อายัดที่ดิน คืออะไร ตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 เรื่องควรรู้ก่อนสายไป

อายัดที่ดิน จริง ๆ ไม่ใช่การยึดทรัพย์หรือการถูกบังคับคดี เพราะการอายัดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 นั้น ไม่ใช่การยึด แต่เป็นการป้องกันไว้เพื่อไม่ให้ที่ดินถูกโอนกรรมสิทธิ์หรือทำธุรกรรมใด ๆ จนกว่าจะได้ดำเนินการทางกฎหมายให้เรียบร้อย

ลองมาหาคำตอบว่า อายัดที่ดิน คืออะไร มีหลักเกณฑ์อย่างไร และมีอะไรที่ควรรู้บ้าง

การอายัดที่ดิน คือ การขอให้ระงับการจดทะเบียนหรือทำการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเกี่ยวกับที่ดินไว้ ในระยะเวลาหนึ่ง โดยจะทำให้ไม่สามารถทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินได้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย จำหน่าย โอน หรือทำให้ที่ดินเปลี่ยนเจ้าของไปในระหว่างที่ที่ดินนั้นถูกอายัด

การอายัดที่ดินจะอายัดได้เฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งก่อสร้างที่ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินผืนนั้น เช่น บ้าน, อาคาร, โรงเรือน

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 กำหนดไว้ว่า ผู้ที่จะขออายัดที่ดินได้ ต้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัด อันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้

โดยผู้มีส่วนได้เสีย ได้แก่

1. ผู้ที่มีชื่อในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เช่น นาย A เป็นผู้จะขาย นาย B เป็นผู้จะซื้อ เมื่อทำสัญญากันเรียบร้อยแล้ว หากนาย A ไม่ทำตามสัญญา ผู้จะซื้อ (นาย B) สามารถร้องขออายัดที่ดินแปลงนี้เอาไว้ก่อนได้ เพื่อป้องกันไม่ให้นาย A เอาไปขายให้ผู้อื่นได้อีก

2. ผู้ที่มีสิทธิ์รับมรดกในที่ดินแปลงนั้น เช่น เมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิตแล้วไม่ได้ทำพินัยกรรมระบุว่าที่ดินเป็นของใคร

ดังนั้น หากมีผู้มีสิทธิรับมรดกเกินกว่า 1 คน แล้วตกลงกันไม่ลงตัว จึงต้องทำการอายัดที่ดินเอาไว้ก่อน เพื่อป้องกันการซื้อขายที่ดินในระหว่างที่ยังไม่ได้จัดตั้งผู้จัดการมรดก

3. คู่สมรส ในกรณีที่ที่ดินเป็นสินสมรส

ผู้ขออายัดนอกจากเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงกับที่ดินแล้ว จะต้องอยู่ในฐานะ อันอาจจะต้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ด้วย เช่น อาจฟ้องให้มีการจดทะเบียนขายที่ดิน เป็นต้น

หากเป็นเจ้าหนี้ทั่วไป เช่น เจ้าหนี้ตามสัญญาเงินกู้ จะมาขออายัดไม่ได้ เพราะไม่ได้มีสิทธิในที่ดินโดยตรง

1. การยื่นคำขออายัดที่ดิน ผู้ขออายัดต้องยื่นคำขออายัดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่

2. ทรัพย์ที่จะขออายัดได้มีเฉพาะแต่ที่ดินเท่านั้น ส่วนอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น บ้าน, อาคาร, โรงเรือน ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะขออายัดได้ การขออายัดที่ดิน แม้ในที่ดินจะมีสิ่งปลูกสร้าง รวมอยู่ด้วย ก็อายัดได้เฉพาะที่ดินเท่านั้น

3. ประเด็นที่ขออายัดจะต้อง "ไม่มี" การยื่นฟ้องต่อศาล เพราะการขออายัดตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 83 เป็นการอายัดเพื่อไปดำเนินการทางศาล หากฟ้องศาลแล้วจะมาขออายัดไม่ได้

4. การพิจารณาสั่งรับ หรือไม่รับอายัด เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจสอบสวนจากหลักฐาน เท่าที่ผู้ขออายัดนำมาแสดง ไม่ต้องสอบสวนเจ้าของที่ดินผู้ถูกอายัด แต่อย่างใด

5. เจ้าพนักงานที่ดินจะสั่งรับอายัดได้ ผู้ขออายัดจะต้องมีหลักฐานแสดงว่าตนเป็นผู้มีส่วนได้เสียในที่ดินที่ขออายัด อันอาจจะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียน หรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน เช่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน, หลักฐานสิทธิรับมรดก จึงจะสั่งรับอายัดได้ หลักฐานในที่นี้ไม่รวมถึงพยานบุคคล

6. การรับอายัดมีกำหนด 30 วัน นับแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินสั่งรับอายัด เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวการอายัดสิ้นสุดลงทันที และจะขออายัดซ้ำในกรณีเดียวกันอีกไม่ได้

7. ในกรณีที่มีผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านว่า การอายัดนั้นไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนพยานหลักฐานเท่าที่จำเป็น

เมื่อเป็นที่เชื่อได้ว่า ได้รับอายัดไว้ โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจยกเลิกการอายัดนั้น

สรุปแล้วการอายัดที่ดิน ทำได้เฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน และเป็นเพียงมาตรการชั่วคราวเพื่อป้องป้องสิทธิของผู้ที่เกี่ยวข้องนั่นเอง

ขอบคุณข้อมูลจากกรมที่ดิน, กระทรวงยุติธรรม