เซ้งกับเช่า การเช่า 2 แบบนี้ต่างกันอย่างไร อยากเซ้งกิจการต้องดูอะไร

หากว่ากันด้วยเรื่องของการเช่าสถานที่แล้ว หลายคนคงเกิดคำถามว่าระหว่าง "เซ้ง" กับ "เช่า" แตกต่างกันอย่างไร แล้วถ้าอยากเซ้งกิจการต่อจากคนอื่นจำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อไม่ให้โดนโกงและได้ราคาเช่าที่ยุติธรรม มาตามดูทุกเรื่องที่คุณต้องอ่านก่อนตัดสินใจทำสัญญาเซ้งกิจการ เพื่อเป็นแนวทางสำหรับใครที่มองหาลู่ทางและโอกาสใหม่ ๆ ในการเช่าสถานที่ค้าขาย

ก่อนอื่นมาทำความรู้จักความหมายของ 2 คำนี้ ให้ชัดเจนกัน ว่า "เซ้ง" กับ "เช่า" นั้น แตกต่างกันอย่างไร

เช่า คือ การประกอบธุรกรรมที่นำเอาอสังหาริมทรัพย์หรือสถานที่ไปให้ผู้อื่นทำประโยชน์ โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นหรือ "ผู้ปล่อยเช่า" จะกำหนดเงื่อนไขทั้งระยะเวลาและค่างวดที่ปล่อยเช่าตามตกลงกัน ส่วนใหญ่แล้ว มักปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัย เช่น บ้านเช่า คอนโดให้เช่า เป็นต้น

เซ้ง คือ การประกอบธุรกรรมทางนิติกรรมประเภทหนึ่ง ซึ่งเกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าทรัพย์ เมื่อว่าถึงการเซ้งแล้วนั้น มักเกี่ยวเนื่องกับการทำธุรกรรมเชิงพาณิชย์หรือค้าขายเป็นหลัก เรียกง่าย ๆ ก็คือเช่าเพื่อมาเอามาค้าขายหรือทำกิจการ หากแต่อสังหาริมทรัพย์หรือสถานที่ที่ลงทุนเซ้งมานั้น เป็นการเช่าเขามา ไม่ได้ซื้อขายจ่ายขาดจนได้กรรมสิทธิ์ครอบครองเป็นเจ้าของ เรียกว่า "การโอนสิทธิการเช่า"

หากพิจารณาตามความเข้าใจและความคุ้นเคยที่ใช้กันทั่วไปแล้ว มักใช้คำว่า "เช่า" กับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือสถานที่ที่เอาไว้พักอยู่อาศัย ในขณะที่คำว่า "เซ้ง" มักใช้กับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือสถานที่ที่เอาไว้ประกอบกิจการค้าขาย

ส่วนความหมายทางนิติกรรมไม่ได้แตกต่างกัน เพราะมีวิธีการให้ผู้อื่นเข้ามาใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของตน โดยกำหนดเงื่อนไขด้านการชำระค่างวดและระยะเวลาสัญญานั่นเอง

รายละเอียดเกี่ยวกับเงื่อนไขดังกล่าวก็อาจแตกต่างกันในทางกฎหมาย ซึ่งอาจสรุปได้ ดังนี้

1. ผู้ปล่อยเช่าเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าแล้วได้ไม่เกิน 3 เดือน

2. ผู้ปล่อยเช่าไม่มีสิทธิกำหนดอัตราค่าสาธารณูปโภค (ค่าน้ำ ค่าไฟ) ตามใจตน เพื่อเรียกเก็บจากผู้เช่า

3. ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบอายุสัญญาได้แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา และต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเป็นหนังสือไม่น้อยกว่า 30 วัน

4. กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

5. ผู้ปล่อยเช่าริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากเป็นความผิดของผู้เช่า

1. ผู้ปล่อยเซ้งมีสิทธิขายสิทธิให้แก่ผู้เซ้งได้ 10-99 ปี โดยรับเงินก้อนตามงวดชำระที่ตกลงกัน

2. ผู้เซ้งมีสิทธิรีโนเวท สร้าง หรือต่อเติมได้ตามที่ตกลงกับผู้ปล่อยเซ้ง โดยต้องระบุในสัญญาชัดเจนว่าเปลี่ยนแปลงอะไรได้บ้าง

3. ผู้เซ้งไม่มีสิทธิยกเลิกสัญญาในกรณีที่เซ้งมาแล้วทำกำไรให้งอกเงยไม่ได้ เพราะการเซ้งถือเป็นสัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ หากเซ้งมาแล้วทำมาค้าขายดี ก็ได้กำไรมากกว่าเงินค่างวด ทำให้รู้สึกคุ้มค่า แต่หากเซ้งแล้วทำกิจการไม่ได้ ได้เงินมาน้อยกว่าที่จ่ายค่าเช่า ทำให้รู้สึกขาดทุนจนอยากยกเลิก แต่ก็ทำไม่ได้ ทำได้เพียงจ่ายค่าเช่าไปจนกว่าจะครบสัญญา

