ห้องชุดมือสอง VS ห้องชุดมือหนึ่ง...เลือกซื้อแบบไหนดีกว่า?

DDproperty Editorial Team
ห้องชุดมือสอง VS ห้องชุดมือหนึ่ง...เลือกซื้อแบบไหนดีกว่า?
ช่วงนี้บรรยากาศการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ไม่ค่อยคึกคักมากนัก และหากมีโครงการใหม่เปิดตัว ราคาขายก็ถือว่าร้อนแรงสูงพอสมควร โดยหากเป็นคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง เปิดตัวโครงการใหม่เวลานี้ราคาไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม.ไปแล้ว ถ้าเป็นโซนศูนย์กลางธุรกิจใหม่อย่างรัชดา-พระราม 9 ก็แตะ 1.2-1.5 แสนบาท/ตร.ม.
ถ้าขยับออกมาเล็กน้อย บริเวณเกาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ใกล้เมือง ราคาก็แรงไม่แพ้กัน แตะ 1 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนถ้าจะหาคอนโดมิเนียมราคาประมาณ 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือราวๆ 8-9 หมื่นบาท/ตร.ม. ก็ต้องขยับออกไปค่อนข้างไกลทีเดียว ถ้าไม่ใช่ทำเลโซนชุมชนใหญ่ แต่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน ก็จะเป็นรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายในอนาคตที่ยังไม่เปิดให้บริการ
เห็นราคาคอนโดมิเนียมใหม่ๆ แล้ว หลายคนเลยตั้งคำถามว่า แบบนี้ซื้อห้องชุดมือสองดีกว่าหรือไม่ ซึ่งห้องชุดมือสองกับห้องชุดมือหนึ่งก็มีความแตกต่างกันในหลายประการ โดยแน่นอนว่า ความสดใหม่ภายในห้องชุดและภาพรวมโครงการเป็นประเด็นต้นๆ แต่ปัจจุบันเนื่องจากมีกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อห้องชุดเพื่อการลงทุนจำนวนมาก ทำให้คนซื้อก็มีทางเลือกมากขึ้นเช่นกัน
ห้องชุดมือสอง มีหลากหลายรูปแบบมากขึ้น โดยขอแยกเป็น 3 กลุ่ม

กลุ่มที่ 1 ห้องชุดมือสองยุคเก่า อายุตึก 10 ปีขึ้นไป

ห้องชุดกลุ่มนี้ ค่อนข้างเก่ามาก ในทำเลเดียวกันกับห้องชุดมือหนึ่ง ราคาจะถูกกว่ากันเกินครึ่ง โดยส่วนใหญ่ก็ถือว่าอยู่ในทำเลที่ดีพอสมควร แต่ห้องชุดกลุ่มนี้ จะไม่เน้นเรื่องการดีไซน์ ไม่ได้แบ่งฟังก์ชั่นห้องเป็นสัดส่วนเหมือนกับห้องชุดมือสองยุคใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นห้องโล่งๆ อาจจะมีมุมเคาน์เตอร์ครัว มีระเบียง มีห้องน้ำ อาจจะมีที่กั้นห้องแยกห้องนอนกับห้องนั่งเล่น หรือบางห้องก็ไม่มี
อย่างไรก็ตาม ปัญหาของโครงการเก่าๆ ที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไปก็มีจำนวนมาก เช่น สภาพตึกทรุดโทรม ลิฟต์ใช้งานได้ไม่ดี ที่จอดรถ ปัญหาเรื่องค่าส่วนกลาง ฯลฯ
ข้อดี ของห้องชุดมือสองยุคเก่า
– ห้องจะกว้างมาก (แต่ส่วนใหญ่ ไม่ได้ฟังก์ชั่นห้องไว้ให้)
– ราคาค่อนข้างถูก
– ทำเลพอใช้ได้
– ถ้าย่านนั้นมีความต้องการเช่า กลุ่มนี้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าได้ มีโอกาสได้อัตราผลตอบแทนรายปีสูงกว่ากลุ่มห้องชุดมือหนึ่ง
– ค่าส่วนกลางไม่แพง (เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกน้อย)
ข้อเสีย ของห้องชุดมือสองยุคเก่า
– สภาพโครงการค่อนข้างทรุดโทรม
– ปัญหาค่าส่วนกลาง ต้องศึกษาให้ดีว่า มีการจัดเก็บเป็นปกติหรือไม่ และรายรับ-รายจ่ายเป็นอย่างไร
– ตึกเก่าๆ บางตึกต้องเริ่มเข้าสู่กระบวนการทาสีใหม่ ปรับปรุงลิฟท์ ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายเกิดใหม่ ผู้ซื้อต้องสอบถามให้เจ้าของเดิมให้ชัดเจนด้วย
– สิ่งอำนวยความสะดวกน้อย

