อัตราดอกเบี้ยบ้านทำไมถึงมีการเปลี่ยนแปลง?

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของแต่ละธนาคารนั้นจะไม่ได้เปลี่ยนแปลงกันบ่อยๆ แต่ก็ต้องมีการปรับขึ้นและลงตามสภาพของเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ใช่เพียงแต่ปัจจัยทางเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมเท่านั้นที่มีส่วนสำคัญในการตัดสินใจในการปรับขึ้นหรือลงดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร สถานการณ์ทางการเงินของแต่ละธนาคารเองมีส่วนสำคัญเป็นอย่างมากเช่นกันในการถูกนำมาใช้เป็นปัจจัยในการคำนวณว่าแบงก์ควรกำหนดทิศทางของดอกเบี้ยอย่างไร ขอยกตัวอย่างสองกรณีใหญ่คือ กรณีที่แบงก์ต้องการเพิ่มเป้ารายได้ และ กรณีที่แบงก์ต้องการปรับลดหนี้เสียลง

เมื่อถึงภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง (deflation) หรือการที่ประชาชนในประเทศไม่มั่นใจในสภาพเศรษฐกิจ จนไม่อยากจะทำการกู้ยืมเพื่อทำให้ตัวเองนั้นเป็นหนี้ กรณีเช่นนี้ประชากรโดยภาครวมอาจจะมีความเป็นกังวลว่างานที่ทำอยู่จะมั่นคงหรือไม่ หากกำลังผ่อนบ้านอยู่ แต่กลับต้องตกงานจะทำอย่างไร คิดไปคิดมาเลยไม่ขอเป็นหนี้ดีกว่า

หากประชากรหลายล้านคนมีความคิดเช่นนี้ คนที่น่าจะเสียหายหนักคือแบงก์ เพราะรายได้หลักของธนาคารคือการปล่อยสินเชื่อ หากไม่มีคนกู้ แน่นอนรายได้แบงก์ย่อมหล่นหาย หากแบงก์ต้องการปลุกดีมานด์เพื่อให้คนอยากเป็นหนี้ สมมติในกรณีอยากให้คนขอสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมากขึ้น แบงก์สามารถทำได้ดังนี้:

ลดอัตราดอกเบี้ยลง – แน่นอนว่าหากยอดวงเงินสินเชื่อเท่ากันระหว่างกลุ่มธนาคาร ธนาคารที่เสนออัตราดอกเบี้ยที่ถูกที่สุดย่อมได้รับความสนใจจากประชาชนมากที่สุด เมื่อมี traffic หรือความสนใจหลั่งไหลเข้ามามาก ย่อมเกิดโอกาสการยื่นขอสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

ลดเงื่อนไขของผู้ขอยื่นกู้ – เงื่อนไขของผู้กู้ที่มีส่วนสำคัญในการพิจารณาของแบงก์ว่าจะปล่อยสินเชื่อให้แก่บุคคลนั้นดีหรือไม่ สิ่งที่นำมาประกอบการพิจารณาได้แก่ รายได้ ภาระหนี้ปัจจุบัน และ เครดิตทางการเงินย้อนหลังของผู้กู้ หากเงื่อนไขเหล่านี้ถูกปรับให้อะลุ่มอล่วยลง จะก่อให้เกิดกลุ่มคนที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น เมื่อมีจำนวนคนเข้าถึงได้มากขึ้น ย่อมเกิดการยื่นขอสินเชื่อที่มากขึ้น

เพิ่มยอดวงเงินกู้ – ธนาคารต่างๆ ในประเทศไทยถือว่าให้วงเงินการกู้โดยเฉพาะสินเชื่อบ้านในวงเงินที่สูง (80% ขึ้นไปของราคาอสังหาฯ ใหม่) กรณีที่วงเงินปล่อยกู้เยอะ หมายความว่าลูกค้าจะใช้เงินออมส่วนตัวในอัตราที่น้อยลง หรือตีความง่ายๆ ว่า ถึงแม้มีเงินออมหลักแสน ก็สามารถมีบ้านได้

