กฎหมายจัดสรร เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้

กิตติคม พจนี
กฎหมายจัดสรร เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อควรรู้
นับตั้งแต่อดีตถึงปัจจุบันที่ดินเปล่าในประเทศไทยได้ถูกนำมาพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์แนวที่อยู่อาศัยค่อนข้างเยอะ ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมก็ตาม ในประเทศไทยจึงต้องมีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายจัดสรรขึ้นมาเพื่อควบคุม และจำกัดสิทธิของการจัดสรรที่ดินประเภทต่าง ๆ
โดยในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินหรือกฎหมายจัดสรรมีหนึ่งหัวข้อที่มีประเด็นที่น่าสนใจและเกี่ยวข้องกับผู้บริโภค นั่นก็คือ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (ปว.286) โดยมีใจความสำคัญเกี่ยวกับสาธารณูปโภคว่า
สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไป ที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้
ต่อมามีการแก้ไขปรับปรุงตราพระราชบัญญัตินี้ขึ้นคือ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ออกใช้บังคับแทนประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าว และมีใจความสำคัญเดิมที่ยังคงกำหนดให้ สาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นในโครงการจัดสรร ต้องคงสภาพเดิมตลอดไป เช่นกัน (ตามคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ 4648/2555 และฎีกาที่ 5134/2560)
แต่ทั้งนี้เอง ปรากฏว่าผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม มักโฆษณาเสนอจุดขายที่ว่าโครงการของตนนั้นดีอย่างไร ต่างจากโครงการอื่น ๆ ในย่านเดียวกันอย่างไร และมีถนนผ่านที่ดินทุกแปลง มีสาธารณูปโภคอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น มีรั้วรอบขอบชิด มีสนามกีฬา สนามเด็กเล่น อาคารสโมสร เป็นต้น
ยกเว้นสิ่งหนึ่งที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการไม่เคยแจ้งผู้ซื้อ คือ ที่ดินในโครงการของตนนั้น เดิมที่ดินแปลงนั้นในอดีตมีความเป็นมาอย่างไร เคยเป็นที่ดินจัดสรรรายเก่าหรือไม่ ซึ่งล้วนจะต้องตรวจสอบให้ทราบความจริงทั้งสิ้น
Property-Lawyers-in-Delhi
หากถามว่าทำไมผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ถึงไม่แจ้งผู้ซื้อถึงประวัติที่ดินเก่า ทั้งนี้ก็เพราะปัจจุบันที่ดินในเมืองมีราคาสูงขึ้นจากเดิมมาก ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บางรายหัวใสจึงฝ่าฝืนกฎหมายจัดสรรและข้อบังคับเกี่ยวกับสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรร โดยเข้าไปซื้อที่ดินจัดสรรรายเก่าดังกล่าว
รวมถึงซื้อที่ดินอันเป็นถนนหรือสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในราคาถูก ๆ แล้วนำไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น เช่น นำที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคไปรวมโฉนดเข้ากับที่ดินแปลงจัดสรรจนกลายเป็นที่ดินโฉนดแปลงใหม่แล้วนำไปก่อสร้างเป็นอาคาร คอนโดมิเนียม ซึ่งทำให้เกิดข้อพิพาทตามมาในเรื่องของกรรมสิทธิ์และการใช้สิทธิบนที่ดินสาธารณูปโภค (เดิม) ดังกล่าวของโครงการ จนต้องถูกฟ้องร้องคดีกันหลายปีจนคดีถึงศาลฎีกา แต่อย่างไรก็ดีศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาตัดสินเป็นบรรทัดฐานไว้ กล่าวคือ
1. ผู้จัดสรรที่ดินเอาที่ดินส่วนที่เป็นถนนสาธารณูปโภคของโครงการไปก่อสร้างเป็นอาคารนั้น ย่อมเป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมาย กล่าวคือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2525/2552 ที่วินิจฉัยว่า
แม้ที่ดินพิพาทจะถูกแบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินมาแต่แรก อันเป็นสิทธิของผู้จัดสรรที่ดินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะดำเนินการได้ แต่ในเมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้แสดงออกโดยปริยายตามแผนผังที่ดินในแผ่นพับโฆษณาแล้วว่าที่ดินทุกแปลงที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินพิพาทมีถนนผ่านหน้าที่ดิน อันเป็นสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลของประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โดยหาจำต้องจดทะเบียนไม่
เมื่อจำเลยทั้งสามรับโอนที่ดินพิพาทต่อมาภาระจำยอมในที่ดินพิพาทยังคงอยู่ จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสามที่จะต้องรักษาสาธารณูปโภค คือที่ดินพิพาทซึ่งตกอยู่ในภาระจำยอมให้คงสภาพตลอดไปการที่มีการสร้างโรงรถในที่ดินพิพาทไม่ว่าจำเลยทั้งสามจะเป็นผู้ดำเนินการหรือไม่ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกอันเป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว
52 thelaw.original
2. ถนนสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโยผลของกฎหมาย กล่าวคือ คำพิพากษาฎีกาที่ 1157/2533 ที่วินิจฉัยว่า
เมื่อฟังได้ว่า ด. จัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง และได้มีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้ทางพิพาทเป็นทั้งทางเดินและทางรถยนต์สำหรับเข้าออกสู่ทางสาธารณะด้วย ตรงตามความหมายของการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอม โดยผลของกฎหมายเพื่อประโยชน์แก่การจัดสรรที่ดินตามข้อ 30 วรรคหนึ่ง ของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286
จำเลยในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทางพิพาทอันเป็นภารยทรัพย์จะกระทำการใดๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกหาได้ไม่ การที่จำเลยยินยอมให้ผู้อื่นสร้างรั้วคอนกรีตรุกล้ำเข้าไปในทางพิพาทของจำเลยจึงฝ่าฝืนต่อกฎหมาย จำเลยต้องรื้อรั้วและทำให้ที่ดินพิพาทอยู่ในสภาพเดิม
เรื่องข้างต้นเขียนโดย คุณธนัท รักคุณธรรม ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับตัวบทความสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ kittikom@ddproperty.com หรือ หากมีข้อสงสัยอื่นๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์สามารถไปทิ้งคำถามและหาคำตอบได้ในถามกูรู
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน