เช็กให้ดี ก่อนรับโอนบ้าน-คอนโดฯ คุณพร้อมแล้วจริงหรือไม่

47948359_xxl (1)

ใครที่จองซื้อที่อยู่อาศัยไว้ และใกล้ที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ต้องเตรียมตัวให้พร้อม เพื่อให้ถึงเวลาใกล้โอนกรรมสิทธิ์จริงๆ จะได้ไม่ฉุกละหุก โดยเฉพาะรายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ หลายอย่างที่เราอาจจะมองข้ามไป ส่วนจะเตรียมอะไรบ้างนั้น ขอเขียนตาม Timeline ที่จะเกิดขึ้นจริงตามนี้

1. เตรียมตัวกู้ / เงินค่าตกแต่ง

พอถึงเวลาใกล้จะโอนกรรมสิทธิ์แล้ว สิ่งสำคัญอย่างหนึ่ง นั่นคือ ต้องเตรียมตัวกู้ทั้งในส่วนของที่อยู่อาศัย และค่าตกแต่ง ซึ่งถ้าเราไม่ได้มีเงินเก็บสำรอง ก็ควรมองวงเงินสินเชื่อที่ครอบคลุมค่าตกแต่งไปด้วย จะช่วยให้ง่ายขึ้น

แนะแต่งบ้านอย่างไรไม่ต้องควักกระเป๋าตัวเอง ฉลาดเลือกสินเชื่อให้อยู่หมัด  

ค่าตกแต่งบ้าน หรือห้องชุด ส่วนใหญ่แล้วอยู่ที่ประมาณ 10% ของราคาที่อยู่อาศัยนั้นๆ ใครจะปรับให้เหลือ 5% หรือใครสะดวกจะขยับขึ้นเป็น 15% ก็ตามกำลังซื้อ

เตรียมตัวกู้อย่างไรให้ผ่าน ก่อนอื่นต้องประเมินเรื่องรายได้ กู้คนเดียวได้หรือไม่ หรือว่าควรกู้ร่วม ถ้ากู้ร่วม คนที่จะกู้ร่วมกับเราก็ต้องพร้อมและมีประวัติทางการเงินที่ดีเช่นเดียวกับเรา จะได้ไม่ฉุดกัน และนอกจากเรื่องรายได้ที่สอดคล้องกับวงเงินที่จะกู้แล้ว เรื่องหนี้ ก็สำคัญ ถ้ามีหนี้สินอะไรที่โชว์ในระบบ ควรเคลียร์ให้หมด โดยเฉพาะหนี้บัตรเครดิตที่จ่ายไม่ครบ (หมายถึงจ่ายเฉพาะขั้นต่ำ ควรหาหนทางเคลียร์) บัตรกดเงินสด ปิดได้ ให้ปิดไปก่อน หนี้ผ่อนชำระต่างๆ หนี้ผ่อนรถยนต์ ปิดได้ ให้ปิดก่อนเช่นกัน

บัตรเครดิตถือเป็นตัวสร้างหนี้มากที่สุดเลยก็ว่าได้สำหรับคนในยุคปัจจุบัน แนะนำให้ปลดหนี้บัตรเครดิตให้หมดเพื่อเริ่มต้นสิ่งใหม่ๆ อ่าน ปลดหนี้บัตรเครดิต ด้วย 6 ขั้นตอน ที่ได้ผลที่สุด  

debt

หากกรณีปิดในเวลาใกล้เคียงกับการกู้แล้ว ไม่เกิน 3 เดือนก่อนการกู้ ขอแนะนำให้ถ่ายเอกสารใบเสร็จที่ปิดยอดหนี้เหล่านั้นแนบตอนยื่นกู้ไปด้วย จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้มากขึ้น

สำหรับเงินค่าตกแต่ง ในทีนี้ หมายถึงให้เตรียมหาไว้ก่อน แต่ยังไม่ควรรีบสั่งซื้อของ เพราะควรให้เรื่องทุกอย่างเรียบร้อย ผ่านชัวร์ ได้วงเงินครอบคลุมราคาบ้านเสียก่อน เรื่องสั่งซื้อของไว้ว่ากันทีหลัง รวมถึง เดินห้าง แทบจะทุกรายการ ทุกร้านค้ามีให้ผ่อนหมด ทั้งร้านอาหาร เครื่องสำอาง คอร์สความงามทั้งหลาย ทริปทัวร์ต่างๆ อย่าเผลอไปผ่อนรายการสินค้า-บริการเหล่านี้ในช่วงใกล้เวลาที่จะกู้ที่อยู่อาศัย เพราะอาจจะทำให้ยอดผ่อนเหล่านั้นถูกตัดออกจากรายได้ของเราได้ เรียกว่าต้องเตรียมประวัติทางการเงินให้สวยๆ ไว้ก่อน

