ปัญหาของเพื่อนบ้านที่มักจะพบกันอย่างหนึ่งคือหลังคาบ้านหรือรางน้ำฝนยื่นล้ำเข้าไปในเขตอีกบ้านหนึ่ง เจ้าของบ้านที่ถูกล้ำจะทำอย่างไรได้บ้าง ในบทความฉบับนี้เราจะมาพูดคุยกันเรื่องนี้ครับ
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหลังคาบ้าน-รางน้ำฝนของเพื่อนบ้าน
อันดับแรก สิ่งที่เราควรรู้ก่อนคือ เจ้าของบ้านที่ถูกรุกล้ำมีสิทธิหวงกันไม่ให้บ้านข้างเคียงสร้างรางน้ำฝน หรือหลังคาบ้านล้ำเข้ามาได้หรือไม่ ถ้าว่ากันด้วยสามัญสำนึกแล้ว ทุกคนก็ต้องตอบว่าห้ามได้แน่ ๆ แต่ห้ามได้จากอะไร เราต้องมาดูกฎหมายกัน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1335 บัญญัติไว้ดังนี้
“มาตรา 1335 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าแดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นกินทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย”
จากตัวบทกฎหมายนี้ แสดงว่าเจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิหวงกันพื้นที่เหนือที่ดินของตนขึ้นไปในอากาศ และลงไปในใต้ดินได้ด้วย จึงเป็นคำตอบว่า เจ้าของบ้านที่ถูกรุกล้ำมีสิทธิตามกฎหมายที่จะห้ามไม่ให้บ้านข้าง ๆ สร้างรางน้ำฝนหรือหลังคาบ้านล้ำเข้ามาได้
มีสิทธิห้ามไม่ให้หลังคาบ้าน-รางน้ำฝนรุกล้ำ แต่ห้ามได้อย่างไร
โดยทั่วไปแล้วการจะบังคับตามสิทธิเหนือทรัพย์สินของเรา ก็คงต้องใช้สิทธิทางศาล คือ การฟ้องคดีแพ่งต่อศาลเท่านั้น ระหว่างเอกชนกันเองไม่สามารถไปบังคับให้อีกฝ่ายรื้อถอนหรือกระทำการอย่างใด ๆ ตามที่ตัวเองต้องการได้ ไม่เช่นนั้นจะกลายเป็นการผิดกฎหมายอย่างอื่นไปเสียเอง
แต่ว่าเนื่องจากเรื่องนี้เป็นเรื่องเกี่ยวกับสิ่งก่อสร้าง ซึ่งมีหน่วยงานที่ควบคุมตามกฎหมายคือหน่วยงานท้องถิ่น เช่น สำนักงานเขต องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือในส่วนกลางคือ กรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายควบคุมอาคารด้วย
ทุกท้องที่จะมีการออกกฎหมายลำดับรอง โดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เรียกว่าข้อบัญญัติท้องถิ่น หรือในเขตกรุงเทพมหานครจะเรียกว่าข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร ซึ่งตัวข้อบัญญัตินี้เองจะกำหนดรายละเอียดของการควบคุมอาคารต่าง ๆ เช่น ขนาดของอาคาร วัสดุ หรือรายละเอียดอื่น ๆ อีกมากมาย
ส่วนที่เกี่ยวข้องกับเรื่องที่เรากำลังศึกษากันอยู่ในวันนี้คือ ทุกข้อบัญญัติท้องถิ่นจะกำหนดว่าการสร้างอาคารจะต้องมีระยะร่นระยะเว้นจากสิ่งปลูกสร้างข้างเคียงทั้งสิ้น เพียงแต่จะมากน้อยต่างกันไปตามพื้นที่ และแบบของอาคาร
โดยภายในระยะที่ข้อบัญญัติท้องถิ่นกำหนดนี้จะต้องเป็นพื้นที่เปิดโล่งตั้งแต่พื้นดินขึ้นไปในอากาศ ไม่มีสิ่งใด ๆ ขวางกั้นอยู่ ดังนั้น การสร้างหลังคาบ้าน หรือรางน้ำฝนล้ำเข้าไปในเขตของบ้านข้างเคียงก็จะต้องผิดข้อบัญญัติท้องถิ่นที่กำหนดให้มีระยะร่นระยะเว้นเหล่านี้แน่นอน
เจ้าของบ้านที่ถูกรุกล้ำจึงมีสิทธิ ร้องเรียนต่อหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานเขต อบต. หรือกรณีอาคารใหญ่ก็อาจเป็นหน่วยงานส่วนกลาง เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้ดำเนินการออกคำสั่งทางปกครองให้บ้านที่รุกล้ำรื้อถอนรางน้ำฝน หรือหลังคาบ้านเหล่านั้นออกไปได้
