เช็กความสามารถในการชำระหนี้ก่อนกู้ซื้อบ้าน

หลายคนอาจจะมองว่า เพียงแค่กู้ผ่านก็นับเป็นตอนจบที่สมหวังสำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งจริงๆ แล้ว การกู้ให้ผ่านนั้นไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด เพราะมีสถาบันการเงินมากมายให้เราเลือกขอสินเชื่อ หลังจากที่แบงก์อนุมัติสินเชื่อให้แล้ว ก็จะเป็นจุดเริ่มต้นของบทบาทลูกหนี้ และมากกว่าการกู้ผ่าน สิ่งที่คุณจะต้องคิดถึงก็คือ “ความสามารถในการชำระหนี้”

เนื่องจากภาระหนี้ดังกล่าวมีระยะเวลาเป็นหลักปี (สูงสุดถึง 30-35 ปี) ดังนั้น ในฐานะลูกหนี้ คุณจึงต้องมีระเบียบวินัยในการผ่อนชำระกับแบงก์ให้ตรงเวลา นอกจากผู้กู้จะต้องมีรายได้มากกว่าจำนวนเงินที่จะต้องผ่อนบ้าน-คอนโดฯ ในแต่ละงวดแล้ว สัดส่วนระหว่างรายได้กับยอดผ่อนควรจะอยู่ในระดับที่เหมาะสม ซึ่งสัดส่วนดังกล่าว เราเรียกว่า “อัตราความสามารถในการชำระหนี้” (Debt-Service Coverage Ratio: DSCR)

วิธีคิด : อัตราความสามารถในการชำระหนี้ (DSCR) = รายได้ต่อเดือน (บาท) ÷ ภาระผ่อนชำระหนี้ (บาท)

โดยปกติ เกณฑ์ขั้นต่ำที่แบงก์ใช้พิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าทั่วไปจะอยู่ที่ระดับ 3.0 ซึ่งหมายความว่ารายได้ต่อเดือนควรมีสัดส่วนเป็น 3 เท่าขึ้นไปของภาระผ่อนชำระหนี้ เช่น หากมีภาระผ่อนชำระหนี้ 10,000 บาทต่อเดือน คุณควรจะต้องมีรายได้ต่อเดือนตั้งแต่ 30,000 บาทขึ้นไป จึงจะถูกประเมินว่าเป็นผู้มีความสามารถในการชำระหนี้ หรือ DSCR ในระดับที่ดี

อย่างไรก็ดี หากคุณกู้ผ่านโดยที่ค่า DSCR อยู่ในสัดส่วนที่ต่ำ คุณมีโอกาสตกอยู่ในความเสี่ยงที่จะผ่อนบ้าน-คอนโดฯ ไม่ไหวได้ หากเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันขึ้น เช่น มีรายได้ลดลง หรือมีค่าใช้จ่ายบางอย่างเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ยกตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพ

ในสถานการณ์ปกติ : คุณมีภาระผ่อนชำระหนี้ 10,000 บาทต่อเดือน ในขณะที่รายได้ปัจจุบันอยู่ที่ 30,000 บาทต่อเดือน
DSCR = 30,000 ÷ 10,000 = 3.0

แต่อะไรก็ไม่แน่ไม่นอน อาจจะเกิดสถานการณ์ไม่คาดฝันดังต่อไปนี้

สถานการณ์ที่ 1 : บริษัทปิดกิจการต้องย้ายไปทำงานที่ใหม่ ได้เงินเดือนลดลงเหลือเพียง 25,000 บาท แต่ยอดหนี้ที่ต้องจ่ายทุกเดือนยังคงเท่าเดิม
DSCR = 25,000 ÷ 10,000 = 2.5

สถานการณ์ที่ 2 : (อาจเกิดแทรกเข้ามาหรือเกิดพร้อมกัน) มีอาการเจ็บป่วยและต้องรักษาต่อเนื่อง ทำให้ต้องกู้ยืมเงินมาเป็นจ่ายค่ารักษาพยาบาล ทำให้ยอดหนี้เพิ่มขึ้นเป็น 15,000 บาทต่อเดือน
DSCR = 25,000 ÷ 15,000 = 1.67

จากสถานการณ์ข้างต้น จะเห็นได้ว่าเมื่อรายได้ลดลง หรือภาระหนี้เพิ่มขึ้น อัตรา DSCR จะลดต่ำลง มีช่องว่างระหว่างรายได้และภาระหนี้เหลือเพียงแค่ 10,000 บาทเท่านั้น (25,000 – 15,000) ซึ่งภาระหนี้ข้างต้นยังไม่รวมค่าใช้จ่ายต่างๆ ในชีวิตประจำวันอีก จึงทำให้ผู้กู้อยู่ในภาวะเสี่ยงที่จะรับภาระผ่อนบ้าน-คอนโดฯ ไม่ไหว แล้วรู้อะไรไหมว่าถ้าเกิดคุณขาดผ่อนบ้านจะเกิดอะไรขึ้น

ดังนั้น ในการยื่นขอสินเชื่อบ้าน คุณจึงไม่ควรขอวงเงินกู้พอดีกับความสามารถในการชำระหนี้ แต่ควรขอวงเงินกู้ให้น้อยลงมา เพื่อให้มีระยะห่างระหว่างรายได้และรายจ่ายให้อยู่ในระดับที่มากพอ เพื่อรับมือกับเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่อาจจะเกิดขึ้น และนั่นจะทำให้คุณมั่นใจได้ว่าจะสามารถผ่อนบ้าน-คอนโดฯ ในฝันได้ตลอดรอดฝั่งอย่างแน่นอน

*หมายเหตุ
3.0
คือ เกณฑ์ DSCR ขั้นต่ำที่แบงก์ใช้พิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าทั่วไป
<1
คือสัดส่วน DSCR ที่แสดงว่าคุณอยู่ในความเสี่ยงที่จะไม่สามารถชำระหนี้ได้
35
คือจำนวนปีสูงสุดที่แบงก์สามารถปล่อยสินเชื่อบ้านให้กับผู้กู้ได้