4. ผู้เซ้งมีสิทธิปล่อยเซ้งต่อได้แม้ว่าจะยกเลิกสัญญาไม่ได้ก็ตาม นั่นหมายความว่า คุณต้องวางแผนจัดการให้ดีหากคิดจะเซ้งที่ใด ๆ โดยคิดแผนสำรองว่าถ้ากิจการทำกำไรไม่ดีเท่าที่ควรจะมีกลยุทธ์เสริมอย่างไร หรือตัดสินใจปล่อยเซ้งต่อ

การเซ้งกิจการแล้วนั้น ในฐานะคนที่มองหาที่เซ้งสำหรับค้าขายหรือประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยหลายอย่าง เพื่อให้ได้สถานที่ที่ใช่และตรงความต้องการ รวมทั้งปลอดปัญหาเรื่องสัญญาเช่า มาดูกันว่าต้องพิจารณาเรื่องอะไรบ้างเมื่อต้องการเซ้งกิจการ

นับเป็นปัจจัยอันดับต้น ๆ ที่มองข้ามไม่ได้ เพราะเป้าหมายของการเซ้งที่นั้นคือสร้างกำไรหรือต่อยอดเงินทุนที่ลงไปให้งอกเงยและได้กลับมาอย่างคุ้มค่านั่นเอง คุณควรเลือกทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์การทำกิจการของตัวเองอย่างเหมาะสม โดยดูที่ที่ผู้คนสัญจรไปมาสะดวก เป็นแหล่งรวมตัวของฐานลูกค้าเราโดยเฉพาะ นอกจากนี้ การลงพื้นที่จริงก็อาจทำให้เห็นภาพรวมได้ชัดเจนขึ้นว่าสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร ช่วงเวลาไหนน่าจะเป็นนาทีทอง และช่วงไหนที่ผู้คนไม่ค่อยเยอะ

แน่นอนว่าค่าเช่าคือปัจจัยรองลงมาที่ต้องพิจารณา เพราะทำให้คุณชั่งใจได้ว่าเหมาะสมและคุ้มค่ากับการลงทุนเซ้งที่ตรงนั้นหรือไม่ อันนำไปสู่การตัดสินใจสุดท้ายว่าคุณจะเลือกเซ้งหรือไม่

หากคุณถูกใจที่ทางที่หมายตาจนนัดคุยกับผู้ให้เช่าแล้ว ก่อนจะเซ็นสัญญาโอนสิทธิการเช่าก็ต้องพิจารณาข้อกำหนดหรือเงื่อนไขต่าง ๆ ให้ดี โดยต้องดูเรื่องต่อไปนี้

– ระยะเวลาเช่า ในกรณีที่คุณเซ้งกิจการต่อจากผู้เซ้งรายอื่นมาอีกที ควรดูว่าผู้เซ้งเดิมทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เซ้งเป็นระยะเวลาเท่าไหร่ เริ่มทำสัญญาตั้งแต่วันไหน และวันหมดสัญญาคือวันที่เท่าไหร่ หากคุณรับช่วงเซ้งต่อจะเหลือระยะเวลาการเช่าเท่าไหร่ โดยระยะเวลาที่เซ้งต่อนั้นจะนำมาคำนวณค่าเช่าจริงที่ต้องจ่ายนั่นเอง

– ค่าเปลี่ยนชื่อ โดยทั่วไปแล้ว การเซ้งกิจการต่อจำเป็นต้องเปลี่ยนชื่อในสัญญาเช่า ซึ่งมีค่าเปลี่ยนชื่อในสัญญาดังกล่าว คุณตรวจสอบได้จากผู้ให้เซ้ง ทั้งเรื่องค่าเปลี่ยนชื่อและข้อตกลงในการเซ้งกิจการ

องค์ประกอบที่สำคัญในการทำหนังสือสัญญาเช่า ได้แก่

อย่างไรก็ตาม ก่อนตัดสินใจเซ้งกิจการ หรือร้านค้า อย่าลืมพิจารณาให้ถี่ถ้วน เนื่องจากเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ หากไม่มั่นใจว่าจะสามารถต่อยอดได้ก็อย่าเพิ่งผลีผลาม นอกจากนี้ยังต้องตรวจเช็กสภาพของอาคารว่าอยู่ในภาพที่ใช้งานได้ดีอยู่หรือไม่ สามารถนำมาใช้งานต่อได้นานแค่ไหน เพื่อคำนวณต้นทุน หากต้องรีโนเวทเพิ่มเติม หรืออาจนำข้อนี้ไปต่อรองราคาค่าเช่าต่อได้

สิ่งสำคัญที่สุดของการเซ้งกิจการต่อนั้น คือทำความเข้าใจรายละเอียดสัญญาเช่า ซึ่งเป็นเรื่องในเชิงกฎหมาย รวมทั้งรู้วิธีเจรจาต่อรองอย่างมีชั้นเชิง ซึ่งต้องอาศัยความเข้าใจแวดวงการลงทุนอสังริมทรัพย์และภาพรวมของตลาดในช่วงเวลานั้น ๆ