อาคารชุดถูกเวนคืนเป็นไปได้หรือ?

เมื่อได้อยู่อาศัยในสถานที่ใดสถานที่หนึ่งเราย่อมรู้สึกผูกพันกับสถานที่นั้น แต่หากท้ายที่สุดต้องแยกย้ายจากอสังหาฯนั้นเพราะถูกเวนคืนเราจะได้รับอะไรตอบกลับมาบ้าง? ขั้นตอนตามกฎหมายนั้นเป็นอย่างไร? และเราจะได้ส่วนแบ่งเท่าไร? หาคำตอบได้เลยครับ

เมื่อรัฐมีแผนลงทุนระบบคมนาคมขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นระบบรถไฟฟ้า, ทางพิเศษหรือมอเตอร์เวย์ ทำให้ต้องเคลียร์พื้นที่ดินที่เป็นเส้นทางผ่านของเมกะโปรเจกต์เหล่านี้ และจะไม่สามารถเคลียร์ได้หากไม่ทำการรื้ออาคารที่อยู่ในแนวเส้นทางไม่ว่าจะเป็นทั้งบ้านหรืออาคารชุด แต่ก่อนจะทำการนี้ได้รัฐจำเป็นจะต้องขอเวนคืนที่ดินจากเจ้าของปัจจุบันเพื่อขอความยินยอมจากเจ้าของ และแน่นอนรัฐจะต้องจ่ายเงินชดเชยให้ด้วย

การเรียกเวนคืนอาคารชุดสามารถเกิดขึ้นได้ตาม พรบ. อาคารชุดในมาตรา 51 หมวดที่ 4 ซึ่งระบุไว้ว่า อาคารชุดที่ได้จดทะเบียนไว้อาจเลิกได้ด้วยเหตุใดเหตุหนึ่งดังต่อไปนี้ (4) อาคารชุดถูกเวนคืนทั้งหมดตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

ทางหน่วยงานของรัฐจะทำการติดต่อมาที่นิติบุคคลของโครงการอาคารชุดพร้อมกับนำเสนอเงินค่าชดเชยเป็นจำนวนตามกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่เจ้าของร่วมแต่ละคนนั้นมี อย่างไรก็ตามจำนวนเงินที่ทางรัฐ (รับผิดชอบโดยกรมทางหลวง) นั้นเสนอให้ส่วนใหญ่จะอิงตามราคาห้องชุด ณ พื้นที่นั้นๆตามตลาดปัจจุบัน (ไม่รวมค่าตกแต่ง) เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมมากที่สุด หลังจากนั้น (ตามมาตรา 56) เจ้าหน้าที่ทางฝั่งนิติฯจะต้องเข้าจดทะเบียนเลิกอาคารชุดและให้ประกาศการจดทะเบียนเลิกอาคารชุดนั้นในราชกิจจานุเบกษา

หลังจากนั้นนิติฯจะทำการจัดประชุมเจ้าของร่วมเพื่อทำการจัดตั้ง “ผู้ชำระบัญชี” ซึ่งคือผู้ที่จะเป็นคนกลางในการรับเงินชดเชยมาจากรัฐและทำการกระจายให้แก่เจ้าของร่วมตามกรรมสิทธิ์ที่แต่ละคนมี โดยการแต่งตั้งผู้ชำระบัญชีต้องดำเนินการภายในสิบสี่วันนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนเลิกอาคารชุด

สมมติสถานการณ์ว่ากรมทางหลวงจ่ายเงินชดเชยเป็นจำนวน 1,000 ล้านบาทให้แก่โครงการนั้น ซึ่งยอดนี้ผู้ชำระบัญชีจะเป็นคนรับผิดชอบเพื่อกระจายให้แก่บรรดาเจ้าของร่วมโดยคำนวณจากขนาดพื้นที่ตามกรรมสิทธิ์และพื้นที่อยู่อาศัยสุทธิของโครงการ (พื้นที่ห้องชุดทั้งหมดรวมกัน) หากคำนวณพื้นที่อยู่อาศัยสุทธิของโครงการทั้งหมดได้ 10,000 ตร.ม. นาย เอ เป็นเจ้าของห้องขนาด 50 ตร.ม. จะมีการคำนวณเงินได้ชดเชยคร่าวๆดังนี้:

(50 x 100) ÷ 10,000 = 0.5% หรือ นาย เอ จะได้รับเงินจำนวน 5 ล้านบาทนั่นเอง (0.5% ของเงินก้อน 1 พันล้านบาท)

อย่างไรก็ตามเมื่อได้ชำระบัญชีเสร็จแล้ว หากมีทรัพย์สินเหลือ ตามมาตรา 60 ได้ระบุไว้ว่า ให้แบ่งให้แก่เจ้าของร่วมตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางนี้ส่วนใหญ่เจ้าของร่วมจะมีเท่ากันเพราะจ่ายค่าส่วนกลางในอัตราที่เท่ากันนั่นเอง ยกตัวอย่างหากมีทรัพย์สินเหลือหลังจากชำระบัญชีเสร็จแล้วที่ประมาณ 10 ล้านบาท ห้องชุดทั้งหมดมี 500 ยูนิต คิดจากกรรมสิทธิ์ที่เท่ากันที่คนละ 1 ยูนิตทำให้ได้ส่วนแบ่งที่ 0.2% (1 (ยูนิตที่เราถือ) ÷ 500 (จำนวนยูนิตทั้งหมด)) สามารถคำนวณคร่าวๆได้ดังนี้:

10 ล้านบาท (จำนวนทรัพย์สินเหลือ) x 0.2% (กรรมสิทธิ์ส่วนกลางที่เราถือ) = 20,000 บาท
ดังนั้นจากการเวนคืนนี้ นาย เอ เจ้าของห้องชุดขนาด 50 ตร.ม. จะได้รับเงินชดเชยทั้งหมดเป็นจำนวน 5,020,000 บาท

ประเทศไทยเราโดยเฉพาะจังหวัดที่มีจำนวนอาคารชุดหนาแน่นอย่างกรุงเทพฯ บรรดาดีเวลลอปเปอร์รายต่างๆจะค่อนข้างทำการบ้านมาดีจากการจัดตั้งทีมรีเสิชค้นคว้าถึงความเป็นไปได้ของการสร้างโครงการต่างๆของบริษัท โดยส่วนใหญ่จะศึกษาก่อนว่าเส้นทางของรถไฟฟ้านั้นเป็นอย่างไร ถึงจะเริ่มขั้นตอนการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า ดังนั้นจึงไม่ไปทับกับพื้นที่ที่จะกลายมาเป็นพื้นที่ขึ้นของโครงการระบบคมนาคมนั้นๆ จึงไม่ค่อยเกิดเหตุการณ์การขอเวนคืนพื้นที่จากโครงการเหล่านี้ อย่างไรก็ตามเราในฐานะผู้บริโภคควรจะศึกษาให้ดีก่อนว่าโครงการที่เราสนใจนั้นภายในอนาคตจะมีแผนพัฒนาอะไรเกิดขึ้นจากกรมทางหลวงหรือไม่ ก่อนที่จะมารู้ตัวอีกทีว่าเข้าอยู่ได้เพียงไม่กี่ปีก็ต้องหาที่อยู่ใหม่เสียทั้งเวลาและในกรณีที่แต่งห้องแบบจัดเต็มอาจจะเป็นการสูญเปล่าไปเต็มๆเพราะเงินชดเชยนั้นจะตีตามมูลค่าตลาดนั่นเอง ซึ่งมูลค่าการตกแต่งเป็นสิ่งที่กรมทางหลวงไม่ได้นำมาเป็นปัจจัยในการตีมูลค่าทรัพย์สินด้วย

ข้อมูลอ้างอิงจาก พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. 2522 (www.tca.or.th/tca_website/img/knowledges/)

มองหาบ้านหรือคอนโดฯใหม่? อ่าน รีวิวโครงการใหม่ ของเรา

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับบทความสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ chaiyasit@ddproperty.com