เงินกู้ คือ ข้อตกลงที่ผู้ให้กู้มอบเงินต้นให้ผู้กู้ โดยผู้กู้ต้องชำระคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนด
ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้กู้มักเป็นธนาคารพาณิชย์, สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ หรือสหกรณ์บางประเภท ส่วนผู้กู้คือผู้ซื้อบ้าน, ผู้ซื้อคอนโด, เจ้าของที่ดินที่ต้องการปลูกบ้าน หรือเจ้าของบ้านที่ต้องการรีไฟแนนซ์
องค์ประกอบหลักของเงินกู้มี 6 ส่วน
- เงินต้น: จำนวนเงินที่ขอกู้ เช่น 3 ล้านบาท, 5 ล้านบาท หรือ 10 ล้านบาท
- ดอกเบี้ย: ราคาที่ผู้กู้ต้องจ่ายให้ผู้ให้กู้
- ระยะเวลากู้: โดยสินเชื่อบ้านมักอยู่ที่ 10-30 ปี
- ค่างวด: จำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือน
- หลักประกัน: บ้าน, คอนโด, ที่ดิน หรือทรัพย์สินที่จำนองไว้กับธนาคาร
- เงื่อนไขผิดนัด: กรณีจ่ายล่าช้า, จ่ายไม่ครบ หรือไม่ชำระหนี้
เงินกู้ที่ดีไม่ใช่เงินกู้ที่ได้วงเงินสูงที่สุด แต่คือเงินกู้ที่คุณผ่อนได้โดยไม่บีบสภาพคล่อง และไม่ทำให้ต้องขายทรัพย์สินในจังหวะที่ตลาดไม่เป็นใจ
เงินกู้มีกี่ประเภท
เงินกู้ในไทยแบ่งได้หลายกลุ่ม แต่สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรรู้ 5 ประเภทหลัก
1. สินเชื่อที่ไม่มีหลักประกัน
สินเชื่อกลุ่มนี้ไม่ต้องใช้บ้านหรือที่ดินค้ำประกัน ธนาคารพิจารณาจากรายได้, ประวัติชำระหนี้ และความสามารถในการจ่าย
ตัวอย่าง ได้แก่
- สินเชื่อบุคคล
- บัตรกดเงินสด
- บัตรเครดิตแบบผ่อนชำระ
จุดสำคัญคือดอกเบี้ยมักสูงกว่าสินเชื่อบ้านมาก ไม่ควรใช้สินเชื่อบุคคลเพื่อเติมเงินดาวน์ก่อนยื่นกู้บ้าน เพราะธนาคารจะเห็นภาระหนี้ใหม่ และอาจลดวงเงินสินเชื่อบ้านทันที
2. สินเชื่อที่มีหลักประกัน
สินเชื่อประเภทนี้ใช้ทรัพย์สินค้ำประกัน เช่น บ้าน, คอนโด, ที่ดิน หรือรถยนต์
ข้อดีคืออัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อไม่มีหลักประกัน เพราะธนาคารมีหลักประกันรองรับความเสี่ยง ข้อเสียคือถ้าผิดนัดชำระหนี้ต่อเนื่อง ทรัพย์สินอาจถูกบังคับหลักประกันตามกระบวนการกฎหมาย
อัปเดตดอกเบี้ยบ้าน
อัปเดตสินเชื่อ-ดอกเบี้ยบ้าน จากทุกธนาคาร ดูเพิ่มเติมได้ที่นี่
3. สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
นี่คือเงินกู้ที่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อบ้านโดยตรง ใช้สำหรับซื้อบ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์โฮม หรือคอนโด
ธนาคารจะประเมินทั้งตัวผู้กู้และตัวทรัพย์ โดยดูประเด็นต่อไปนี้
- รายได้ประจำและรายได้เสริม
- อายุงานและความมั่นคงของอาชีพ
- ประวัติเครดิตจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือ เครดิตบูโร
- อัตราภาระหนี้ต่อรายได้
- ราคาประเมินหลักประกัน
- ทำเลและสภาพทรัพย์
- สัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ Loan to Value (LTV)
4. สินเชื่อรีไฟแนนซ์
รีไฟแนนซ์คือการย้ายหนี้บ้านจากธนาคารเดิมไปธนาคารใหม่ เพื่อขอลดดอกเบี้ยหรือปรับเงื่อนไขเงินกู้
ตัวอย่างเช่น คุณมียอดหนี้คงเหลือ 3.5 ล้านบาท ดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชันอยู่ที่ 5.80% ต่อปี ถ้ารีไฟแนนซ์แล้วได้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ 3.50% ต่อปี ค่างวดอาจลดลงหลายพันบาทต่อเดือน หรือจ่ายเท่าเดิมแต่ตัดเงินต้นได้เร็วขึ้น
แต่ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก่อน
- ค่าจดจำนอง โดยอัตราปกติอยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง
- ค่าประเมินหลักประกัน
- ค่าอากรแสตมป์
- ค่าประกันที่เกี่ยวข้อง
- ค่าปรับปิดบัญชีก่อนกำหนดจากธนาคารเดิม ถ้ายังอยู่ในช่วงสัญญาห้ามไถ่ถอน
5. สินเชื่อบ้านแลกเงิน
สินเชื่อบ้านแลกเงินคือการใช้บ้านหรือคอนโดที่ปลอดภาระ หรือมีภาระเหลือน้อย มาเป็นหลักประกันเพื่อกู้เงินก้อน
เหมาะกับเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเงินเพื่อธุรกิจ, รีโนเวท, ค่าเล่าเรียน หรือรวมหนี้ดอกเบี้ยสูงให้เป็นหนี้ดอกเบี้ยต่ำลง
ข้อควรระวังคือ ผู้กู้กำลังนำบ้านที่อยู่อาศัยไปค้ำประกัน ถ้ารายได้ไม่มั่นคงและใช้เงินผิดวัตถุประสงค์ ความเสี่ยงจะสูงกว่าสินเชื่อบ้านเพื่อซื้ออยู่อาศัยโดยตรง
สินเชื่อบ้านแลกเงิน คืออะไร
สินเชื่อบ้านแลกเงิน คืออะไร พร้อม 5 ขั้นตอนการขอสินเชื่อให้ผ่านฉลุย
ขั้นตอนเตรียมตัวก่อนขอเงินกู้บ้าน
การยื่นกู้บ้านไม่ควรเริ่มหลังวางเงินจอง ควรเริ่มก่อนดูทรัพย์จริง
1. ตรวจรายได้สุทธิของตัวเอง นับเฉพาะรายได้ที่มีหลักฐาน เช่น สลิปเงินเดือน, หนังสือรับรองเงินเดือน, รายการเดินบัญชี หรือเอกสารภาษี
2. เช็กภาระหนี้ทั้งหมด รวมค่างวดรถ, บัตรเครดิต, สินเชื่อบุคคล, ผ่อนสินค้า และหนี้ร่วม
3. ตรวจเครดิตบูโร ตรวจสอบข้อมูลผ่าน บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด เพื่อดูว่ามีประวัติค้างชำระหรือบัญชีผิดปกติหรือไม่
4. คำนวณค่างวดที่รับไหว ใช้เครื่องมืออย่าง เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน DDproperty เพื่อดูค่างวดเบื้องต้น
5. ขอประเมินวงเงินเบื้องต้นจากธนาคาร ขั้นตอนนี้ช่วยรู้เพดานซื้อจริง ก่อนเสียเงินจอง
6. เลือกทรัพย์ที่ราคาขายไม่หนีราคาประเมินมากเกินไป ถ้าราคาขายสูงกว่าราคาประเมินมากกว่า 5-10% ต้องเตรียมเงินสดเพิ่ม
7. เปรียบเทียบดอกเบี้ยอย่างน้อย 3 ธนาคาร ดูทั้งดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก, MRR หลังโปรโมชัน, ค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขปิดบัญชีก่อนกำหนด
8. เตรียมเงินสดวันโอน อย่าเตรียมแค่เงินดาวน์ ต้องกันเงินสำหรับค่าจดจำนอง, ค่าโอน, ค่าส่วนกลาง, ค่าประกัน และค่าเฟอร์นิเจอร์
ข้อผิดพลาดที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน: ธนาคารเห็นก่อนที่คุณจะอธิบาย
ผู้กู้จำนวนมากไม่ได้ถูกปฏิเสธเพราะรายได้น้อยอย่างเดียว แต่ถูกปฏิเสธเพราะปัจจัยอื่น ๆ ได้ด้วย
ข้อผิดพลาดที่ควรหยุดทันที ได้แก่
- รูดบัตรเครดิตเต็มวงเงินก่อนยื่นกู้บ้าน
- กู้สินเชื่อบุคคลมาเติมเงินดาวน์
- เปลี่ยนงานก่อนยื่นกู้โดยไม่มีประวัติรายได้ต่อเนื่อง
- แจ้งรายได้เสริมที่ไม่มีหลักฐาน
- ซื้อทรัพย์ราคาเกินวงเงินประเมิน
- ดูเฉพาะดอกเบี้ยปีแรก แต่ไม่ดูดอกเบี้ยหลังปีที่ 3
- ไม่มีเงินสำรองหลังโอนบ้าน
- เป็นผู้กู้ร่วมให้คนอื่นจนภาระหนี้เต็ม
บทสรุป เงินกู้บ้านต้องเริ่มจากวงเงิน ไม่ใช่เริ่มจากความชอบ
สำหรับผู้ซื้อบ้านปีนี้ กลยุทธ์ที่ถูกต้องมี 4 ข้อ
- ขอประเมินวงเงินกู้ก่อนจองทุกครั้ง
- คุมค่างวดบ้านไม่เกิน 35-40% ของรายได้สุทธิ
- มีเงินสำรองอย่างน้อย 6 เดือนหลังโอน
- เลือกทรัพย์ที่ราคาขายใกล้ราคาประเมินธนาคาร
ถ้าคุณซื้อเพื่ออยู่เอง ให้เลือกบ้านหรือคอนโดที่ลดต้นทุนชีวิตจริง เช่น เดินถึง BTS หรือ MRT ได้ภายใน 5-10 นาที และค่างวดไม่ทำให้สภาพคล่องตึงเกินไป
ถ้าคุณซื้อเพื่อลงทุน ให้คำนวณผลตอบแทนหลังหักดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายทั้งหมด หากผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่าต้นทุนเงินกู้ อย่าซื้อเพื่อหวังว่าราคาจะขึ้นเอง
เงินกู้คือคันเร่งของการสร้างทรัพย์สิน แต่ถ้าใช้ผิดจังหวะ มันจะกลายเป็นภาระระยะยาวทันที ก้าวต่อไปที่ชัดเจนคือ เช็กวงเงินกู้ก่อน เลือกทำเลที่ธนาคารประเมินได้ดี แล้วซื้อในระดับราคาที่ผ่อนได้จริง ไม่ใช่ระดับราคาที่แค่ดูเหมือนเอื้อมถึง
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