กลุ่มที่ 2 ห้องชุดมือสองยุคใหม่ อายุตึกราวๆ 5 ปี

ห้องชุดกลุ่มนี้จะเป็นห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมเวอร์ชั่นใหม่ ที่ส่วนใหญ่จะออกแบบไว้ค่อนข้างเหมาะกับลักษณะการใช้งานจริง เช่น แบ่งฟังก์ชั่นห้องชัดเจน แม้พื้นที่ใช้สอยของห้องจะเล็กกว่าห้องชุดมือสองยุคเก่า แต่ด้วยเทคนิคการออกแบบ ทำให้ไม่รู้สึกว่าห้องเล็ก เพราะแบ่งสัดส่วนการใช้งานไว้อย่างดี ทั้งมุมห้องนั่งเล่น ห้องนอน ห้องครัว ห้องน้ำ
นอกจากนี้ กลุ่มห้องชุดมือสองยุคใหม่ ส่วนใหญ่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก สิ่งอำนวยความสะดวกค่อนข้างพร้อม แต่แน่นอนว่า ราคาย่อมสูงกว่าห้องชุดกลุ่มที่ 1 แต่โดยภาพรวมแล้ว ห้องชุดกลุ่มที่ 2 มีความน่าสนใจทั้ง 1.ในเชิงการออกแบบ 2.ทำเลที่ตั้ง และ 3.ราคาที่ยังจับต้องได้ โอกาสที่ราคาห้องชุดกลุ่มนี้จะปรับขึ้นมีสูง ด้วย 3 ปัจจัยที่กล่าวมา ห้องชุดกลุ่มนี้จึงเป็นหนึ่งในทางเลือกให้กับผู้ที่สนใจทั้งซื้ออยู่เองและซื้อลงทุน
ข้อดี ของห้องชุดมือสองยุคใหม่
– ห้องไม่ได้กว้างมาก แต่ก็ไม่เล็กเกินไป ส่วนใหญ่ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยประมาณ 28-35 ตร.ม.
– ฟังก์ชั่นห้องถูกออกแบบตามการใช้งาน
– ทำเล ส่วนใหญ่ใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย
– ราคาไม่สูงมาก ถูกกว่าห้องชุดมือหนึ่งในพื้นที่เดียวกัน 20-30%
– ถ้าย่านนั้นมีความต้องการเช่า กลุ่มนี้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าได้ มีโอกาสได้อัตราผลตอบแทนรายปีสูงกว่ากลุ่มห้องชุดมือหนึ่ง
– ค่าส่วนกลางระดับกลาง 35-45 บาท/ตร.ม.
– สิ่งอำนวยความสะดวกหลายอย่าง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนส่วนกลาง เป็นต้น
– สภาพโครงการยังดีกว่าห้องชุดยุคเก่า
ข้อเสีย ของห้องชุดมือสองยุคใหม่
– ปัญหาค่าส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นห้องชุดยุคไหน ต้องศึกษาให้ดีว่า มีการจัดเก็บเป็นปกติหรือไม่ และรายรับ-รายจ่ายเป็นอย่างไร
– ตึกกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่จะมีอายุประมาณ 5 ปี ยังไม่ได้เก่ามาก แต่บางตึกเริ่มเข้าสู่กระบวนการทาสีใหม่ ปรับปรุงลิฟท์ ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายเกิดใหม่ ผู้ซื้อต้องสอบถามให้เจ้าของเดิมให้ชัดเจนด้วย แต่ตึกกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะรอให้ถึง 10 ปีมากกว่าค่อยดำเนินการ
ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ห้องชุด – ห้องชุดมือสอง
ห้องชุดมือหนึ่ง มี 2 กลุ่มด้วยกัน คือ