นอกจากนี้ ยังควรเตรียมเอกสารทุกอย่างไว้แต่เนิ่นๆ ถ้าทราบว่าในอีก 2-3 เดือนข้างหน้า เตรียมถ่ายเอกสารทุกอย่างที่เกี่ยวกับตัวเอง และผู้กู้ร่วมไว้เลย (กรณีที่กู้ร่วม) เช่น สำเนาบัตรประชาชน หมดอายุหรือไม่ ถ้าหมดแล้ว รีบไปทำใหม่ สำเนาทะเบียนบ้าน ใบรับรองเงินเดือน ให้สอบถามกับทางบริษัทว่า ปกติแล้วใช้เวลานานเท่าไหร่ และโดยปกติ บริษัทที่เราทำงานเขียนรายได้ของเราในใบรับรองเงินเดือนเท่าไหร่

บางบริษัท เขียนเฉพาะฐานเงินเดือนเพียงอย่างเดียว ไม่นับรวมรายได้อื่นๆ ถ้าเป็นเช่นนี้ ควรเตรียมเอกสารอื่นไว้ด้วย เช่น สลิปเงินเดือนย้อนหลัง เอกสาร 50 ทวิ หรือหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย ที่จะแสดงรายได้ทั้งหมดของเรา จะช่วยให้เห็นรายได้ของเราทั้งปีชัดเจนขึ้น หรือถ้าใครที่บริษัทไม่ได้มีสลิปเงินเดือน ต้องปรึกษากับทางบริษัทว่าจะช่วยออกเอกสารใดที่รับรองเงินเดือนให้เราได้หรือไม่ รายการเดินบัญชีต่างๆ สมุดบัญชีธนาคารอยู่ไหนอย่างไร ได้อัพเดทบ้างหรือไม่

เอกสารเหล่านี้ต้องพร้อมไว้ก่อน เพื่อความรวดเร็วในการยื่นกู้ และจะทำให้เวลาที่ใช้ในการอนุมัติรวดเร็วขึ้น

2. หาข้อมูลตรวจที่อยู่อาศัย ต้องตรวจอะไรบ้าง

พอเตรียมเรื่องทางการเงิน เตรียมข้อมูลด้านเอกสารต่างๆ แล้ว ควรหาข้อมูลเกี่ยวกับการตรวจที่อยู่อาศัยไว้ด้วย ถ้าเป็นบ้าน จุดหลักๆ ที่ต้องดูมีอะไรบ้าง หรือถ้าเป็นคอนโดมิเนียม สิ่งที่ต้องดูมีอะไรบ้าง รวมถึง สิ่งที่ต้องเตรียมไปในวันตรวจ ควรมีอะไรบ้าง อย่างน้อยๆ ก็ควรมีโพสต์-อิตติดตัวไปก็ยังดี แปะจุดที่ต้องแก้ไข

นอกจากนี้ อาจจะหาข้อมูลคนที่รับจ้างตรวจบ้าน-คอนโดฯ ว่าเป็นอย่างไร ราคาสมเหตุสมผลหรือไม่ อ่านรีวิวโครงการ ของบริษัทที่เราซื้อด้วยว่า เขาอนุญาตให้มีคนนอกเข้าไปตรวจหรือไม่ หรือว่า มีคนเข้าไปตรวจได้ไม่เกินกี่คนต่อครั้ง เพราะบางบริษัทมองว่าคนที่รับจ้างตรวจมาแนวจับผิด อาจจะทำให้ต้องแก้ไขเยอะ จึงไม่อนุญาตให้คนรับจ้างตรวจเข้าไซต์ หรือจำกัดจำนวนคนที่เข้าไปตรวจรับ

สิ่งเหล่านี้เป็นข้อมูลที่หาเตรียมไว้ เพื่อถึงเวลาจริง จะได้จัดการได้เร็วขึ้น รวมถึง การจ้างคนมาตรวจ ถ้ามองว่าไม่จำเป็นก็ไม่ต้องใช้ แต่ถ้าคิดว่าจำเป็น ก็จะได้ศึกษาไว้เป็นข้อมูลก่อนจะตัดสินใจใช้จริง

3. เตรียมเช็กลิสต์วันตรวจที่อยู่อาศัย

เมื่อเราหาข้อมูลไว้แล้ว ไม่ว่าเราจะจ้าง หรือไม่จ้างคนมาตรวจ เราก็ควรจะทำเช็กลิสต์ หรือรายการที่จะต้องตรวจไว้เป็นของเราเองด้วย และควรมีข้อมูลหลายอย่างในใจไว้เป็นมาตรฐานให้กับตัวเองว่า ยอมรับได้หรือรับไม่ได้ เช่น การติดกระเบื้องผนังยุคใหม่ๆ เกือบทุกโครงการติดแบบซาลาเปา คือ มีปูนอยู่ตรงกลาง รอบๆ ข้าง ก็จะโปร่ง รับได้หรือไม่ ถ้ารับไม่ได้ จะให้ช่างรื้อทั้งหมด เป็นไปได้หรือไม่ แต่ถ้ารับได้ จะปล่อยผ่านไประดับไหน ซึ่งประเด็นนี้ ก็มีทั้งโครงการที่ยอมรื้อ และโครงการที่ไม่ยอมรื้อ เป็นต้น

