ค่าโอนบ้าน 2565 ต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน

DDproperty Editorial Team
ค่าโอนบ้าน 2565 ต้องจ่ายเท่าไหร่ แจกสูตรคำนวณค่าโอนบ้าน
รู้หรือไม่ว่าการซื้อบ้านมีขั้นตอนและค่าโอนบ้านที่ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นอกเหนือจากค่าบ้าน เพราะจะมีการเรียกเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอนบ้านหลายรายการในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ผู้ซื้อบ้านจึงจำเป็นต้องรู้ข้อมูลเบื้องต้นว่า ค่าธรรมเนียมโอนบ้านนั้นมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง และที่สำคัญใครเป็นคนจ่าย เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์หรือโดนเอาเปรียบจากผู้ขาย เตรียมพร้อมให้การโอนบ้านเป็นไปอย่างราบรื่นและเสร็จสมบูรณ์ในวันเดียว และไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

ค่าโอนบ้านคืออะไร

คือค่าใช้จ่ายที่เกิด ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนบ้าน ซึ่งไม่ได้มีเพียงแค่ค่าธรรมเนียมโอนบ้านหรือค่าโอนกรรมสิทธิ์บ้านเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการ เช่น ค่าอากร ค่าภาษีเงินได้ ค่าจดจำนอง เป็นต้น หากซื้อบ้านกับทางโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้านอาจจะได้รับข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในวันโอนบ้านล่วงหน้าแล้ว แต่ถ้าเป็นการซื้อขายกับบุคคล ก็อาจจะไม่ได้รับข้อมูลจากผู้ขายอย่างชัดเจนว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างและเป็นจำนวนเงินเท่าไร
ผู้ซื้อจึงควรศึกษาหาข้อมูลและคำนวณราคาบ้านพร้อมค่าใช้จ่ายโอนบ้านล่วงหน้า เพื่อเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน และเพื่อเตรียมเงินจ่ายค่าโอนบ้าน ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูงทีเดียว

ใครรับผิดชอบค่าโอนบ้าน

หลายคนอาจสงสัยว่าใครต้องเป็นคนจ่ายส่วนไหนในรายการต่าง ๆ ของค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ซึ่งจะมีทั้งกรณีที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกัน แต่อย่างไรก็ตามไม่ได้มีกฎที่ระบุไว้ว่าใครต้องจ่ายค่าโอนบ้านส่วนใดบ้าง ซึ่งทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามความเหมาะสม แต่โดยทั่วไป แบ่งจ่ายดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน และแบ่งจ่ายกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งอาจมีกรณีที่ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย ทั้งนี้ผู้ขายต้องครอบครองบ้านเป็นระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี แต่หากครอบครองมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ผู้ขายต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน

3. ค่าอากรแสตมป์

โดยทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย คิด 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน หากต่ำกว่า ให้ใช้ราคาประเมินที่ดินมาคำนวณ แต่ในกรณีที่ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ขายต้องชำระค่าภาษีนี้เพราะเป็นผู้มีรายได้จากธุรกรรมซื้อขาย การคิดค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และจำนวนเงินที่เสียภาษีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการที่ได้มากับจำนวนปีที่ถือครอง เช่น หากได้มาด้วยการซื้อและถือครองนาน ก็จะต้องชำระค่าภาษีโอนบ้านเป็นจำนวนมาก ทั้งนี้พิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน โดยไม่ได้สนใจว่าราคาซื้อขายจริง ๆ เท่าไร

5. ค่าจดจำนอง

คิดเป็น 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด และเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อบ้านโดยการกู้ ซึ่งหากซื้อเงินสด ก็ไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง
คำนวณค่าธรรมเนียมโอนบ้าน

คำนวณค่าโอนบ้าน เพื่อไม่เสียรู้ให้ต้องจ่ายแพง

เพื่อไม่ให้เสียผลประโยชน์หรือโดนเอาเปรียบจากผู้ขาย ก่อนตัดสินใจซื้อทุกครั้ง ผู้ซื้อควรคำนวณราคาบ้านรวมกับค่าโอนบ้านทั้งหมดในส่วนที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย รวมไปถึงการจ่ายร่วมกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ แล้วนำค่าใช้จ่ายนั้นมาเปรียบเทียบกับผู้ขายรายอื่น ๆ เพื่อไม่ให้หลงกลผู้ขายที่ต้องการผลประโยชน์จากผู้ซื้อจนกลายเป็นฝ่ายเสียเปรียบจากการเสียค่าใช้จ่ายมากเกินความจำเป็นหรือเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้านในส่วนที่ผู้ขายควรจ่าย

ตัวอย่างตารางเปรียบเทียบราคาขายบวกค่าโอนบ้านทั้งหมดว่าผู้ขายคนไหนทำให้ผู้ซื้อจ่ายน้อยกว่า

