เงินน้อยก็ลงทุนอสังหาฯได้ด้วยREIT(ตอนจบ)

หลังจากที่เราได้ทำความรู้จักกับการลงทุนทางเลือกในรูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองREIT ไปแล้ว วันนี้เราจะมาดูหลักในการเลือกกอง REIT และความเสี่ยงของการลงทุนประเภทดังกล่าว

ปัจจุบันมีกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นหลายกอง ซึ่งแต่ละกองมีลักษณะการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่แตกต่างกันมาก และมีการแสวงหาผลตอบแทนจากการดำเนินงานเหมือนๆ กันคืออยู่ในรูปค่าเช่า แต่ที่แตกต่างออกไปก็คือแนวทางในการลงทุนกอง REIT แต่ละกอง ซึ่งผู้สนใจลงทุนจะต้องทำความเข้าใจ เพื่อเลือกลงทุนในกอง REIT ที่เหมาะสมกับความต้องการของผู้ลงทุนมากที่สุด โดยสามารถพิจารณาจากองค์ประกอบดังนี้

1. อสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนต้องทราบว่ากอง REIT มุ่งเน้นการลงทุนไปที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทใด เช่น สำนักงาน โรงแรม โรงงาน ห้างสรรพสินค้า คลังสินค้า เป็นต้น และอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่นั้นตั้งอยู่ที่ใด เพื่อที่จะวิเคราะห์ความต้องการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทดังกล่าว ในพื้นที่ดังกล่าวว่ามีอยู่มากน้อยเพียงใด หากอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ REIT ลงทุนตั้งอยู่ในพื้นที่ซึ่งมีความต้องการสูง และแนวโน้มความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็สามารถคาดการณ์ได้ในเบื้องต้นว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นน่าจะสามารถปล่อยเช่าได้เต็มพื้นที่และสร้างรายได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ รวมไปถึงโอกาสที่จะปรับเพิ่มค่าเช่าในอนาคตซึ่งจะทำให้กอง REIT มีรายได้เพิ่มขึ้น นอกจากนั้นผู้ลงทุนยังต้องให้ความสำคัญเพิ่มเติมด้วยว่าอสังหาริมทรัพย์ของกอง REIT นั้นมีอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในสัดส่วนมากน้อยเพียงใด เพราะหมายถึงอสังหาริมทรัพย์นั้นจะยังไม่สามารถก่อให้เกิดรายได้ ต้องตรวจสอบว่าการพัฒนานั้นเป็นไปตามแผนหรือไม่ เพราะเป็นตัวบอกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาอยู่นั้นจะสามารถสร้างรายได้ในระยะเวลาที่คาดการณ์เอาไว้หรือไม่ อีกทั้งควรให้ความสนใจกับผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ว่ามีความสามารถในการชำระค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอหรือไม่ เพราะหมายถึงความสม่ำเสมอของรายได้ซึ่งกอง REIT จะได้รับ รีวิวโครงการใหม่

2. ผลประกอบการที่ผ่านมาและการจ่ายเงินปันผล ข้อมูลในส่วนนี้จะบอกแก่ผู้สนใจลงทุนว่าสิ่งที่ผู้ลงทุนคาดการณ์เอาไว้จากข้อที่ผ่านมานั้นเป็นไปตามที่คิดหรือไม่ กลยุทธ์ของกองทรัสต์นั้นได้ผลตามที่วางแผนไว้หรือไม่ อสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ถือกรรมสิทธิ์หรือถือครองสิทธิเช่าอยู่นั้นสามารถสร้างรายได้ตามที่คาดหวังหรือไม่ กราฟราคาย้อนหลังจะสะท้อนประสิทธิภาพการดำเนินงานของกองทรัสต์โดยถ้าหากราคาต่อหน่วยของกองทรัสต์นั้นต่ำลงอย่างต่อเนื่องผู้ลงทุนก็ไม่ควรลงทุนเพราะอาจเกิดปัญหาบางประการของอสังหาริมทรัพย์ที่ทรัสต์ลงทุนอยู่ไม่สามารถสร้างรายได้อย่างเพียงพอ หากกราฟราคานั้นขึ้นและลงสลับกัน ผู้ลงทุนควรค้นหาให้พบปัจจัยที่มีผลต่อราคา แต่ถือว่ายังเป็นกองทรัสต์ที่น่าสนใจเพราะมีการซื้อขายกันอยู่ตลอด และกองทรัสต์ที่ดีและเหมาะสมกับการลงทุนอย่างยิ่งก็คือกองทรัสต์ที่มีราคาต่อหน่วยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ที่สำคัญกว่าผลประกอบการคือผลตอบแทนซึ่งผู้ลงทุนจะได้รับนั้น ให้พิจารณาว่ากองทรัสต์มีการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอหรือไม่ และมูลค่าของเงินปันผลลดลงหรือไม่ ถ้าหากจ่ายเงินปันผลไม่สม่ำเสมอนั้นจะเป็นสัญญาณว่ากองทรัสต์ไม่สามารถรักษาระดับรายได้ให้มีความคงที่ได้ และหากเงินปันผลลดลงนั้นหมายถึงรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ลงทุนนั้นลดลง