1. ห้องชุดซื้อต่อก่อนโอนจากกลุ่มเก็งกำไร

ปัจจุบันมีห้องชุดที่นักเก็งกำไรนำมาปล่อยในตลาดจำนวนมาก และด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว ประกอบกับในหลายโครงการ เจ้าของโครงการเอง ก็ยังมีห้องชุดเหลือขาย ทำให้ราคาที่นักเก็งกำไรนำมาปล่อยไม่ได้สูงมาก (หรืออาจจะใกล้เคียงราคาเปิดตัวเลย) จึงถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจของผู้ที่ต้องการซื้อห้องชุดมือหนึ่ง เพราะราคานี้อาจจะถูกกว่าราคาที่โครงการขาย ยกเว้นห้องชุดที่อยู่ในตำแหน่งที่ดีกว่าห้องชุดในโครงการ ราคาขายของนักเก็งกำไรจะสูงกว่า
การซื้อก่อนโอน ทำให้ไม่มีต้นทุนค่าโอน ค่าจดจำนองต่างๆ ภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ขาย (ต้องบวกมาในราคาขายอยู่แล้ว) ฯลฯ ซึ่งจะทำให้ต้นทุนในการซื้อดีกว่าซื้อหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์แล้ว แต่ช่วงเวลาในการซื้อ เนื่องจากปัจจุบันมีปัญหาหลากหลายรูปแบบเกิดขึ้น หลายโครงการที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง เพราะยังไม่ผ่าน EIA อันนี้ไม่ควรไปซื้อต่อ เพราะเสี่ยงมาก หากสรุปว่าโครงการขึ้นไม่ได้ ผู้ซื้อจะเสียเงินส่วนต่างไปเลยฟรีๆ เพราะโครงการจะคืนให้เฉพาะเงินหน้าสัญญา เงินกำไรที่จ่ายให้นักเก็งกำไรไป โอกาสไปทวงคืนยากมาก หรือแม้กระทั่ง โครงการที่สร้างไปแล้ว ก็อาจจะมีปัญหาระหว่างทางได้
ถ้าจะซื้อห้องชุดกลุ่มนี้ แนะนำว่า ให้ซื้อตอนที่โครงการใกล้เสร็จจริงๆ หรือเสร็จแล้ว ราคาสูงขึ้นมานิด แต่ความเสี่ยงจากปัญหาต่างๆ น้อยลง

2. ห้องชุดใหม่จากโครงการ

อันนี้ก็ตามที่เห็นโดยทั่วไปเลย ได้ห้องชุดใหม่แกะกล่อง ได้ราคา ได้โปรโมชั่นตามที่โครงการเสนอให้ แต่แน่นอนว่า ห้องชุดใหม่จากโครงการ ก็จะมีราคาตามสถานการณ์ปัจจุบันเลย ราคาจะสูงกว่าห้องชุดมือสอง และอาจจะสูงกว่าห้องชุดที่นักเก็งกำไรนำมาขายต่อ แต่ข้อดีก็คือ ได้ห้องใหม่และสภาพโครงการก็ค่อนข้างใหม่

ข้อดี
ห้องชุดมือหนึ่ง
– ห้องชุดใหม่ สภาพโครงการใหม่
– ฟังก์ชั่นเหมาะกับการใช้งาน
– ทำเล ส่วนใหญ่จะดีใกล้เคียงกับห้องชุดมือสองยุคใหม่ แต่อาจจะห่างจากสถานีไปเล็กน้อย เพราะติดสถานีส่วนใหญ่ก็ถูกนำมาพัฒนาหมดแล้ว
– เงินส่วนกลาง ทุกอย่างเริ่มต้นใหม่หมด ยังไม่มีปัญหาส่วนนี้
– สิ่งอำนวยความสะดวกจัดเต็ม ฟิตเนส สระว่ายน้ำ พื้นที่ส่วนกลางต่างๆ
ข้อเสีย ห้องชุดมือหนึ่ง
– ในราคาที่เท่ากับห้องชุดมือสองยุคใหม่ พื้นที่ใช้สอยเล็กกว่ามาก
– ราคาขาย/ตร.ม.ค่อนข้างสูง แต่ราคาขายรวมๆ ทั้งยูนิตอาจจะใกล้เคียงกัน คือ ได้ราคาเท่ากับห้องชุดมือสองยุคเก่า แต่พื้นที่ใช้สอยเล็กกว่า
สรุปแล้วว่า การเลือกซื้อห้องชุดมือสอง หรือห้องชุดมือหนึ่ง ขึ้นอยู่กับความต้องการและงบประมาณของผู้ซื้อเป็นหลัก ปัจจุบันผู้ซื้อสามารถเปรียบเทียบโครงการทั้งมือสองและมือหนึ่งในทำเลนั้นๆ ได้อย่างสะดวก โดยก่อนก่อนตัดสินใจเลือก ไม่ว่าจะเป็นโครงการห้องชุดมือสอง หรือห้องชุดมือหนึ่ง ก็ล้วนต้องศึกษารอบคอบถึงภาพรวมโครงการ ทำลที่ตั้ง สภาพแวดล้อมใกล้โครงการ พื้นที่ใช้สอย วิว ราคา และเปรียบเทียบกันแล้ว แบบใดมีความคุ้มค่า ตอบโจทย์เป้าหมายในการซื้อของผู้ซื้อได้ครบถ้วน ก็ตัดสินใจเลือกได้เลย
อ่านบทความเพิ่มเติม เตรียมตัวก่อนซื้อ
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