อสังหาฯ อาเซียน ยังน่าสนใจสำหรับชาวจีน

แม้ว่าการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 จะทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย และประเทศส่วนใหญ่ในอาเซียนชะลอตัว เนื่องจากกำลังซื้อของคนในประเทศ รวมถึงต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักหดหายไป แต่ในความเป็นจริงแล้ว ชาวจีนยังคงให้ความสนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ของหลายประเทศในอาเซียน

เมื่อปีที่แล้ว ซึ่งเป็นช่วงที่โควิด-19 แพร่ระบาด เศรษฐกิจหลายประเทศชะลอตัว แม้แต่สิงคโปร์ แต่เศรษฐกิจจีนยังคงแข็งแกร่ง ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ หรือ GDP ในปี 2563 เพิ่มขึ้น 2.3% ถือเป็นประเทศเศรษฐกิจชั้นนำของโลกเพียงประเทศเดียวที่มี GDP เพิ่มขึ้นในช่วงโควิด-19 ระบาด

โดยประเทศจีนยังคงเป็นประเทศที่มีประชากรสูงที่สุดในโลก อยู่ที่ 1.4 พันล้านคน ครัวเรือนชาวจีนที่มีฐานะดีไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 และมีความแข็งแรงทางด้านเศรษฐกิจภาคครัวเรือนค่อนข้างสูง คาดว่าในปี 2570 ชาวจีนจะถูกยกระดับเป็นชนชั้นกลางถึง 1.2 พันล้านคน และสิ่งที่ชาวจีนมองหาในการลงทุนคือ อสังหาริมทรัพย์

จากงานสัมมนาออนไลน์ของพร็อพเพอร์ตี้กูรู บริษัทแม่ของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในประเด็น Eyes on Chinese Investors: The top investment destinations and why พบประเด็นที่น่าสนใจหลายด้าน

จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC พบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมากที่สุดในประเทศไทย ได้แก่

สอดคล้องกับข้อมูลของเว็บไซต์ทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในจีนอย่าง Anjuke ที่พบว่า ประเทศที่มีชาวจีนค้นหาอสังหาฯ มากที่สุด ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 คือ ญี่ปุ่น สูงถึง 22% ส่วนไทยเป็นอันดับที่ 2 อยู่ที่ 21% รองลงมาคือ สหรัฐฯ 12%, มาเลเซีย 12%, ออสเตรเลีย 10%, ฟิลิปปินส์ 6%, สิงคโปร์ 5%, สหราชอาณาจักร 5% และสหรัฐอาหรับเอมิเรต 3% ตามลำดับ

หากพิจารณาเฉพาะประเทศในแถบเอเชียนตะวันออกเฉียงใต้ พบว่า นักลงทุนชาวจีน ให้ความสนใจลงทุนในประเทศไทย สูงถึง 52% รองลงมาคือฟิลิปปินส์ 15%, สิงคโปร์ 14%, มาเลเซีย 11%, เวียดนาม 5% และกัมพูชา 3% ตามลำดับ

เมื่อโฟกัสไปที่ทำเลในไทยที่ชาวจีนให้ความสนใจมากที่สุด (ข้อมูลช่วงครึ่งปีหลังของปี 2563 จาก Anjuke) อันดับหนึ่ง ได้แก่ กรุงเทพฯ 46.8% รองลงมาคือ พัทยา 25%, เชียงใหม่ 17.1%, ภูเก็ต 7.4% และสมุย 2.3%

ด้านระดับราคาที่ผู้ซื้อชาวจีนให้ความสนใจ (ข้อมูลช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 จาก Anjuke ส่วนใหญ่อยู่ที่ 2.5-5 ล้านบาท สูงถึง 36% รองลงมาคือ ไม่เกิน 2.5 ล้านบาท (18%), 5-10 ล้านบาท (16%), 50 ล้านบาทขึ้นไป (15%), 10-25 ล้านบาท (9%) และ 25-50 ล้านบาท (6%)

จุดประสงค์ที่ชาวจีนให้ความสนใจลงทุน คือ ได้ผลตอบแทนที่ดี, ซื้อไว้สำหรับเป็นบ้านหลังที่สอง หรือไว้อยู่อาศัยยามเกษียณในอนาคต เนื่องจากบางภูมิภาคของจีน อากาศค่อนข้างหนาว, ซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยในช่วงศึกษาต่อ หรือทำธุรกิจ และทำเลและวัฒนธรรมใกล้เคียงกับชาวจีนเหมาะกับการใช้ชีวิต

ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยปรับตัวลดลง จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ล่าสุด พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 183 จุด จาก 190 จุด หรือลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ถือเป็นดัชนีราคาที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ของปี 2560

ส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจหรือใช้เวลาตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์นานขึ้น ผู้ประกอบการที่ต้องการระบายสต็อกจึงต้องออกแคมเปญ หรือโปรโมชันลด แลก แจก แถม เพื่อเร่งการตัดสินใจของผู้ซื้อ

หากโฟกัสไปที่คอนโด พบว่า ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมลดลง 3% จากไตรมาสก่อนหน้า และลดลงถึง 8% ในรอบปี คาดว่า ดัชนีราคาคอนโดจะยังคงชะลอตัวตลอดปี 2564 หรือจนกว่าสถานการณ์โควิด-19 จะคลี่คลาย จากราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดที่ลดลง จึงเป็นโอกาสที่ดี สำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม ทั้งซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน

จากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวลดลง ประกอบกับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในประเทศไทยน่าสนใจ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในไทยอยู่ที่ประมาณ 5-10% สูงกว่าการลงทุนในจีนที่ให้ผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 2% เท่านั้น

ในช่วง 4-5 ปีก่อนที่ผ่านมา ชาวจีนให้ความสนใจเข้ามาลงทุนในฟิลิปปินส์เป็นจำนวนมาก โดยในปี 2561 ชาวจีนเข้ามาลงทุนในฟิลิปปินส์มากเป็นอันดับหนึ่ง มีมูลค่าการลงทุนสูงถึง 975 ล้านดอลล่าสหรัฐฯ หรือสูงถึง 2,072% จากปี 2560

โดยชาวจีนเข้ามาซื้อคอนโดมากที่สุด ในทำเลสำคัญอย่างเมโทรมะนิลา (Metro Manila) เนื่องจากบริษัทชาวจีนส่วนใหญ่ที่เข้ามาลงทุนในฟิลิปปินส์มักอยู่ในทำเลดังกล่าว รวมถึงทำเลใกล้สนามบินนานาชาติอย่างเมืองแองเจลลิส (Angeles City) และเมืองชายทะเลอย่างโอลองกาโป (Olongapo City) ซึ่งมีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท

ปัจจัยที่ทำให้ฟิลิปปินส์เป็นที่น่าสนใจนักลงทุนชาวจีนคือ ค่าครองชีพต่ำ มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทำเลที่น่าสนใจกระจายออกไปในหลายทำเลทั้งใจกลางเมือง และจังหวัดอื่น โดยเฉพาะจังหวัดชายทะเล ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สูง และคุณภาพดี เหมาะทั้งการลงทุน และการใช้ชีวิต

กัมพูชาถือเป็นประเทศใหม่ที่มีชาวจีนเข้ามาลงทุน โดยมีชาวจีนเข้ามาลงทุนในกัมพูชาอย่างมาก โดยเฉพาะในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาเช่นเดียวกับฟิลิปปินส์ โดยกัมพูชามีการพัฒนาทางด้านโครงสร้างพื้นฐานมากขึ้น ตามโครงการเส้นทางสายเศรษฐกิจ หรือวันเบลต์ วันโรด (One Belt One Road) ซึ่งเป็นความร่วมมือทางเศรษฐกิจ การเชื่อมโยงการค้าของประเทศที่เส้นทางพาดผ่านทั้งทางบก ทางทะเล ได้แก่ พนมเปญ (Phnom Penh), สีหนุวิลล์ (Sihanoukville) และเสียมเรียบ (Siem Reap)

แม้ว่าในช่วงโควิด-19 ระบาด จะทำให้ชาวจีนชะลอการลงทุนในกัมพูชา แต่เชื่อว่าหลังจากที่สถานการณ์แพร่ระบาดคลี่คลาย ชาวจีนจะยังคงให้ความสนใจลงทุนในกัมพูชาอีกครั้ง ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม รวมถึงที่ดิน ซึ่งราคาถูกกว่าประเทศอื่น ๆ ในภูมิภาค และจะสร้างกำไรจากการลงทุน (Capital Appreciation) ในระยะยาว โดยสามารถได้ผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment-ROI) สูงถึง 7-10%

จะเห็นได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนนั้นได้รับความสนใจจากชาวจีนเป็นอย่างมาก แม้ว่าจะมีการชะลอตัวไปบ้างจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่เชื่อว่าหลังจากสถานการณ์คลี่คลาย ตลาดอาเซียนจะเติบโตขึ้นอีกครั้ง