าถึง 70% ยิ่งไปกว่านั้น หากเดิมอาศัยอยู่กับคุณพ่อคุณแม่ ค่าใช้จ่ายหนึ่งที่หลายคนมักลืมนึกถึง คือ ค่าน้ำค่าไฟ อีกประมาณเดือนละ 1,000 บาท รวมๆ กันแล้ว แต่ละเดือนจะต้องจ่ายเงินเพิ่มจากค่าเช่าถึงเท่าตัวเลยก็ได้
2. ค่าใช้จ่ายเงินก้อน
เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตอนซื้อหรือโอนคอนโดฯ ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดิน ธนาคาร โครงการคอนโดฯ รวมถึงค่าตกแต่งคอนโดฯ ก่อนเข้าอยู่ เช่น
เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตอนซื้อหรือโอนคอนโดฯ ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดิน ธนาคาร โครงการคอนโดฯ รวมถึงค่าตกแต่งคอนโดฯ ก่อนเข้าอยู่ เช่น
|
ค่าใช้จ่าย
|
บาท
|
|
ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคา)
|
30,000
|
|
ค่าจดจำนอง (1% ของเงินกู้)
|
15,000
|
|
ค่าอากรแสตมป์ (0.05% ของเงินกู้)
|
750
|
|
ค่าประเมินหลักทรัพย์
|
3,000
|
|
ค่าประกันอัคคีภัย (ห้องชุด)
|
1,500
|
|
ค่าประกันมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า
|
5,000
|
|
ค่าตกแต่ง
|
150,000
|
|
รวม
|
205,250
|
ดังนั้น หากคิดจะเปลี่ยนจากเช่าเป็นซื้อคอนโดฯ แล้ว ควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น จำง่ายๆ ว่าจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 20% ทั้งค่าใช้จ่ายรายเดือนที่เพิ่มขึ้นเกือบ 20% ของเงินผ่อน และเงินก้อนที่ต้องเตรียมไว้อีกประมาณ 20% ของราคาคอนโดฯ
ข้อดีของการซื้อ vs เช่าคอนโดฯ
การซื้อและการเช่าคอนโดฯ มีข้อดีที่แตกต่างกัน โดยสามารถสรุปได้ดังตาราง
|
ซื้อคอนโดฯ
|
เช่าคอนโดฯ
|
แม้ว่าค่าผ่อนคอนโดฯ อาจสูงกว่าค่าเช่า แต่ถ้าดูในรายละเอียด จากตัวอย่างกู้ซื้อคอนโดฯ 1.5 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 11,100 บาท จะเป็นส่วนดอกเบี้ยประมาณ 6,500 บาท (คิดดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก 5.25% ต่อปี) ส่วนที่เหลือเป็นเงินต้น ถ้าเทียบเฉพาะดอกเบี้ยกับค่าเช่าที่เป็นเงินจ่ายทิ้งแล้ว รายจ่ายดอกเบี้ยยังต่ำกว่าค่าเช่าคอนโดฯ ซึ่งการจ่ายเงินผ่อนคอนโดฯ ในแต่ละเดือนทำให้เรามีทรัพย์สินเป็นของตัวเองในอนาคต
หากไม่ได้อยู่คอนโดฯ ที่ซื้อไว้แล้ว สามารถปล่อยเช่าหรือขายต่อซึ่งมีโอกาสได้รับกำไรจากการขาย โดยข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยเดือนกรกฎาคม 2560 พบว่า ดัชนีราคาคอนโดฯ ย้อนหลัง 1 ปีเติบโตขึ้น 3.8% ดังนั้น หากซื้อคอนโดฯ ราคา 1.5 ล้านบาท เมื่อเดือนกรกฎาคม 2559 ตอนนี้ราคาคอนโดฯ จะเพิ่มขึ้นประมาณ 57,000 บาท
ดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านสามารถลดหย่อนภาษีได้สูงสุดปีละ 1 แสนบาท เช่น จ่ายดอกเบี้ยเดือนละ 6,500 บาท หากฐานภาษีอยู่ที่ 10% จะได้รับเงินภาษีคืนปีละ 7,800 บาท หรือเฉลี่ยเดือนละ 650 บาท ในช่วงปีแรกๆ
