อุบัติเหตุจากส่วนกลางใครต้องรับผิดชอบ

ความสะดวกสบายจากสิ่งอำนวยสะดวกส่วนกลางภายในโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ล็อบบี้ เลานจ์ สตรีม ซาวน่า สปา ออนเซ็น ฯลฯ ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งที่ทำให้การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมคือคำตอบของการใช้ชีวิตในเมือง เพราะผู้อยู่อาศัยสามารถดำเนินชีวิตแต่ละวันได้อย่างสมบูรณ์แบบภายในคอนโดที่อาศัยอยู่

และด้วยเหตุนี้เองที่ทำให้ใครหลายคนตัดสินใจซื้อคอนโด เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยแทนที่จะซื้อบ้านหรือทาวน์เฮาส์ แต่เมื่อส่วนกลางไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง เกิดการชำรุด เสียหาย ไม่พร้อมใช้งาน ไม่มีการจัดซื้อมาติดตั้ง รวมไปถึงการใช้อุปกรณ์ที่ไม่ได้มาตรฐานทำให้เกิดความไม่ปลอดภัยในการใช้งาน การขาดการบำรุงรักษาอย่างสม่ำเสมอและถูกวิธีจนทำให้เกิดอันตรายจากการใช้งาน จนกระทั่งผู้อยู่อาศัยประสบอุบัติเหตุ ได้รับบาดเจ็บจากการใช้งานส่วนกลาง ในกรณีนี้ใครจะต้องรับผิดชอบ พบคำตอบพร้อมกันในบทความครั้งนี้จาก DDproperty ครับ

ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องกับส่วนกลางนั้น ได้แก่ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีบทบาทในฐานะที่เป็นผู้สร้างส่วนกลาง และนิติบุคคลอาคารชุดผู้มีหน้าที่ดูแลส่วนกลาง เมื่อเกิดอุบัติเหตุ หรือความไม่ปลอดภัยจากการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง ใครจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบ

เนื่องจากส่วนกลางต่างๆ นั้นมักจะก่อสร้าง ติดตั้งและจัดซื้อโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการหรือที่เรียกว่าดีเวลลอปเปอร์ จนกระทั่งแล้วเสร็จพร้อมใช้งานในเวลาที่ไล่เลี่ยกับการส่งมอบห้องชุดให้กับผู้ซื้อ ทำให้ผู้ซื้อคอนโดเข้าใจว่าความขัดข้อง หรือข้อผิดพลาดทั้งหมดที่เกิดขึ้นในพื้นที่ส่วนกลางนั้นจะต้องอยู่ในความรับผิดชอบของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เนื่องจากส่วนกลางนั้นจะถูกโอนมอบให้กับเจ้าของร่วมซึ่งก็คือเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เจ้าของห้องนั้นจะมีความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในส่วนกลางตามสัดส่วนของพื้นที่ห้องชุดที่ตนถือครอง และก่อนรับโอนนั้นเจ้าของร่วมมีหน้าที่ที่จะต้องตรวจสอบก่อนรับมอบ ดังนั้นจะมีกรณีที่ผู้พัฒนาโครงการจะต้องรับผิดชอบก็คือ กรณีที่วัสดุ อุปกรณ์ ไม่เป็นไปตามมาตรฐานหรือสเปคที่ระบุไว้ หรือการก่อสร้าง การติดตั้งที่ไม่ถูกต้อง จนกระทั่งเกิดอุบัติเหตุแก่ผู้ใช้งานขึ้น

หลังจากที่โครงการสร้างแล้วเสร็จ ผู้พัฒนาโครงการจะเชิญผู้ซื้อเข้ามาตรวจรับโอนคอนโด ส่วนกลางเองก็จะต้องมีการส่งมอบเช่นกัน โดยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นตัวแทนของเจ้าของห้องจะเป็นผู้รับมอบทรัพย์สินส่วนกลาง โดยจะต้องนำเข้ามติในการประชุมใหญ่เพื่อให้เจ้าของร่วมรับทราบ และเปิดโอกาสให้คัดค้านการรับมอบทรัพย์สินได้

กรณีที่เจ้าของร่วมเห็นว่าทรัพย์สินส่วนกลางที่ผู้พัฒนาโครงการส่งมอบนั้นไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่ผู้ซื้อรับรู้จากสัญญาจะซื้อจะขายหรือสื่อโฆษณา ประชาสัมพันธ์โครงการ หลังจากนั้นนิติบุคคลมีหน้าที่ดูแล บำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมดให้พร้อมใช้งานอยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นการทำด้วยตนเองหรือว่าจ้างบริษัทภายนอกเข้ามาจัดการ ซึ่งการที่ผู้ใช้งานส่วนกลางได้รับบาดเจ็บเนื่องจากส่วนกลางนั้นเสื่อมสภาพ ชำรุด หรือไม่ได้รับการตรวจสอบ ดูแล บำรุงรักษาตามที่ควรจะเป็นนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของนิติบุคคลอาคารชุด

แม้ว่าทั้งนิติบุคคลอาคารชุดและผู้พัฒนาโครงการอาจมีกรณีที่ต้องรับผิดชอบจากอุบัติที่เหตุที่เกิดขึ้น แต่เมื่อการบาดเจ็บเนื่องจากความไม่ปลอดภัยของส่วนกลาง หน่วยงานแรกที่ผู้อยู่อาศัยควรจะเรียกร้องความรับผิดชอบและค่าเสียหายก็คือนิติบุคคลอาคารชุด ด้วยการแจ้งเรื่องที่เกิดขึ้นเพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการตรวจสอบหาสาเหตุของความไม่ปลอดภัย จากนั้นจึงระบุหาผู้รับผิดชอบเพื่อเรียกค่าเสียหายต่างๆ รวมไปถึงเงินค่าชดเชยจากบริษัทประกันให้แก่ผู้ประสบเหตุ

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com