การเปิดเสรีประชาคมอาเซียนหรือ AEC ทำให้การจับจองเป็นเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศเพื่อนบ้านที่อนุญาตสัญญาเช่าหลายสิบปีมีความน่าสนใจ เพื่อเพิ่มโอกาสการสร้างผลตอบแทนมากกว่าการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
แม้ประเทศไทยจะเป็นศูนย์กลางของหลายอุตสาหกรรมในทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์ของ AEC หากแต่การถือครองสิทธิที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคอาเซียนยังคงเป็นการลงทุนที่คนไทยไม่ควรพลาดโอกาส เพราะนอกจากการการะจายความเสี่ยงทางการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนในหลายประเทศแล้ว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายประเทศที่อยู่รอบด้านเรายังมีความน่าสนใจและสามารถดึงดูดนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากจากอายุสัญญาเช่าที่มากกว่าประเทศไทยหลายเท่าตัว
จากกฎหมายในปัจจุบันที่อนุญาตการเช่าที่ดินสูงสุดเพียง 30 ปี และต้องรอจนกว่าจะครบกำหนด 30 ปีแรก จึงสามารถขึ้นทะเบียนรอบสองได้ ทำให้การต่ออายุใหม่ขาดความแน่นอน เนื่องจากเจ้าของที่ดินคนใหม่อาจจะปฏิเสธขึ้นทะเบียนการต่ออายุสัญญาเช่าได้ ทั้งยังไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของ ส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติพยายามหาช่องทางในกฎระเบียบ เพื่อถือครองที่ดินในประเทศไทยผ่านนอมินี
ขณะที่ประเทศเพื่อนบ้านเราเกือบทั้งหมดมีอายุสัญญาเช่ายาวนานกว่า จึงทำให้นักลงทุนมีความเสี่ยงน้อยกว่าในการเช่าระยะยาว เช่น ประเทศกัมพูชา สิงคโปร์ และมาเลเซียที่อนุญาตให้มีสัญญาเช่า 99 ปี ประเทศเวียดนามอนุญาต 70 ปี ประเทศลาว เมียนมาร์ และฟิลิปปินส์อนุญาต 50 ปี เป็นต้น (ตามตารางเปรียบเทียบด้านล่าง)
จากตารางจะเห็นว่า ประเทศในภูมิภาคอาเซียนส่วนใหญ่อนุญาตเวลาการเช่ามากกว่าประเทศไทยเกือบทั้งหมด ไม่เฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่เล็งเห็นโอกาสการลงทุน แต่นักลงทุนไทยยังไม่ควรพลาดโอกาสมองหาอสังหาริมทรัพย์ทำเลทองในประเทศที่มีศักยภาพการเติบโตหรือสร้างผลตอบแทนในอนาคต ซึ่งนอกจากสิทธิในการเช่าระยะยาวแล้ว เรายังอาจจะได้รับสิทธิถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนั้นๆ ได้ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขหรือข้อกำหนดจนได้รับกรีนการ์ดในประเทศนั้น
เช่น ลาวที่มอบกรีนการ์ดให้คนต่างประเทศที่นำเงินมาลงทุนจำนวนมากกว่า 500,000 เหรียญสหรัฐฯ และทำธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมายติดต่อกัน 5 ปีขึ้นไป ซึ่งผู้ที่ถือกรีนการ์ดสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในลาว รวมถึงกัมพูชาที่มอบกรีนการ์ดให้ชาวต่างชาติที่บริจาคเงินให้รัฐบาลจำนวนมากกว่า 30,000 เหรียญสหรัฐฯ หรือผู้ที่อยู่อาศัยในกัมพูชา 8 ปีขึ้นไป และสามารถอ่านและเขียนภาษากัมพูชาได้
อย่างไรก็ตาม การลงทุนมีความเสี่ยง โดยเฉพาะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศที่ไกลหูไกลตา เราจึงต้องพิจารณาอย่างละเอียดรอบคอบตั้งแต่ก่อนการลงทุนเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นความต้องการอสังหาริมทรัพย์ โอกาสการสร้างผลตอบแทนเปรียบเทียบระหว่างทำเลและราคาซื้อ เสถียรภาพทางเศรษฐกิจและการเมือง กฎหมายข้อบังคับของประเทศนั้นๆ โดยเราสามารถมองหาพันธมิตรท้องถิ่นที่มีความน่าเชื่อถือและไว้ใจได้จับมือเซ็นสัญญาทำธุรกิจร่วมกัน พร้อมทั้งระมัดระวังความเสี่ยงต่างๆ ที่สามารถเกิดขึ้นได้ตลอดระยะเวลาการลงทุน เช่น ปัญหาทางการเมือง และเศรษฐกิจ รวมถึงภาวะฟองสบู่แตก เป็นต้น
เครดิตภาพ via training4.education.police.go.th