เมื่อถึงช่วงหนึ่งเชื่อว่าหลายคนมีเป้าหมายว่าจะต้องซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งแต่ละคนก็มีปัจจัยแวดล้อมที่ต่างกันไป ทั้งเรื่องความเชื่อด้านการเงิน ทั้งความเชื่อส่วนตัว แต่ก็ยังมีหลายคนที่มีความเชื่อคลาดเคลื่อนกับความเป็นจริง ลองมาดูว่าความเชื่อในการซื้อบ้านที่คนส่วนใหญ่มีนั้นคือเรื่องอะไรบ้าง และเรื่องไหนจริง เรื่องไหนมั่ว เช็กให้ชัวร์ได้ที่นี่
1. มีเงินเดือนเท่านี้ กลัวจะผ่อนไม่ไหว
เมื่อตัดสินใจจะซื้อที่อยู่ไม่ว่าจะเป็นซื้อบ้านหรือซื้อคอนโด คำถามที่มักจะตามมาก็คือต้องใช้เงินก้อนเท่าไหร่ แต่ละเดือนต้องผ่อนเท่าไหร่ จะเอาเงินมาจากไหน จะผ่อนได้ตลอดรอดฝั่งหรือไม่ เรื่องเหล่านี้มีคำตอบเบื้องต้นให้ได้ทำการบ้าน เริ่มจากหาขีดความสามารถในการซื้อบ้านของตัวเองด้วยสูตรคำนวณเบื้องต้นว่าจะกู้ได้เท่าไรหรือจะต้องผ่อนขั้นต่ำเท่าไร ดังนี้
– คำนวณวงเงินกู้จากเงินเดือนเป็นหลัก: เงินเดือน x 60 = ราคาบ้านที่จะกู้ซื้อได้ ถือเป็นขั้นต่ำของวงเงินที่จะกู้ได้
– ราคาบ้านเป็นหลัก: การคำนวณยอดผ่อนชำระ จะคิดง่าย ๆ คือ เงิน 1 ล้าน อยู่ที่ประมาณ 7,000 บาท
ดังนั้น ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท จะผ่อนประมาณเดือนละ 14,000 บาทต่อเดือน ซื่งรายจ่ายนี้ไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ต่อเดือน
หากผ่อนชำระกับสถาบันการเงินเดิมเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว ผู้กู้ซื้อบ้านยังสามารถรีไฟแนนซ์กับสถาบันการเงินอื่น หรือรีเทนชั่นกับสถาบันการเงินเดิม เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงได้อีกด้วย
แม้ว่าจะกลัวว่าอนาคตหากมีวิกฤติต่าง ๆ เกิดขึ้น กลัวจะผ่อนไม่ไหว หลายสถาบันการเงินก็ยังมีมาตรการช่วยเหลือผู้กู้ซื้อบ้านด้วย เช่น ชำระเงินต้นจ่ายแต่ดอกเบี้ย
การผ่อนบ้านให้ตลอดรอดฝั่งจึงไม่ใช่เรื่องน่ากลัวอย่างที่คิด แต่หากยังไม่มั่นใจอ่านข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเตรียมตัวผ่อนบ้านอย่างไรให้สบายตลอดรอดฝั่ง
2. จองแล้วกู้ไม่ผ่านจะไม่ได้เงินจองคืน
การจะจองที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นจองบ้านหรือจองคอนโด ผู้ซื้อหลายคนจะต้องระมัดระวังเรื่องการจองก่อนซื้อให้ดี โดยหลายกรณีพบว่าผู้ซื้อไม่ตรวจสอบรายละเอียดและเงื่อนไขก่อนจองให้ถ้วนถี่ทำให้อาจจะเสียเงินจองที่มีมูลค่าไม่ใช่ว่าน้อยเลยทีเดียว
ทั้งนี้ ในกรณีกู้ไม่ผ่านนั้นไม่สามารถโทษเป็นความผิดของฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้ และไม่ใช่ความผิดของผู้ซื้อบ้าน จึงถือเป็นการหลุดพ้นจากการชำระหนี้ซื้อบ้านกับทางโครงการ และโครงการย่อมไม่มีสิทธิที่จะรับชำระหนี้ตอบแทนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 219 และมาตรา 372
3. เครดิตบูโร-LTV น่ากลัว
หลาย ๆ คนเข้าใจว่า บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติหรือเครดิตบูโร เป็นหน่วยงานที่ขึ้นบัญชีดำหรือแบล็คลิสต์ผู้มีหนี้สินจนเป็นเหตุให้ไม่สามารถกู้เงินได้ ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เพราะเครดิตบูโรไม่มีความเกี่ยวข้องกับการอนุมัติหรือตัดสินใจของสถาบันการเงินให้กับผู้กู้ ทั้งนี้การอนุมัติเงินกู้มีหลายสาเหตุ เช่น รายได้ของผู้กู้ต่ำกว่าเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนดหรือผู้กู้มีคุณสมบัติอื่นใดไม่ตรงกับเงื่อนไขของสถาบันการเงินนั้น เป็นต้น
ส่วนมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV คืออัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้านที่ใช้เป็นเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้นั้นเป็นอีกมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยนำมาใช้อันมีเหตุจากมีผู้กู้จำนวนหนึ่งที่กู้ซื้อบ้านหลายหลังพร้อม ๆ กัน ซึ่งเกิดจากการหย่อนมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ ส่งผลให้คนสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลายหลังพร้อมกันได้ง่ายขึ้น นำไปสู่การเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการบิดเบือนของราคาบ้าน
ดั้งนั้น การกำหนดหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย ด้วยการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำของการกู้สินเชื่อใหม่ให้เข้มขึ้น เพื่อที่จะสะท้อนความเสี่ยงได้ดีขึ้นสำหรับการผ่อนบ้านพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป หรือบ้านมีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นมาตรการ LTV จึงส่งผลเฉพาะกับคนในกลุ่มข้างต้นเท่านั้น
4. ซื้อบ้านแล้ว ผ่อนยาวดีกว่า
ปัญหาโลกแตกอีกข้อหนึ่งของคนซื้อบ้านที่จะต้องเลือกผลิตภัณฑ์เงินกู้ของสถาบันการเงินใด ๆ ที่ออกแคมเปญดึงดูดลูกค้า ส่วนใหญ่จะสองจิตสองใจ ด้านหนึ่งก็อยากปลดหนี้ให้เร็วที่สุด ส่วนอีกด้านหนึ่งอยากผ่อนยาว เพราะไม่ต้องการให้การผ่อนบ้านแต่ละเดือนทำให้เป็นภาระที่กระทบการจับจ่ายใช้สอยแต่ละเดือนให้ตึงมือ
ผู้กู้หลายรายเลือกระยะเวลาในการผ่อนยาวไว้ก่อน เช่น เลือกแบบผ่อนยาวถึง 25 หรือ 30 ปี เพื่อให้เงินค่างวดไม่ตึงเกินไป และใช้วิธีโปะหรือจ่ายสูงกว่าเงินงวดในช่วงที่มีรายได้เข้ามามาก ๆ ซึ่งจะทำให้ปิดบัญชีเงินกู้ได้เร็วกว่าสัญญาจริง
แต่ต้องขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแบงก์ว่าให้จ่ายสูงกว่าเงินงวดได้หรือไม่ หรือแบงก์จะมีกำหนดระยะเวลาว่าห้ามปิดบัญชีหรือโปะก่อนช่วงเวลาขั้นต่ำที่กำหนด เช่น ห้ามปิดบัญชีก่อน 3 ปี หรือ 5 ปี โดยส่วนใหญ่ที่มีเงื่อนไขห้ามปิดบัญชีเร็ว เพราะแบงก์อาจจะมีแคมเปญให้ดอกเบี้ยต่ำ ถ้าผู้กู้ต้องการปิดบัญชีเร็วกว่ากำหนดก็อาจมีค่าธรรมเนียมปิดบัญชีเงินกู้ก่อนกำหนด
5. ควรเก็บเงินไว้ก่อนช่วงนี้
สำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมในช่วงนี้อาจสองจิตสองใจว่าควรจะทำอย่างไรกับเงินในมือดี เพราะยังไม่มั่นใจกับสถานการณ์ต่าง ๆ ในปัจจุบัน จึงอยากจะเก็บเงินไว้กับตัวมากกว่า ที่จริงแล้วสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อม ราคาบ้านและคอนโดในช่วงนี้น่าสนใจอย่างมาก เนื่องจากราคาภาพรวมลดลงไปอย่างมากจากช่วงเวลาก่อนหน้านี้
หากดูจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index ฉบับล่าสุด เผยให้เห็นดัชนีราคาที่อยู่อาศัยยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่อง แสดงให้เห็นว่าช่วงเวลานี้เป็นโอกาสดีของผู้ซื้อที่มีความพร้อม ที่จะได้ซื้อบ้าน และซื้อคอนโด ราคาพิเศษจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เร่งจัดโปรโมชัน แคมเปญ และดีลพิเศษ แบบลด แลก แจก แถม เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อ
ถือเป็นโอกาสทองที่จะได้จับจองโครงการต่าง ๆ ในราคาที่ถูกเป็นพิเศษ เหมาะทั้งสำหรับซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือซื้อเพื่อลงทุนและรอรับผลตอบแทนจากมูลค่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ยังต้องพิจารณาทำเลที่เหมาะแก่การลงทุนควบคู่ไปด้วย
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า