เซ้ง คืออะไร ต่างจากเช่าอย่างไร เทียบ 2 แบบนี้ต่างกันอย่างไร

เซ้ง คืออะไร ต่างจากเช่าอย่างไร แล้วถ้าอยากเซ้งกิจการต่อจากคนอื่นจำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อไม่ให้โดนโกงและได้ราคาเช่าที่ยุติธรรม มาตามดูทุกเรื่องที่คุณต้องอ่านก่อนตัดสินใจทำสัญญาเซ้งกิจการ เพื่อเป็นแนวทางสำหรับใครที่มองหาลู่ทางและโอกาสใหม่ ๆ ในการเช่าสถานที่ค้าขาย

เซ้ง เป็นคำที่ใช้กันทั่วไปในทางธุรกิจ หมายถึง การรับช่วงสิทธิหรือรับช่วงกิจการจากผู้ประกอบการเดิม โดยรายละเอียดของการเซ้งอาจแตกต่างกันไป เช่น การโอนสิทธิการเช่า การเช่าช่วง การซื้อขายอุปกรณ์และทรัพย์สินภายในร้าน หรือการรับช่วงกิจการต่อ

ดังนั้น การเซ้งไม่ได้หมายความว่าเป็นการ "ซื้ออสังหาริมทรัพย์" และผู้ที่รับเซ้งไม่ได้กลายเป็นเจ้าของอาคารหรือที่ดินโดยอัตโนมัติ สิทธิที่ผู้รับเซ้งจะได้รับขึ้นอยู่กับสิ่งที่ตกลงกันไว้ในสัญญา และโดยเฉพาะกรณีที่เป็นการโอนสิทธิการเช่า จะต้องตรวจสอบว่าสัญญาเช่าเดิมอนุญาตให้โอนสิทธิหรือให้เช่าช่วงหรือไม่

การเซ้งนั้นผู้ให้เซ้งจะได้เงินมากกว่าการให้เช่า โดยกำหนดจ่ายตามที่ตกลงกัน จะได้ราคาที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับการให้เช่า เนื่องจากการเซ้งส่วนใหญ่แล้ว ผู้เซ้งมักจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ไปทำธุรกิจ และเมื่อเปรียบเทียบกับการเช่าแล้ว การเซ้งร้านจะมีมูลค่าสร้างรายได้ได้ดีกว่า

ผู้เซ้งสามารถปรับปรุง รีโนเวทอาคาร ตึก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เซ้งได้ แต่การปรับปรุงหรือต่อเติมสถานที่ควรระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจนว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ติดตั้งขึ้น ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย สามารถรื้อถอนเมื่อสิ้นสุดสัญญาได้หรือไม่ และต้องคืนสภาพพื้นที่เดิมหรือไม่

– ระยะเวลาการรับช่วงสิทธิขึ้นอยู่กับสัญญาเดิมและกฎหมายที่ใช้บังคับ โดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปมีข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาตามกฎหมาย ผู้ที่รับเซ้งจึงควรตรวจสอบวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดของสิทธิการเช่าเดิม รวมถึงเงื่อนไขการต่อสัญญาให้ชัดเจนก่อนชำระเงิน

– ผู้เซ้งมีสิทธิตกแต่งต่อเติมตามที่ได้ตกลงไว้กับผู้ให้เซ้ง และต้องระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่าเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง รวมทั้งควรระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจนว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ติดตั้งขึ้น ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย สามารถรื้อถอนเมื่อสิ้นสุดสัญญาได้หรือไม่ และต้องคืนสภาพพื้นที่เดิมหรือไม่

– หากรับเซ้งแล้วกิจการไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ไม่ได้หมายความว่าผู้รับเซ้งจะสามารถยกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนได้โดยอัตโนมัติ สิทธิในการบอกเลิกสัญญาต้องพิจารณาจากเงื่อนไขในสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา การผิดสัญญาของคู่สัญญา หรือเหตุอื่นที่กฎหมายกำหนด

– ผู้รับเซ้งจะสามารถโอนสิทธิหรือเซ้งต่อให้บุคคลอื่นได้หรือไม่ ต้องตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาเช่าและสัญญารับช่วงสิทธิ หากกำหนดให้ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ผู้รับเซ้งต้องขอความยินยอมก่อนดำเนินการ

การเช่า เป็นการนำทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ไปให้บุคคลอื่นได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย เช่น เช่าบ้าน, เช่าคอนโด, เช่าหอพัก ฯลฯ

โดยผู้ให้เช่าจะเป็นผู้ได้รับเงินค่าเช่า ตามที่ตกลงกันในสัญญา เช่น จ่ายเป็นรายเดือน, รายปี หรือตามตกลง ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่จ่ายค่าเช่าตามสัญญาที่ตกลงกันไว้

ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ห้ามผู้ประกอบธุรกิจคิดค่าไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่หน่วยงานรัฐเรียกเก็บ

โดยหลักพื้นฐานที่ผู้เช่าต้องได้รู้ 3 เรื่อง คือ

1. ค่าน้ำ-ค่าไฟต้องเก็บตามจริงตามอัตราของการไฟฟ้าและการประปา ห้ามบวกกำไรส่วนต่าง

2. เมื่อย้ายออกต้องได้เงินประกันคืน กรณีห้องไม่เสียหายต้องคืนภายใน 7 วัน กรณีมีความเสียหายจากการใช้งานจริงของผู้เช่าให้หักได้เฉพาะส่วนนั้นและคืนภายใน 14 วัน ส่วนการเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติหักไม่ได้

3. เงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าต้องไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการในฐานะผู้ให้เช่าต้องใช้สัญญาตามแบบสัญญามาตรฐานที่กำหนด สามารถร้องเรียนได้ที่สายด่วน สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค โทร. 1166, แอปพลิเคชัน OCPB Connect, เว็บไซต์ สคบ. หรือศูนย์ดำรงธรรมทุกจังหวัด

เมื่อรู้แล้วว่าการเซ้ง คืออะไร ถ้าคุณอยากจะเซ้งกิจการ หรือร้านค้า จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยหลายอย่าง เพื่อให้ได้สถานที่ที่ใช่และตรงความต้องการ รวมทั้งปลอดปัญหาเรื่องสัญญาเช่า มาดูกันว่าต้องพิจารณาเรื่องอะไรบ้างเมื่อต้องการเซ้งกิจการ

นับเป็นปัจจัยอันดับต้น ๆ ที่มองข้ามไม่ได้ เพราะเป้าหมายของการเซ้งที่นั้นคือสร้างกำไรหรือต่อยอดเงินทุนที่ลงไปให้งอกเงยและได้กลับมาอย่างคุ้มค่านั่นเอง คุณควรเลือกทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์การทำกิจการของตัวเองอย่างเหมาะสม โดยดูที่ที่ผู้คนสัญจรไปมาสะดวก เป็นแหล่งรวมตัวของฐานลูกค้าเราโดยเฉพาะ

นอกจากนี้ การลงพื้นที่จริงก็อาจทำให้เห็นภาพรวมได้ชัดเจนขึ้นว่าสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร ช่วงเวลาไหนน่าจะเป็นนาทีทอง และช่วงไหนที่ผู้คนไม่ค่อยเยอะ

แน่นอนว่าค่าเช่าคือปัจจัยรองลงมาที่ต้องพิจารณา เพราะทำให้คุณชั่งใจได้ว่าเหมาะสมและคุ้มค่ากับการลงทุนเซ้งที่ตรงนั้นหรือไม่ อันนำไปสู่การตัดสินใจสุดท้ายว่าคุณจะเลือกเซ้งหรือไม่

หากคุณถูกใจที่ทางที่หมายตาจนนัดคุยกับผู้ให้เช่าแล้ว ก่อนจะเซ็นสัญญาโอนสิทธิการเช่าก็ต้องพิจารณาข้อกำหนดหรือเงื่อนไขต่าง ๆ ให้ดี โดยต้องดูเรื่องต่อไปนี้

– ระยะเวลาเช่า ในกรณีที่คุณเซ้งกิจการต่อจากผู้เซ้งรายอื่นมาอีกที ควรดูว่าผู้เซ้งเดิมทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เซ้งเป็นระยะเวลาเท่าไหร่ เริ่มทำสัญญาตั้งแต่วันไหน และวันหมดสัญญาคือวันที่เท่าไหร่ หากคุณรับช่วงเซ้งต่อจะเหลือระยะเวลาการเช่าเท่าไหร่ โดยระยะเวลาที่เซ้งต่อนั้นจะนำมาคำนวณค่าเช่าจริงที่ต้องจ่ายนั่นเอง

– ค่าเปลี่ยนชื่อ โดยทั่วไปแล้ว การเซ้งกิจการต่อจำเป็นต้องเปลี่ยนชื่อในสัญญาเช่า ซึ่งมีค่าเปลี่ยนชื่อในสัญญาดังกล่าว คุณตรวจสอบได้จากผู้ให้เซ้ง ทั้งเรื่องค่าเปลี่ยนชื่อและข้อตกลงในการเซ้งกิจการ

อย่างไรก็ตาม ก่อนตัดสินใจเซ้งกิจการ หรือร้านค้า อย่าลืมพิจารณาให้ถี่ถ้วน เนื่องจากเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ หากไม่มั่นใจว่าจะสามารถต่อยอดได้ก็อย่าเพิ่งผลีผลาม นอกจากนี้ยังต้องตรวจเช็กสภาพของอาคารว่าอยู่ในภาพที่ใช้งานได้ดีอยู่หรือไม่ สามารถนำมาใช้งานต่อได้นานแค่ไหน เพื่อคำนวณต้นทุน หากต้องรีโนเวทเพิ่มเติม หรืออาจนำข้อนี้ไปต่อรองราคาค่าเช่าต่อได้

สิ่งสำคัญที่สุดของการเซ้ง คือทำความเข้าใจรายละเอียดสัญญาเช่า ซึ่งเป็นเรื่องในเชิงกฎหมาย รวมทั้งรู้วิธีเจรจาต่อรองอย่างมีชั้นเชิง ซึ่งต้องอาศัยความเข้าใจแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมของตลาดในช่วงเวลานั้น ๆ