ซื้อคอนโดมือสอง ต้องเตรียมตัวอย่างไร ใช้เอกสารอะไรบ้าง รู้หรือยัง?

ปัจจุบันคอนโดกำลังได้รับความสนใจจากผู้ที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมืองที่มีทำเลใกล้กับแหล่งงานหรือสามารถเชื่อมต่อเส้นทางคมนาคมขนส่งมวลชนได้ง่าย ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจส่วนใหญ่ก็จะมีอัตราของยอดโอนสูงหรือหรือทำการ Sold Out ได้อย่างรวมเร็วในวันเปิดตัว

แต่ในแง่ของคนที่ต้องการหาคอนโดใหม่เพื่ออยู่อาศัยมักจะมองหาคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ ดังนั้นเรียลดีมานด์จริงๆ ที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยใหม่จึงเป็นคนที่ต้องการซื้อคอนโดที่สามารถขนของเข้าไปอยู่ได้เลย

จากที่กล่าวมาในข้างต้นผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ส่วนใหญ่จึงไม่มีทางเลือกเท่าไหร่นัก สำหรับการที่จะหาห้องชุดมือหนึ่งในเมืองที่เป็นห้องใหม่ นอกจากโครงการนั้นจะเหลือยูนิตที่ขายไม่ได้จนสร้างเสร็จแล้วเท่านั้น ซึ่งรับรองว่าห้องเหล่านี้มักจะเป็นห้องที่อยู่ในตำแหน่งที่มีข้อเสียมากกว่าข้อดีอย่างแน่นอน ทีนี้คนที่คิดจะซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ในเมืองสักที่ก็ต้องเริ่มมาดูประกาศขายคอนโดมือสองตามเว็บไซต์ต่างๆ ซึ่งอาจจะมีการเข้าอยู่แล้ว การโอนกรรมสิทธิ์ ระยะเวลาการผ่อนดาวน์ของเจ้าของเก่า

รวมไปถึงการปรับราคาขึ้นลงตามสภาวะตลาด ดังนั้นการเปลี่ยนมือเจ้าของของคอนโดมือสองจึงเป็นเรื่องที่มีรายละเอียดเยอะพอสมควร สำหรับคนที่กำลังมองหาคอนโดบนทำเลดีดีที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ จึงต้องทำการศึกษาให้ดีเพื่อป้องกันความผิดพลาดที่จะเกิดขึ้นภายหลัง

ขั้นตอนในการซื้อขายคอนโดมือสอง สิ่งที่ควรศึกษานอกจากการตรวจเช็คสภาพห้องก็คือเรื่องของเอกสารสำคัญต่างๆ ซึ่งปกติแล้วการซื้อขายคอนโดมือสองจะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ก่อนจะทำการตกลงซื้อขายจริง ซึ่งภายในสัญญาส่วนใหญ่จะเป็นรายละเอียดเกี่ยวกับระยะเวลาในการซื้อขาย การวางมัดจำ และข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อผู้ขายที่ระบุวันเวลาชัดเจน เพื่อให้ผู้ขายไม่มีสิทธิ์ที่จะนำคอนโดไปขายให้ผู้อื่นในช่วงเวลาที่ผู้ซื้อทำการกู้เงินกับสถาบันทางการเงิน ส่วนใหญ่จะกำหนดเวลาอยู่ที่ประมาณ 1-3 เดือน

ตลอดจนผู้ที่รับผิดชอบค่าใช้เป็นต้น โดยสามารถศึกษารายละเอียดการทำสัญญาจะซื้อจะขายแบบเจาะลึกได้ที่นี่ “รู้จักสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน”

ทั้งนี้สำหรับใครที่ไม่ได้ใช้เงินสดในการซื้อคอนโดมือสอง ก็จำเป็นจะต้องยื่นเรื่องขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันทางการเงิน ซึ่งต้องใช้เอกสารประกอบการขอสินเชื่อเยอะพอสมควรไม่ว่าจะเป็น สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน บัตรประชาชนของผู้จะขาย สำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะขาย สำเนาโฉนดห้อง หนังสือรับรองเงินเดือนที่ขอกับทางบริษัท สลิปเงินเดือน 3 เดือนย้อนหลัง รวมไปถึงสัญญาจะซื้อจะขายในข้อข้างต้นด้วย ซึ่งที่นกตัวอย่างมาเป็นเพียงรายละเอียดปลีกย่อยของเอกสารเบื้องต้นเท่านั้น

