เช็กหนี้ค้างชำระ 4 อย่าง ก่อนซื้อคอนโดมือสอง

พูดถึงห้องชุดมือสองในปัจจุบันก็เริ่มเป็นที่สนใจของทั้งนักลงทุน และคนซื้ออยู่เองแล้วเช่นกัน โดยเฉพาะห้องชุดมือสองใกล้แนวรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก หรืออยู่ในแหล่งชุมชนที่มีตลาดเช่า จะเป็นที่นิยมมาก เพราะราคาคอนโดมิเนียมใหม่ๆ แพงเกินเอื้อม ยิ่งทำเลดี ยิ่งใกล้เมือง ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากแค่ไหน ราคายิ่งแพงมากขึ้น
แต่ซื้อห้องชุดมือสอง ก็มีสิ่งที่ต้องคำนึงถึงหลายประการ โดยนอกจากจะตรวจสอบสภาพห้องชุด สภาพโครงการ ภาพรวมการบริหารจัดการของโครงการนั้นๆ งบการเงินของโครงการแล้ว ต้องห้ามลืม “หนี้ค้างชำระ” ด้วย
ไม่ใช่ตกลงเซ็นสัญญาซื้อขายกันไปแล้ว มารู้ทีหลังว่า อ้าว ห้องชุดนี้มีหนี้ค้างชำระเพียบ นิติบุคคลไม่ออกใบปลอดหนี้ให้ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ใครจะเป็นคนจ่ายหนี้ค้างชำระเหล่านี้กัน วุ่นวายกันภายหลัง สู้รู้ไว้ก่อน แล้วเคลียร์ให้จบทีเดียวดีกว่า

1. หนี้ค่าส่วนกลาง อันนี้เป็นรายการใหญ่ใจความสำคัญมากๆ เพราะมูลค่ามากสุด โดยหลายคนคงจะพอทราบแล้วว่า หนี้ส่วนกลางไม่มีวันลด ไม่ว่าจะค้างชำระมายาวนานกี่เดือน ก็ต้องจ่ายตามจริงพร้อมดอกเบี้ยค่าปรับตามที่นิติบุคคลกำหนด น้อยโครงการมาก หรือแทบไม่มีเลย ที่จะลดหย่อนหนี้สินให้ ไม่เหมือนกับหนี้แบงก์ที่ถ้าถึงขั้นตอนปรับโครงสร้างหนี้ ยังมีการลดหย่อนหนี้สินบางส่วนให้บาง แต่ค่าส่วนกลางจะไม่ได้ลดหย่อนเลย เพราะถ้าลดหย่อนให้ก็เท่ากับเอาเปรียบเจ้าของร่วมอื่นๆ ที่จ่ายตามปกติ

ผู้ที่จะซื้อห้องชุดมือสอง จึงต้องตรวจสอบก่อนว่า ห้องชุดนี้มีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระหรือไม่ วิธีการตรวจสอบก็ไม่ยากเลย โทรสอบถามกับนิติบุคคลห้องชุดนั้นๆ ถ้ามีค่าส่วนกลางค้างชำระอยู่ ก็ต้องตกลงกับเจ้าของเดิมให้เรียบร้อยว่า ใครจ่าย ซึ่งตามปกติแล้วเจ้าของเดิมจะเป็นคนจ่าย แต่ส่วนใหญ่ก็จะรวมอยู่ในราคาที่ขายมาแล้ว ถ้าตกลงกันได้ก่อน ก็ไม่มีปัญหา

2. ค่าใช้จ่ายรายการพิเศษ รายการนี้ขึ้นอยู่กับนิติบุคคลนั้นๆ ว่าจะใช้คำไหน แต่ในทีนี้ขอใช้คำว่าค่าใช้จ่ายรายการพิเศษ อาจจะประกอบด้วย ค่าซ่อมบำรุงลิฟต์ หรือค่าทาสีอาคาร ฯลฯ ซึ่งนิติบุคคลโครงการนั้นๆ อาจจะไม่มีเงินกองทุนสำรองเพียงพอจนต้องจัดเก็บค่าใช้จ่ายรายการพิเศษขึ้นมาใหม่ เมื่อผ่านเสียงโหวตของลูกบ้านในที่ประชุมใหญ่สามัญแล้ว ก็จะต้องมีการจัดเก็บจากเจ้าของร่วมทุกคน

ถ้าเจ้าของร่วมห้องชุดใดค้างชำระ ก็คล้ายกับการค้างชำระค่าส่วนกลางนั้นเอง คือ เมื่อต้องการขายและโอนกรรมสิทธิ์ ก็อาจจะไม่ได้ใบปลอดหนี้จากนิติบุคคล แต่ค่าใช้จ่ายรายการพิเศษนี้ไม่ได้เกิดขึ้นทุกเดือนเหมือนค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อาจจะเป็นทุก 5 ปี หรือ 10 ปี ซึ่งถ้าอยู่ในช่วงที่เจ้าของห้องชุดเดิมยังไม่ได้ขาย ก็ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วย