ยิ่งแบงก์ปล่อยกู้ในวงเงินที่มาก ประกอบกับปัจจัยที่ดีเวลลอปเปอร์ (ผู้พัฒนาโครงการ) เรียกเก็บเงินดาวน์ในจำนวนที่น้อย กรณีนี้จะทำให้ผู้ที่มีเงินออมน้อย เข้าสู่สินเชื่อและมีบ้านได้ง่าย และการที่ใช้จำนวนเงินออมส่วนตัวในการซื้อบ้านน้อย ทางจิตวิทยาอาจจะส่งผลให้ผู้ขอกู้ ไม่รู้สึกถึงความเป็นเจ้าของ (ownership) เมื่อไม่รู้สึกเช่นนี้ อาจจะทำให้ใม่รู้สึกเสียดายมากนักหากต้องปล่อยบ้านให้ทางแบงก์ยึดไปกรณีผิดชำระหนี้

ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อแบงก์ไม่สามารถเรียกเก็บชำระหนี้ได้ (default) หนี้เหล่านั้นจะกลายเป็นหนี้เน่าเสีย (non-profit loan: NPL) ซึ่งแบงก์จะต้องตั้งสำรองหนี้เสีย (provision) การตั้งสำรองจะไปหักลบกับรายได้ในแต่ละไตรมาส ยิ่งถูกนำไปหักลบเยอะ รายได้จะน้อยลง และแน่นอน กำไรก็จะน้อยลงตามเช่นกัน เมื่อกำไรน้อยลง ราคาหุ้นของแบงก์นั้นก็จะถูกเทขายลงเนื่องจากนักลงทุนไม่มั่นใจในศักยภาพการทำกำไรของแบงก์นั้น ๆ

ตั้งเงื่อนไขสูงเพื่อกรองลูกค้า – ยิ่งแบงก์ตั้งเงื่อนไขหรือคุณสมบัติของผู้ขอกู้ไว้สูงเท่าไร จำนวนผู้กู้ที่เข้ารอบสุดท้ายจะยิ่งน้อยลงตาม ถึงแม้ว่า traffic การเข้าถึงสินเชื่อจะน้อยลง แต่ประเภทของลูกค้าที่สามารถกู้ได้นั้นถือว่าเป็นลูกค้าชั้นดี ที่ผ่านการตรวจสอบเข้มงวดของแบงก์ การมีลูกค้าชั้นดีหมายความว่า โอกาสการผิดชำระหนี้ของลูกค้าจะน้อยลงตามเช่นกัน

ลดยอดวงเงินกู้ – จะสวนทางกับในกรณีที่แบ้งก์ต้องการเพิ่มรายได้จากการปล่อยสินเชื่อ ยิ่งปรับลดยอดวงเงินกู้ลง ผู้ขอกู้จำเป็นต้องมีเงินออมในสัดส่วนจำนวนมาก ซึ่งการที่ลูกค้ามีจำนวนเงินออมมากสามารถบอกเป็นนัยได้ว่า ลูกค้ารายนั้นมีระเบียบวินัยด้านการเงินของตน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการลดโอกาสการผิดชำระหนี้

เพิ่มอัตราดอกเบี้ย – เมื่อดอกเบี้ยเรียกเก็บมากขึ้น ลูกค้าจะต้องกันสัดส่วนรายได้ในแต่ละเดือนให้มากขึ้นเพื่อนำมาชำระดอกเบี้ย ลูกค้าที่สามารถแบกรับภาระดอกเบี้ยที่สูงได้ส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่มีรายรับต่อเดือนสูง หรือมีรายได้มาจากหลายช่องทาง ซึ่งลูกค้ารายได้สูงถือเป็นลูกค้าชั้นดีเช่นกัน

ข้อดีที่เกิดขึ้นหากแบ้งก์เลือกดำเนินการเหล่านี้คือ ถึงแม้เป้ารายได้จะปรับลดลง แต่ก็เป็นรายได้ที่ค่อนข้างชัดเจนเพราะเป็นสินเชื่อที่ยื่นขอโดยกลุ่มลูกค้าชั้นดี เป็นไปได้ว่าเมื่อจบไตรมาสการเงินอาจจะมีกำไรเข้ามามากกว่ากรณีที่ตั้งเป้ารายได้จากสินเชื่อไว้เยอะ แต่กลับกลายเป็น NPL ที่เยอะขึ้นตามเช่นกัน

บทความข้างต้นเขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำ DDproperty หากมีคำถามหรือข้อสงสัยสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ kittikom@ddproperty.com