หากใครที่จะขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วอยากให้ผ่านได้ง่ายๆ ก็ต้องเตรียมตัวให้พร้อม โดยสามารถศึกษาอย่างละเอียดได้ที่นี่ “เตรียมเอกสารให้พร้อม ขอสินเชื่อบ้านไม่ยาก” จากนั้นเมื่อเรายื่นเรื่องขอสินเชื่อแล้ว สถาบันทางการเงินจะติดต่อกลับมาทางผู้กู้เพื่อจะทำการประเมินราคาคอนโดที่เราจะซื้อ และรอผลอนุมัติ โดยส่วนใหญ่จะมีระยะเวลาไม่เกิน 1 เดือน โดยเมื่อสถาบันทางการเงินแจ้งผลอนุมัติแล้วผู้กู้ต้องแจ้งกับผู้จะขายด้วย เพื่อผู้จะขายจะได้ดำเนินการปลดหนี้กับทางสถาบันทางการเงินที่ผู้จะซื้อได้ขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดที่จะขายนั้นไว้

เมื่อผลการกู้ผ่าน และผู้จะขายได้มีการดำเนินการปลดสินเชื่อที่อยู่อาศัยเดิมแล้ว ก็มาถึงเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ และมอบกุญแจของคอนโดมือสองที่กำลังจะเปลี่ยนเจ้าของ ซึ่งจะมีขั้นตอน ดังนี้

ตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากมีการกำหนดวันนัดโอน เมื่อถึงวันนั้น ให้เดินทางไปที่กรมที่ดินเขตที่ผู้จะซื้อนัดกับผู้จะขายนัดไว้ โดยทั้งนี้จะมีเจ้าหน้าที่จากสถาบันทางการเงินที่เราไปขอสินเชื่อไว้เอาเอกสารทางการเงินมาให้เราลงนาม ส่วนทางฝั่งผู้จะขายก็จะมีเจ้าหน้าที่จากสถาบันทางการเงินที่ผู้จะขายเคยขอสินเชื่อไว้นำเอกสารทางการเงินมาให้ลงนามเช่นกัน

จากนั้นเจ้าหน้าที่จากกรมที่ดินจะเรียกให้ผู้จะซื้อไปลงนามในเอกสารสำคัญ และเจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งผู้ที่จะขายจำนะโฉนดฉบับจริงมาให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินไปเปลี่ยนชื่อโฉนดห้องชุดคอนโดมือสองนั้นให้เป็นชื่อของผู้ซื้อ ซึ่งในขั้นตอนนี้ผู้จะขายจำเป็นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมไปถึงค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนด

หลังจากที่มีการลงนามการโอนกรรมสิทธิ์กันเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่ธนาคารฝั่งผู้ที่จะซื้อจะเป็นคนนำเช็คสินเชื่อที่ผู้จะซื้อกู้ผ่านไปให้กับเจ้าหน้าที่ของสถาบันทางการเงินฝั่งของผู้จะขาย ซึ่งถือเป็นการจ่ายเงินเพื่อซื้อขายคอนโดกันเรียบร้อย ซึ่งผู้จะซื้อจะได้รับเอกสารสำคัญหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์และชำระเงินเรียบร้อย คือ สัญญาซื้อขาย (ธนาคารเราจะเก็บสำเนาไว้ 1 ชุด)สำเนาโฉนดห้อง (ธนาคารจะเก็บตัวจริงไป), กุญแจห้อง หรือคีย์การ์ดที่ผู้ขายมอบให้กับผู้ซื้อ

ทั้งนี้สำหรับคนที่กำลังคิดจะซื้อคอนโดมือสอง นอกจากเรื่องของเอกสารสำคัญต่างๆ แล้ว สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบอันดับแรกก่อนทำการซื้อขายนอกเหนือจากการเช็คสภาพห้องก็คือเรื่องของความเสี่ยงในการซื้อคอนโดมือสอง เนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้โอนกับทางคอนโดโดยตรง แต่จะเปลี่ยนเป็นการทำสัญญากันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

ดังนั้นสิ่งสำคัญคือความน่าเชื่อถือของผู้ขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบประวัติ เอกสารสำคัญ โฉนดคอนโดว่าตรงตามชื่อจริง (สามารถนำโฉนดไปตรวจสอบได้กับกรมที่ดิน) หรือ เคยขายคอนโดมือสองมาก่อนหรือไม่ รวมไปถึงเหตุผลในการขาย เพราะหากไม่ตรวจเช็คให้ดีผู้ที่ซื้อคอนโดมือสองไปอาจเจอแจ็กพ็อตได้ห้องชุดไม่สมประกอบมาก็เป็นได้