3. ค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการทำทรัพย์สินส่วนกลางเสียหาย กรณีนี้ไม่ได้เกิดขึ้นกับเจ้าของห้องชุดทุกราย แต่จะเกิดจากตรวจสอบเหตุการณ์ต่างๆ แล้วพบว่า เจ้าของห้องชุดนั้นๆ ได้ทำทรัพย์สินส่วนกลางเสียหาย ก็ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เช่น ขับรถชนกำแพงโครงการ ทำประตูกระจกทางเข้าออกแตกเสียหาย ทำน้ำรั่วในห้องพักจนลามมาถึงลิฟต์ส่วนกลางจนเสียหาย ฯลฯ

หลายกรณีที่เกิดความเสียหายจริง แต่ตรวจสอบไม่ได้ว่าเป็นเจ้าของห้องชุดใด ก็ต้องใช้เงินค่าส่วนกลางในการซ่อมบำรุง แต่ถ้าสืบทราบจนพบว่าเจ้าของห้องชุดใดเป็นต้นเหตุ ก็ต้องรับผิดชอบกันไป ซึ่งหากเจ้าของห้องชุดนั้น ไม่ยอมจ่ายค่าเสียหายส่วนนี้ เป็นไปได้ว่า นิติบุคคลจะบันทึกไว้เป็นหนี้ค้างชำระ เมื่อมีการขายและต้องการโอนกรรมสิทธิ์ ก็เสี่ยงที่จะไม่ได้ใบปลอดหนี้

4. ค่าน้ำ เนื่องจากการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมจะใช้น้ำจากตัวอาคาร ไม่ได้ใช้น้ำตรงจากการประปาส่วนท้องถิ่น ดังนั้น การจ่ายค่าน้ำ จึงต้องจ่ายกับนิติบุคคล หากมีการค้างค่าน้ำ ก็ถือว่านิติบุคคลเป็นเจ้าหนี้ มีสิทธิ์เก็บค่าปรับ และตัดน้ำ ซึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละโครงการว่าจะดำเนินการอย่างไร เช่น จะตัดการจ่ายน้ำ เมื่อค้างชำระเกิน 3 เดือน หรือเกิน 6 เดือน เป็นต้น ดังนั้น ค่าน้ำในโครงการคอนโดมิเนียมจึงถือเป็นหนี้ค้างชำระ ที่ต้องจัดการให้เรียบร้อยก่อน จึงจะได้ใบปลอดหนี้เพื่อนำไปโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับกรณี ค่าไฟ ในคอนโดมิเนียมนั้น ใช้ไฟตรงจากการจ่ายไฟของการไฟฟ้าส่วนท้องถิ่น หากจะตรวจสอบว่าห้องชุดนี้ค้างค่าไฟหรือไม่ ก็ต้องตรวจสอบกับการไฟฟ้าเขตนั้นๆ ซึ่งรายการนี้จะไม่ได้ปรากฏในรายการหนี้ค้างชำระของนิติบุคคล แต่ก็มีผลให้ห้องชุดนั้น ไม่มีไฟในการใช้จ่าย ดังนั้น ผู้ที่สนใจจะซื้อห้องชุดมือสอง ก็ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก่อนตัดสินใจด้วย เพื่อให้เจ้าของห้องชุดเดิมจัดการให้เรียบร้อยก่อน

มีกรณีศึกษาหนึ่ง คือ ในวันที่ผู้สนใจซื้อห้องชุดมือสอง เข้าไปดูห้องชุดจริง เจ้าของเดิมก็ยังเปิดไฟใช้งานได้ตามปกติ เพราะอาจจะเพิ่งเริ่มๆ ค้าง การไฟฟ้ายังไม่มาตัดไฟ ก็เลยนึกว่า ไม่มีปัญหา ปรากฏว่า พอโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย จะเข้าอยู่ ห้องชุดถูกตัดไฟ เพราะมีค่าไฟค้างจ่ายเกินจำนวน ต้องเสียเวลาในการไปจ่ายค่าไฟเอง หรืออาจจะมีค่าเปิดมิเตอร์ไฟใหม่ด้วยก็เป็นได้

สรุปแล้วว่า ก่อนซื้อห้องชุดมือสอง ก็ต้องตรวจสอบข้อมูลรอบด้าน ทั้งสภาพห้องชุด สภาพโครงการ การบริการจัดการโครงการ งบการเงินของโครงการ รวมถึง หนี้ค้างชำระต่างๆ ก็ไม่ควรมองข้ามเช่นกัน

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหา บ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน