เข้าใจอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านประเภทต่าง ๆ MRR-MLR คืออะไร

ในบรรดาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น ๆ เสนอให้กับผู้ซื้อบ้านนั้น มีข้อเสนอหลายอย่างที่แตกต่างกันทำให้เกิดความยุ่งยากในการเปรียบเทียบ ไม่เฉพาะอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน แต่ยังมีประเภทของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่แตกต่างกัน ซึ่ง DDproperty อยากชวนคุณมาทำความเข้าใจกัน

ประเภทอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่มีการใช้อยู่ในปัจจุบันมีอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ ดอกเบี้ยลอยตัว ดอกเบี้ยคงที่ และดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา ซึ่งอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่

อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้น เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดมาแล้ว ณ เวลาที่ทำสินเชื่อ แต่มีเงื่อนไขให้สถาบันการเงินสามารถปรับเพิ่มหรือลดอัตราดอกเบี้ยได้ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือต้นทุนการเงินของธนาคาร

โดยไม่กำหนดว่าจะปรับอัตราดอกเบี้ยเมื่อไร และปรับอัตราดอกเบี้ยปีละกี่ครั้ง ซึ่งการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยนั้นสามารถส่งผลกระทบต่อจำนวนที่ต้องชำระต่องวดได้ โดยเฉพาะในกรณีที่เป็นการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยขึ้น ซึ่งหมายถึงจำนวนเงินที่ชำระต่องวดจะเพิ่มขึ้นซึ่งผู้ขอสินเชื่อต้องคำนึงถึงความเสี่ยงและความสามารถในการชำระเงินที่เพิ่มขึ้นจากกรณีเช่นนี้เมื่อใช้สินเชื่อที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

แต่แม้ว่าธนาคารจะคิดจำนวนเงินชำระต่อวงดอัตราดอกเบี้ยตามที่ประกาศไว้ แต่ก็มีบางธนาคารที่คิดเพิ่มขึ้นไปจากอัตราดอกเบี้ยจริงร้อยละ 1-3 เป็นการเผื่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในอนาคตเอาไว้ล่วงหน้าแล้ว ทำให้เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นก็จะไม่กระทบต่อจำนวนเงินชำระต่องวด และแม้ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นก็เท่ากับว่าผู้ขอสินเชื่อมีการชำระเงินเกินไว้ตลอด ทำให้ในท้ายที่สุดแล้วสามารถชำระหนี้ได้หมดก่อนกำหนดเวลา

สำหรับการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นสามารถทำได้โดยดูจาก อัตราดอกเบี้ยหรือขั้นต่ำสุด หรือ MLR, Minimum Loan Rate ซึ่งอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกหนี้ชั้นดี เป็นค่าบวกหรือลบจาก MLR ซึ่งแตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคาร

ตัวอย่าง เปรียบเทียบสินเชื่อแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวระหว่างธนาคาร ก. และ ธนาคาร ข.

– ธนาคาร ก. MLR = 4% ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย = MLR-1

– ธนาคาร ข. MLR = 6% ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย = MLR-2

จากกรณีด้านบน เนื่องจากค่า MLR ของแต่ละธนาคารนั้นอาจะไม่ได้เท่ากันเสมอไป จึงสรุปทันทีไม่ได้ว่า ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคาร ข. ซึ่ง MLR-2 นั้นมากกว่า ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของธนาคาร ก. ซึ่ง MLR-1 ถ้าจะเปรียบเทียบต้องคำนวณออกมาเป็นตัวเลขสุดท้ายด้วยการแทนค่า MLR ของแต่ละธนาคารลงไป

– ดอกเบี้ยสินเชื่อฯ ธนาคาร ก. = MLR-1 = 4-1 = 3

– ดอกเบี้ยสินเชื่อฯ ธนาคาร ข. = MLR-2 = 6-2 = 4

เมื่อคำนวณออกมาแล้วจะทำให้ทราบว่าดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร ก. นั้นต่ำกว่าของธนาคาร ข. แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร ข. จะต่ำกว่าสินเชื่อเงินกู้ส่วนบุคคลมากกว่า เพราะ MLR ติดลบมากกว่าก็ตาม

การเลือกใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นจะมีข้อดีในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยปรับลดลง เพราะจะทำให้ยอดชำระเงินกู้รายงวดลดลงตามไปด้วย แม้ว่าในความเป็นจริงจะต้องชำระเงินรายงวดเท่าเดิม แต่ก็จะเกิดส่วนเกินที่ไปลดเงินต้นได้มากขึ้น และทำให้สามารถชำระเงินกู้หมดก่อนกำหนดได้

ในทางตรงข้ามข้อเสียของสินเชื่อที่ใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวจะเกิดขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มขึ้น เพราะจะทำให้ยอดชำระต่องวดนั้นสูงขึ้นซึ่งหมายความว่าอาจจะต้องชำระดอกเบี้ยที่มากขึ้นไปด้วย

อัตราดอกเบี้ยคงที่นั้นยังแบ่งย่อยลงไปอีก 3 ประเภท ตามช่วงระยะเวลาที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ดังนี้

– อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสินเชื่อ สินเชื่อประเภทนี้จะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งกำหนดมาแบบตายตัว โดยมากจะยึดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศของสถาบันการเงิน ณ ช่วงเวลาที่กู้ โดยจะยึดอัตราดอกเบี้ยนี้เอาไว้ตั้งต้นจนสิ้นสุดอายุสินเชื่อ โดยไม่มีการปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์การเงิน และต้นทุนการเงินของสถาบันการเงิน อัตราดอกเบี้ยประเภทนี้ทำให้จำนวนเงินที่ชำระต่องวดในแต่ละเดือนคงที่ และระยะเวลาผ่อนชำระจะแน่นอน

– อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงต้นเท่านั้น สินเชื่อประเภทนี้จะกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่เฉพาะระยะแรกของอายุสินเชื่อเท่านั้น เช่น 1-5 ปีแรก ตามแต่จะมีการกำหนดเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน หลังจากพ้นช่วงเวลาที่กำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ไปแล้ว คือตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยจะปรับเป็นแบบลอยตัว โดยจะปรับตัวเพิ่มขึ้นหรือลดลงขึ้นอยู่กับสภาวะทางเศรษฐกิจและการเงินในตอนนั้น และต้นทุนการเงินของสถาบันการเงิน ถ้าหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มขึ้นก็จะส่งผลต่อจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวดในแต่ละเดือนได้เช่นกัน

– อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดในช่วงต้น สินเชื่อประเภทนี้จะกำหนดให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกของอายุสินเชื่อ โดยมีอัตราดอกเบี้ยที่ตายตัวเป็นช่วง ๆ เหมือนขั้นบันได เช่น อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-5 ปีแรก

โดยปีที่ 1-2 อัตราดอกเบี้ยเท่ากับร้อยละ 3 ปีที่ 3-4 อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3.5 และในปีที่ 5 อัตราดอกเบี้ยเท่ากับร้อยละ 4 เป็นต้น และตั้งแต่ปีที่ 6 เป็นต้นไปจะปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัว โดยจะปรับตัวเพิ่มขึ้นหรือลดลงขึ้นอยู่กับสภาวะทางเศรษฐกิจและการเงินในตอนนั้น และต้นทุนการเงินของสถาบันการเงิน ถ้าหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวเพิ่มขึ้นก็จะส่งผลต่อจำนวนเงินที่จะต้องชำระต่องวดในแต่ละเดือนได้อีกด้วย

การเลือกใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่นั้นมีข้อดีในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้ผู้ขอสินเชื่อไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย และค่อนข้างมีความแน่นอนถึงจำนวนเงินที่ต้องชำระในแต่ละงวด รวมไปถึงความสามารถชำระได้พอดีกับกำหนดเวลาในสินเชื่อ

แต่ขณะเดียวกันการใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่จะเป็นข้อเสียเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลงแต่จำนวนดอกเบี้ยที่ผู้ขอสินเชื่อจะต้องจ่ายก็จะไม่ลดลงตามไปด้วยทำให้จ่ายดอกเบี้ยมากเกินกว่าที่ควรจะเป็น

อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลานั้น สินเชื่อประเภทนี้จะมีการกำหนดรอบเวลาที่แน่นอนที่จะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยใหม่ โดยการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งนั้นจะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และต้นทุนพันธบัตร คำนึงถึงสภาวะการเงิน ณ ขณะนั้นและต้นทุนการเงินของสถาบันการเงิน

คล้าย ๆ กับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว เช่น อัตราดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา กำหนดให้รอบเวลาเท่ากับ 5 ปี ทุก ๆ 5 ปี ก็จะต้องมีการปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ ถ้าหากอายุสินเชื่อคือ 20 ปี ก็หมายความว่าจะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยทั้งหมด 4 รอบ รอบแรกปีที่ 1-5 รอบที่สองปีที่ 6-10 รอบที่สามปีที่ 11-15 และรอบสุดท้ายปีที่ 16-20 โดยในช่วงเวลาของแต่ละรอบจะมีอัตราดอกเบี้ยที่คงที่

ข้อดีของสินเชื่อแบบดอกเบี้ยคงที่ปรับตามรอบเวลาคือการลดความเสี่ยงจากความผันผวนของดอกเบี้ยในระยะเวลาสั้น ๆ ในแต่ละรอบของการกำหนดอัตราดอกเบี้ย ส่วนข้อเสียจะคล้ายคลึงกับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวคือ ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นก็มีความเป็นไปได้ว่าอาจจะต้องเพิ่มจำนวนเงินที่ชำระต่องวด และหมายถึงการจ่ายดอกเบี้ยที่มากขึ้น

นอกจากอัตราดอกเบี้ยทั้งสามแบบที่เสนอไปแล้ว ยังมีอัตราดอกเบี้ยพร้อมเงื่อนไขอื่น ๆ ที่สถาบันการเงินผสมเข้ามากับอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ ซึ่งนอกจากจะมีการปล่อยอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัวเมื่อครบกำหนดเวลาที่ระบุแล้ว บางธนาคารก็มีการกำหนดเพดานดอกเบี้ยเอาไว้ เพื่อกันไม่ให้ดอกเบี้ยลอยตัวสูงไปกว่าเกณฑ์ขั้นสูงที่กำหนดเอาไว้

สินเชื่อประเภทนี้มักจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ในระยะแรกเอาไว้ต่ำเพื่อจูงใจผู้ขอสินเชื่อให้เลือกใช้สินเชื่อ ถ้าหากผู้ขอสินเชื่อสามารถชำระหนี้ได้ในช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยต่ำก็จะสามารถลดยอดหนี้ในส่วนของเงินต้นลงได้อย่างรวดเร็ว

แต่ถ้าหากปล่อยยอดหนี้เอาไว้สูงจนกระทั่งพ้นช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ไปแล้วดอกเบี้ยก็จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน อีกทั้งการกำหนดเพดานดอกเบี้ยเอาไว้นั้นก็เป็นการทำให้ผู้ขอสินเชื่อมั่นใจขึ้นในระดับหนึ่งว่าดอกเบี้ยจะไม่ปรับเพิ่มขึ้นมากไปกว่าเพดานที่กำหนดเอาไว้ ซึ่งค่อนข้างเป็นประโยชน์ต่อผู้ขอสินเชื่อ