  • ผู้ขาย A ผู้ซื้อและผู้ขายออกกันคนละครึ่งของค่าใช้จ่ายทั้งหมด
  • ผู้ขาย B ผู้ซื้อจ่ายเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนบ้านคนละครึ่งกับผู้ขาย
กรณีที่ 1 ผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี
ราคา
2,000,000.00
2,000,000.00
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2% (ทั้งหมด 40,000)
20,000.00
20,000.00
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 0.30% (ทั้งหมด 66,000)
33,000.00
รวมค่าใช้จ่าย
53,000.00
20,000.00
รวมทั้งสิ้น
2,053,000.00
2,020,000.00
กรณีที่ 2 ผู้ขายถือครองทรัพย์เกิน 5 ปี
ราคา
2,000,000.00
2,000,000.00
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 2% (ทั้งหมด 40,000)
20,000.00
20,000.00
ค่าอากร 0.50% (ทั้งหมด 10,000)
5,000.00
รวมค่าใช้จ่าย
25,000.00
20,000.00
รวมทั้งสิ้น
2,025,000.00
2,020,000.00
จากตารางจะเห็นได้ว่า หากซื้อกับผู้ขาย B จะได้ราคาที่ถูกกว่าผู้ขาย A เนื่องจากจ่ายเพียงค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน 1% และในความเป็นจริงผู้ขายควรเป็นคนจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ ปัญหานี้มักเกิดขึ้นบ่อยกับผู้ซื้อหลายคน เพราะไม่รู้ว่าค่าโอนบ้านคิดอย่างไร อีกทั้งผู้ขายบางคนต้องการผลประโยชน์และเอาเปรียบผู้ซื้อ จึงนำค่าใช้จ่ายในส่วนที่ผู้ขายควรจ่ายมาให้ผู้ซื้อร่วมจ่ายด้วย อ่านเพิ่มเติมวิธีคำนวณค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการโอนบ้าน

มาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง เหลือ 0.01%

ล่าสุด ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ บ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีอัตราที่กำหนดดังนี้
1. ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% เหลือ 0.01%
2. ลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1.00 % เหลือ 0.01%
ยกตัวอย่างกรณีผู้ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท
– ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากปกติต้องจ่าย 2% เป็นเงิน 60,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท
– ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากปกติต้องจ่าย 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท
รวมแล้วจากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองสำหรับบ้านราคา 3 ล้านบาท จากเดิมเป็นเงิน 90,000 บาท จะเหลือเพียง 600 บาท หรือจ่ายล้านละ 200 บาท

เงื่อนไขมาตรการรัฐลดค่าโอน-จดจำนอง

– กรณีที่ 1 ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท
ครอบคลุมที่อยู่อาศัยประเภทบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยมีการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม-31 ธันวาคม 2565
– กรณีที่ 2 มาตรการลดค่าธรรมเนียมเพื่อสนับสนุนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ซึ่งเป็นการลดค่าจดทะเบียนโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01%
สำหรับกรณีที่มีการโอนและจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปรับโครงสร้างหนี้ระหว่างลูกหนี้ซึ่งรวมถึงผู้ค้ำประกันกับสถาบันการเงิน หรือกับบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงิน เช่น บริษัทบัตรเครดิต, บริษัทสินเชื่อส่วนบุคคล, บริษัทสินเชื่อเพื่อการประกอบอาชีพ, บริษัทสินเชื่อรายย่อยระดับจังหวัด, ธุรกิจให้เช่าซื้อ หรือให้เช่าแบบลีสซิ่ง เป็นต้น
กรณีปรับโครงสร้างหนี้ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม 2565-31 ธันวาคม 2569
อย่างไรก็ตาม ก่อนทำสัญญา ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าโอนบ้าน ซึ่งรวมถึงค่าภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมไปถึงระบุลงไปในสัญญาให้ชัดเจนว่า ใครจ่ายส่วนไหน และส่วนไหนที่จะจ่ายร่วมกัน เพราะค่าโอนบ้านค่อนข้างสูง และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาโต้เถียงและผิดใจกันในวันโอนกรรมสิทธิ์
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือนตามระยะเวลากู้

เพียงใส่ยอดเงินกู้ที่คุณต้องการ เราจะคำนวณให้คุณเห็นถึงยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามระยะเวลาผ่อนและอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน

    ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่

    ซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกันตามตกลง คือ 1.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 2.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 3.ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 4.ค่าจดจำนอง 5.ค่าอากรแสตมป์

    เป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน โดยแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย อาจมีกรณีที่ผู้ขายไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกัน

    การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีภาระภาษีที่ผู้ขายจำเป็นต้องเสีย โดยภาษีในการขายบ้านมีด้วยกันหลัก ๆ อยู่ 2 อย่าง คือ 1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และ 2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