เงินน้อยก็ลงทุนอสังหาฯได้ด้วยREIT(ตอนที่1)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุนที่ได้รับความสนใจอย่างมาก โดยเฉพาะการลงทุนระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ด้วยการซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนในรูปแบบค่าเช่าเรื่อยไป แต่การลงทุนเช่นนี้นั้นจะต้องมีเงินทุนขั้นต่ำเกือบๆ หลักล้าน หรือหลักล้านขึ้นไป ซึ่งเป็นทุนตั้งต้นที่ค่อนข้างสูงทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนั้นจำกัดวงอยู่ในเฉพาะผู้ที่มีรายได้ค่อนข้างสูงเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงแล้วทุกคนมีโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่ต้องใช้เงินจำนวนมากขนาดนั้น เพราะเราสามารถลงทุนผ่าน REIT หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ DDproperty จะพาคุณมาทำความรู้จักกับการลงทุนประเภทนี้กัน

กองรีท หรือ REIT นั้นชื่อเต็มๆ ก็คือ Real Estate Investment Trust หรือในภาษาไทยจะเรียกว่าทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น REIT จึงไม่ใช่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) แต่เป็นการลงทุนในลักษณะที่คล้ายๆ กันคือการระดมทุนเพื่อนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แล้วนำค่าเช่าที่ได้มาจ่ายเป็นผลตอบแทนให้แก่ผู้ลงทุน

REIT นั้นมีลักษณะเป็นกองทรัพย์สิน ดำเนินการภายใต้พระราชบัญญัติทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 โดยในการเปิดกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์นั้นจะเริ่มต้นจากสำนักงาน คณะ กรรมการ กำกับ หลักทรัพย์ และ ตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) อนุมัติคำขออนุญาตขายทรัสต์จากผู้จัดการ REIT จากนั้นจึงมีการเสนอขายใบทรัสต์ผ่านผู้จัดจำหน่ายแก่ผู้ที่สนใจลงทุน เงินจากการขายใบทรัสต์จะโอนไปยังทรัสตีซึ่งมีหน้าที่กำกับดูแลการทำงานของผู้จัดการ REIT และเป็นคนที่ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดที่ ผู้จัดการ REIT ตัดสินใจลงทุน เกิดเป็น REIT ขึ้น และการลงทุนจะเกิดรายได้จากค่าเช่า ซึ่งจะนำไปจ่ายเป็นผลตอบแทนให้กับผู้ถือใบทรัสต์ต่อไป บทความคู่มือซื้อขายต่างๆที่น่าสนใจ

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือ REIT นั้นสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท เช่น สำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงงาน โรงแรม เป็นต้น โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อหาผลประโยชน์จากค่าเช่า และการลงทุนนั้นจะต้องไม่เป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรมหรือกฎหมาย อสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถลงทุนโดยตรงด้วยการถือครองกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือจะถือสิทธิครอบครอง (Leasehold) เท่านั้นก็ได้ แม้กระทั่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา (Green field Project) ก็ได้ แต่จะต้องอยู่ในสัดส่วนที่ไม่เกินร้อยละ 10 ของสินทรัพย์ทั้งหมด รวมไปถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ซึ่งเป็นสองข้อแตกต่างที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ไม่สามารถทำได้

สำหรับการลงทุนในทางอ้อมของกองทรัสต์ฯ ก็คือการเข้าไปลงทุนผ่านบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่มีข้อแม้ว่าบริษัทแห่งนั้น REIT จะต้องเข้าถือหุ้นมากกว่า 99% และต้องมีระบบที่ทำให้ REIT สามารถควบคุมการดำเนินงานของบริษัทให้สอดคล้องกับข้อกำกับของ REIT ได้

ความน่าสนใจของกอง REIT นั้นอยู่ที่จำนวนเงินทุนเริ่มต้นในการลงทุนที่ต่ำกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงที่ต้องใช้เงินทุนหลักแสนถึงหลักล้านขึ้นไป นอกจากนั้นการลงทุนผ่าน REIT จะทำให้สามารถกระจายการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง และหลายประเภทได้ ในขณะที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนั้นเราจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เพียงไม่กี่แห่งเท่านั้น นอกจากนั้นการลงทุนผ่าน REIT นั้นช่วยประหยัดเวลาและลดภาระของผู้ลงทุนในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ลงได้ เนื่องจาก REIT จะมีผู้เชี่ยวชาญเข้ามาบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์แทนเรา จึงวางใจและมั่นใจได้ว่าจะมีการสร้างรายได้จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ

การลงทุนใน REIT มีความยืดหยุ่นมากกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตรงที่ REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงหรือลงทุนทางอ้อมในหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็ได้

การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นจะทำให้ผู้ลงทุนได้รับผลตอบแทนที่มากกว่าดอกเบี้ยจากเงินฝาก โดยระเบียบกำกับการดำเนินงานให้กอง REIT นั้นจะต้องจ่ายเงินปันผล (Dividend) ให้แก่ผู้ถือใบทรัสต์ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นเงื่อนไขเดียวกันกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ที่ผ่านมากอง REIT ให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง

อีกจุดเด่นหนึ่งซึ่งเป็นข้อได้เปรียบของกอง REIT ก็คือการที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนในรูปของค่าเช่าเท่านั้น ทำให้รายได้ของกอง REIT นั้นเป็นรายได้ที่ค่อนข้างคงที่ สม่ำเสมอและแน่นอน ทำให้ความผันผวนของผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนจะได้รับจึงลดน้อยลงไปด้วย เมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้นหรือกองทุนรวมประเภทอื่นๆ

นอกจากนั้นเมื่อกอง REIT มีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนออกไป จะทำให้ราคาหน่วยลงทุนนั้นเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นด้วยตามมูลค่าของกองทรัสต์ที่เพิ่มขึ้น และหากผู้ลงทุนขายหน่วยออกไปก็มีโอกาสได้รับส่วนต่างกำไร (Capital Gain) ได้

จากผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น ผู้ลงทุนจะได้รับผลตอบแทนใน 2 รูปแบบดังนี้

1. เงินปันผล (Dividend) ซึ่งเป็นส่วนแบ่งกำไรที่ทรัสตีจ่ายให้แก่ผู้ถือใบทรัสต์ (Trust Certificate) เงินในส่วนนี้สำหรับผู้ลงทุนที่เป็นบุคคลธรรมดาจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 10 ตาม มาตรา 5(2)(จ)
2. ส่วนต่างกำไร (Capital Gain) ซึ่งเป็นส่วนต่างระหว่างราคาของหน่วยทรัสต์ที่ผู้ลงทุนซื้อมา และราคาของหน่วยทรัสต์ที่ลงทุนขายออกไป เงินส่วนต่างนี้สำหรับผู้ลงทุนที่เป็นบุคคลธรรมดาจะได้รับการยกเว้นภาษีตามกฎกระทรวง 126 ข้อ 2(23)

ในตอนต่อไปเรามีวิธีการเลือกกอง REIT และความเสี่ยงที่มาพร้อมกับการลงทุนประเภทนี้มาฝาก