เรียกว่า เราควรมีข้อมูลทุกอย่างไว้เป็นมาตรฐานในใจ เพื่อเวลาที่จะไปตรวจจริง จะได้แจ้งแก้ไขตามที่เหมาะสม

โดยในส่วนของการตรวจสอบบ้านหรือคอนโดฯ ที่เราจะต้องตรวจนั้นหลักๆ ก็จะมี 9 จุดสำคัญด้วยกัน 

4. เตรียมเงินค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

ข้อมูลค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ ส่วนใหญ่แล้วทางโครงการจะแจ้งให้เราได้ทราบล่วงหน้าว่าจะต้องใช้เงินเท่าไหร่ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่าเงินกองทุนส่วนกลาง ค่ามิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟ ฯลฯ ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ถ้าเราเตรียมเงินสดของเราไว้แล้วก็ดี จะได้ไม่วุ่นวาย และไม่ตื่นเต้นมากไป

ส่วนตามกระบวนการต่างๆ แล้ว ต้องเริ่มจากว่า เราได้วงเงินกู้เท่าไหร่ ครอบคลุมราคาที่อยู่อาศัยของเราทั้งหมด แล้วมีส่วนต่างหรือไม่ กรณีที่มีส่วนต่าง แบงก์จะทำเช็คเป็น 2 ใบ คือ ส่วนที่สั่งจ่ายให้กับบริษัทเจ้าของโครงการ และส่วนที่สั่งจ่ายให้เราเอง ซึ่งวิธีการรับเช็ค ส่วนใหญ่แล้วก็จะรับเช็ควันโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าวันโอนกรรมสิทธิ์ ลูกบ้านทำหนังสือมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่โครงการดำเนินการโอนเอง (เจ้าหน้าที่แบงก์จะนัดเจอกับเจ้าหน้าที่โครงการที่สำนักงานเขตเอง) เราก็ต้องสอบถามกับโครงการว่า เจ้าหน้าที่ของโครงการที่สำนักงานเขตสามารถรับเช็คส่วนต่างให้เรา แล้วส่งมาให้ที่โครงการได้หรือไม่ หรือว่าเราต้องไปรับด้วยตัวเอง

สามารถ คำนวณสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยด้วยตนเองได้ที่นี่  

ขณะที่ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายหลากหลายรายการ และผู้รับมีหลายหน่วยงาน คือ ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานเขตที่เดียวก็จริง แต่ค่าใช้จ่ายบางรายการก็ต้องแยกให้กับเจ้าหน้าที่แต่ละหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนั้นๆ กรณีที่ไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์เอง มอบอำนาจให้โครงการไปโอน ส่วนใหญ่โครงการจะให้เราโอนค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปให้ก่อน ดังนั้น ถ้าเป็นลักษณะนี้ เราก็ต้องเตรียมเงินสดไว้ก่อน อาจจะหยิบยืมมา หรือมีเงินที่เตรียมไว้แล้ว หรือหาเงินจากแหล่งต่างๆ แล้วพอเราได้เช็คส่วนต่างจากแบงก์มาก็นำไปคืน

แต่ก็มีอีกกรณีหนึ่ง ถ้าวงเงินที่เรายื่นกู้ครอบคลุมราคาที่อยู่อาศัย+และมีส่วนต่างๆ บางโครงการจะให้เราแจ้งกับทางแบงก์ให้ทำเช็คสั่งจ่ายในนามบริษัท รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมดเลย ทั้งราคาที่อยู่อาศัย + ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อที่ลูกบ้านจะได้ไม่ต้องเตรียมเงินสดล่วงหน้า และโครงการจะอำนวยความสะดวกจัดสรรจ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ เหล่านั้นเอง ซึ่งถ้าเป็นกรณีนี้ เราก็ไม่ต้องเตรียมเงินสด

ดังนั้น เราควรสอบถามขั้นตอนของแต่ละโครงการว่าเป็นอย่างไร เพราะแต่ละบริษัทก็มีวิธีการจัดการที่แตกต่างกัน เพื่อเราจะได้เตรียมตัวได้ถูก หรือถ้าเป็นกรณีที่ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนฯ ทุกอย่าง ก็ข้ามเรื่องนี้ไป

ทั้งนี้ก่อนตัดสินใจซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯ ควรศึกษาข้อมูลให้แน่น ซึ่งอีกหนึ่งแหล่งที่น่าสนใจ คือ รายงานดัชนีอสังหาฯ DDproperty Property Index  และ
รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Market Outlook รวมถึงหมั่นอัพเดทอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน กู้ซื้อบ้าน อย่างสม่ำเสมอเพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยที่คุ้มราคาและตอบโจทย์ความต้องการมากที่สุด 

อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน พร้อมส่งตรงถึงอีเมล์ของคุณฟรี สมัครได้ที่นี่ หรือหากคุณกำลังมองหาบ้าน คอนโด ก็สามารถเลือกชม โครงการใหม่ พร้อม รีวิวโครงการคอนโดใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคาได้เช่นกัน

อ่านอะไรต่อดี

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