3. สภาพคล่องของกอง REIT เป็นอีกประเด็นที่ผู้ลงทุนไม่ควรละเลย การลงทุนในกองทรัสต์ที่มีสภาพคล่องสูงนั้นจะทำให้ผู้ลงทุนสามารถเปลี่ยนหน่วยลงทุนในกองทรัสต์เป็นเงินสดได้เร็วขึ้น ด้วยการขายหน่วยลงทุนออกไป ซึ่งขนาดของกองทุนมีผลต่อสภาพคล่อง โดยกอง REIT ที่มีขนาดใหญ่กว่าจะมีหน่วยลงทุนที่มากกว่าจึงมีความต้องการซื้อและความต้องการขายในแต่ละช่วงเวลาที่มากกว่า ทำให้ผู้ลงทุนมีความสะดวกในการซื้อขายมากขึ้น

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกอง REIT หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น แม้ว่าจะมีความผันผวนในตลาดต่ำกว่าการลงทุนในตลาดทุนทั่วไป ซึ่งเป็นการลงทุนในหุ้นของกิจการที่มีช่องทางการสร้างรายได้ที่หลากหลาย แต่การลงทุนในกอง REIT นั้นจะมีรายได้มาจากค่าเช่าเท่านั้น จึงจำกัดความเสี่ยงลงเหลือเพียงแต่ความเสี่ยงที่จะสามารถกระทบต่อค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ของกอง REIT เท่านั้น ซึ่งความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นมีดังนี้

1. ความเสี่ยงจากอุบัติภัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นภัยธรรมชาติ เช่น พายุ น้ำท่วม แผ่นดินไหว ไฟไหม้ รวมไปถึงภัยที่เกิดจากการกระทำของมนุษย์ เช่น สงคราม จลาจล ระเบิด วางเพลิง เป็นต้น ซึ่งสร้างความเสียหายแก่อสังหาริมทรัพย์ได้ แม้ว่าโดยทั่วไปจะมีการทำประกันให้กับอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว แต่กรณีที่อยู่นอกเหนือเงื่อนไข หรือเกิดความเสียหายเกินวงเงิน ย่อมจะส่งผลให้กองทุนต้องนำเงินออกมาใช้เพื่อซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ และขณะเดียวกันอุบัติภัยที่รุนแรงนั้นจะทำให้อสังหาริมทรัพย์อาจไม่สามารถให้เช่าได้ในช่วงเวลาหนึ่ง ทำให้กอง REIT ขาดรายได้จากค่าเช่าได้ ทั้งหมดย่อมส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของกอง REIT และเงินปันผลที่ผู้ลงทุนจะได้รับ

2. ความเสี่ยงจากความต้องการของผู้เช่า การเปลี่ยนแปลงด้านทำเลที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นั้นเสื่อมความนิยมลง และไม่เป็นที่ต้องการของผู้เช่า เช่น การที่ทำเลอื่นมีรถไฟฟ้าผ่าน แต่จุดที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่นั้นไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน อาจทำให้ผู้เช่าย้ายไปยังทำเลอื่นได้ เป็นต้น นอกจากนี้ความเสี่ยงอาจมาจากผู้เช่าเองซึ่งอาจได้รับผลกระทบจากปัจจัยธุรกิจอื่นๆ จนกระทั่งมีความสามารถทางการเงินลดลง และไม่สามารถที่จะเช่าในระดับราคาเดิมได้อีกต่อไป ซึ่งทั้งหมดจะส่งผลต่อค่าเช่าที่กอง REIT จะได้รับที่อาจลดลง และนำไปสู่ผลกระกอบการที่ตกต่ำลง และท้ายที่สุดคือผลตอบแทนผู้ลงทุนที่น้อยลง

3. ความเสี่ยงจากสภาพคล่อง เป็นความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในกรณีที่ผู้ลงทุนไม่สามารถขายหน่วยลงทุนได้ในราคาและเวลาที่ต้องการ เนื่องจากสภาพตลาด ณ ขณะนั้นมีความต้องการขายสูงทำให้ราคาหน่วยลงทุนต่ำลง อาจทำให้ผู้ลงทุนขาดทุนจากการขายได้

ผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในกอง REIT นั้นสามารถซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์ได้หลังจากที่พ้นช่วงของการเสนอขายหน่วยทรัสต์ครั้งแรก (IPO: Initial Public Offering) ไปแล้ว ผ่านบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ในลักษณะเดียวกับการซื้อขายหุ้นทั่วๆ ไป โดยหากยังไม่มีบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ก็สามารถขอเปิดบัญชีได้กับบริษัทหลักทรัพย์หรือนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ โดย REIT นั้นจะอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หมวดเดียวกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

สำหรับมูลค่าขั้นต่ำในการซื้อขายนั้นผู้ลงทุนสามารถกำหนดได้ด้วยตนเอง โดยเริ่มต้นตั้งแต่ราคาต่อหน่วยของกองทรัสต์เป็นต้นไป โดยแนะนำว่าผู้ลงทุนควรจะทยอยซื้ออย่างสม่ำเสมอ เพื่อหลีกเลี่ยงการซื้อหน่วยลงทุนในราคาแพง เนื่องจากราคาของหน่วยลงทุนจะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอด

การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน โดยสามารถดูรายละเอียดของทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ได้จากหนังสือชี้ชวนของทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเผยแพร่ที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์