โดยการดำเนินการของหน่วยงานท้องถิ่นเพื่อมีคำสั่งให้รื้อถอนนั้น มีความรวดเร็วกว่าการดำเนินคดีแพ่งในศาลพอสมควร และเมื่อหน่วยงานราชการดังกล่าวมีคำสั่งแล้วเจ้าของบ้านไม่ทำตาม ในทางปกครองหน่วยงานราชการสามารถดำเนินการรื้อถอนเองได้หากคำสั่งถึงที่สุดแล้ว และในทางอาญาหน่วยงานดังกล่าวก็จะดำเนินคดีอาญาต่อพนักงานสอบสวน ซึ่งมีโทษปรับรายวัน และโทษจำคุก ทำให้มีสภาพบังคับได้พอสมควรเลยทีเดียว
ควรระวังกรณีครอบครองปรปักษ์
การที่เพื่อนบ้านข้างเคียงสร้างหลังคาบ้านหรือรางน้ำฝนล้ำเข้ามาในเขตแดนของเรา ถึงแม้จะไม่ใช่ตัวบ้านทั้งหลัง แต่ก็ถือเป็นล้ำแดนกรรมสิทธิ์เข้ามาอยู่ดี (ตามมาตรา 1335 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ข้างต้น) และเมื่อบ้านข้างเคียงได้รุกล้ำแดนกรรมสิทธิ์ของเราเข้ามาโดยสงบ เปิดเผย และโดยเจตนาเป็นเจ้าของครบ 10 ปี ก็ย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ด้วย ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1332/2477 ที่ศาลฎีกาได้วางหลักไว้ว่า
“ที่ดินแแห่งกรรมสิทธิที่ดินนั้นย่อมกินทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย แต่เมื่อฝ่ายหนึ่งได้ปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาเหนือที่ดินของอีกฝ่ายหนึ่งและได้กระทำโดยเปิดเผยและฝ่าฝืนขืนขัดต่อกรรมสิทธิของเจ้าของนั้นตลอดมาเป็นเวลาช้านานหลายสิบปีแล้ว เจ้าของที่ดินก็ไม่มีสิทธิที่จะบังคับผู้ครอบครองให้รื้อถอนสิ่งที่รุกล้ำนั้นได้ วิธีพิจารณาความแพ่ง ผู้ฟ้องแย้งที่ตั้งทุนทรัพย์เกินกว่า 2,000 บาท ย่อมฎีกาได้ทั้งในปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมาย”
ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกากรณีหลังคาบ้าน-รางน้ำฝนรุกล้ำ
คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 877/2546 ได้วางหลักไว้ดังนี้
“สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับเทศบาลระบุให้โจทก์ใช้ที่ดินที่เช่าเป็นสถานที่จอดรถสำหรับกิจการโรงแรมของโจทก์ ดังนั้นการที่จำเลยติดตั้งหลังคากันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินที่โจทก์เช่าทำให้โจทก์ไม่สามารถจะใช้หรือได้รับประโยชน์จากที่ดินได้โดยสะดวก เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายในการใช้ที่ดิน
แม้โจทก์เป็นเพียงผู้เช่าที่ดินจากเทศบาลแต่การเช่าที่ดินก็เพื่อใช้ประโยชน์ในกิจการโรงแรมของโจทก์ เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของโรงแรมอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญเป็นพิเศษย่อมมีอำนาจฟ้องให้ขจัดความเดือดร้อนนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 และมาตรา 1337
แม้ว่าจำเลยติดตั้งหลังคาตึกแถวก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่าที่ดินจากเทศบาลก็หาเป็นเหตุให้โจทก์ต้องเสียสิทธิดังกล่าวไปไม่ โจทก์จึงมีสิทธิปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือความเดือดร้อนให้สิ้นไปโดยฟ้องจำเลยให้รื้อถอนหลังคาที่ต่อเติมออกมาจากตึกแถวของจำเลยซึ่งกีดขวางการใช้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าว”
จากคำพิพากษาข้างต้นก็สรุปได้ว่า สร้างหลังคาบ้านหรือรางน้ำฝนรุกล้ำเข้าไปในที่ข้างเคียงไม่ได้ ที่ดินข้างเคียงแม้จะเป็นเพียงผู้เช่าไม่ใช่เจ้าของก็สามารถฟ้องให้รื้อถอนได้ครับ
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า