|
หากเช่าคอนโดฯ อยู่ แล้วต้องการย้ายคอนโดฯ ไม่ว่าจะเป็นเพราะเปลี่ยนงาน อยากเปลี่ยนสิ่งแวดล้อม ต้องการห้องที่ใหญ่ขึ้นหรือใหม่ขึ้น หรือย้ายคอนโดฯ เพื่อให้มีค่าเช่าถูกลง ก็สามารถทำได้ง่าย แต่หากซื้อคอนโดฯ เอาไว้ เมื่อต้องการย้ายคอนโดฯ อาจขายคอนโดฯ เดิมไม่ได้ทันที
ค่าใช้จ่ายหลายๆ อย่างมาพร้อมกับการซื้อคอนโดฯ เช่น ค่าบำรุงรักษา ค่าส่วนกลาง ค่าประกันอัคคีภัย ซึ่งหากเช่าคอนโดฯ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ เจ้าของห้อง หรือผู้ให้เช่า มักเป็นผู้รับผิดชอบเอง
หลายคนอยากมีคอนโดฯ ใกล้ที่ทำงานเพื่อให้เดินทางสะดวก แต่ที่ผ่านมาอยู่บ้านกับคุณพ่อคุณแม่โดยตลอด การเช่าคอนโดฯ อยู่ก่อนเป็นการทดลองว่า เรามีไลฟ์สไตล์ที่เหมาะกับคอนโดฯ หรือไม่ แตกต่างจากอยู่บ้านอย่างไร ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดฯ เป็นของตัวเอง
|
ใครเหมาะกับการซื้อหรือเช่าคอนโดฯ
หากตอนนี้กำลังตัดสินใจว่า จะซื้อคอนโดฯ ดีหรือไม่นั้น มี 3 เรื่องที่แนะนำให้พิจารณา คือ
(1) “อายุงาน” ควรมีอายุงานอย่างน้อย 1 ปีขึ้นไป เพื่อแสดงถึงความมั่นคงในหน้าที่การงาน
(2) “รายได้” เพียงพอกับค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยค่าผ่อนไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ต่อเดือน
และ (3) “เงินเก็บ” เตรียมไว้จ่ายตอนรับโอนคอนโดฯ ประมาณ 20% ของราคาคอนโดฯ
(1) “อายุงาน” ควรมีอายุงานอย่างน้อย 1 ปีขึ้นไป เพื่อแสดงถึงความมั่นคงในหน้าที่การงาน
(2) “รายได้” เพียงพอกับค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยค่าผ่อนไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ต่อเดือน
และ (3) “เงินเก็บ” เตรียมไว้จ่ายตอนรับโอนคอนโดฯ ประมาณ 20% ของราคาคอนโดฯ
แนะนำว่า หากเป็นคนที่เพิ่งทำงานมีโอกาสเปลี่ยนย้ายงานบ่อย รายได้ไม่สูงนักหรือยังไม่แน่นอน รวมถึงยังไม่มีเงินก้อนสำหรับดาวน์คอนโดฯ หรือเตรียมไว้จ่ายตอนรับโอนคอนโดฯ จะเหมาะกับการเช่าคอนโดฯ
แต่หากเป็นคนที่ทำงานมาสักพัก ไม่มีแผนเปลี่ยนงานในอนาคตอันใกล้ หรือตั้งใจไว้ว่าแม้โยกย้ายงานก็อยู่ในเส้นรถไฟฟ้า สามารถอยู่คอนโดฯ เดิมได้ มีรายได้สูงเพียงพอกับค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็สามารถซื้อคอนโดฯ เพื่อเป็นทรัพย์สินของตัวเอง
ก่อนจะซื้อคอนโดฯ ควรพิจารณาให้ดีว่า ถ้ากู้ผ่านแล้ว มีกำลังผ่อนไหวไปตลอดไหม และคิดถึงอนาคตด้วยว่ามีโอกาสสร้างครอบครัวและซื้อบ้านในอนาคตอันใกล้หรือไม่ เพราะการมีภาระผ่อนคอนโดฯ อยู่อาจเป็นอุปสรรคของการซื้อบ้านหลังใหม่ได้
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้านคอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ราชันย์ ตันติจินดา CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com