เตรียมพร้อม ก่อนคิดจะรีไฟแนนซ์

สำหรับคนที่กำลังตกอยู่ในสถานะผ่อนชำระหนี้สินจากการกู้ซื้อบ้าน เมื่อทำการผ่อนชำระไปสักระยะอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มสูงขึ้นจาก ดอกเบี้ยแบบลอยตัวหรือ MLR (Minimum Load Rate) เนื่องจากธนาคารมีต้นทุนในการให้กู้ซื้อบ้าน และไม่สามารถให้อัตราดอกเบี้ยต่ำไปตลอดอายุการกู้ซื้อบ้านได้ ดังนั้น เมื่อสิ้นสุดระยะอัตราดอกเบี้ยต่ำ ดอกเบี้ยจะอยู่ในอัตราปกติ และทำให้ผู้กู้มีภาระผ่อนชำระที่สูงขึ้น หลายคนจึงหาทางออกด้วยการย้ายวงเงินผ่อนชำระไปสู่ธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ต่ำกว่าหรือที่เรียกกันว่าการ “รีไฟแนนซ์” (Refinance)

เพื่อให้เห็นภาพภาระหนี้สินที่เพิ่มขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยมาอยู่ในอัตราปกติ (ไม่ได้อยู่ในช่วงโปรโมชั่นที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ) สมมุติว่าอัตราดอกเบี้ยปกติอยู่ที่ 6 % ในขณะที่การรีไฟแนนซ์สามารถมีอัตราดอกเบี้ยเพียง 4 %

หากมีวงเงินกู้ 3 ล้านบาท x ดอกเบี้ย 6% ต่อปี = 180,000 บาท นำมาหารกับ 12 เดือน เท่ากับว่าต้องผ่อนชำระเดือนละ 15,000 บาท

แต่เมื่อรีไฟแนนซ์โดยมีวงเงินกู้ 3 ล้านบาท x ดอกเบี้ย 4% ต่อปี = 120,000 บาท นำมาหารกับ 12 เดือน เท่ากับว่าต้องผ่อนชำระเดือนละ 10,000 บาท
จากตัวอย่างการคำนวณ การรีไฟแนนซ์กับอัตราดอกเบี้ยที่ยกตัวอย่างขึ้นมา จึงสามารถช่วยลดภาระในการผ่อนชำระแต่ละเดือนได้ถึง 5,000 บาทต่อเดือน ทั้งนี้ คุณสามารถยื่นเรื่องขอรีไฟแนนซ์ ได้ โดยสามารถเตรียมความพร้อมดังนี้

หากคิดจะรีไฟแนนซ์ สิ่งแรกที่ควรทำก็คือ ตรวจสอบและเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากสถาบันการเงินต่างๆ รวมถึงธนาคารเดิม เพื่อดูว่าสถาบันการเงินไหนให้อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด โดยการสอบถามจากสถาบันทางการเงินนั้นๆ โดยสินเชื่อจะมีหลายรูปแบบ

เราสามารถขอคำแนะนำจากแบงก์ได้ว่า สินเชื่อรูปแบบไหนเหมาะกับเรามากที่สุด เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษสำหรับโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทมหาชน อัตราดอกเบี้ยพิเศษตามกลุ่มอาชีพ หรือสำหรับผู้มีรายได้ต่อเดือนตามจำนวนที่ระบุไว้ รวมไปถึงการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขการกู้ และการให้บริการต่างๆ ในการรีไฟแนนซ์

ปัจจุบันการรีไฟแนนซ์ กับการขอลดอัตราดอกเบี้ยสามารถทำควบคู่กันไปได้ ซึ่งการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยนั้น ต้องทำการเจรจาและขอยื่นเรื่องกับสถาบันทางการเงิน โดยส่วนใหญาการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยจะมีสัญญากำหนดไว้ว่า หากมีการรีไฟแนนซ์ในช่วง 3 ปีแรก จะมีการคิดค่าธรรมเนียม 3% ของวงเงินกู้แรกหรือวงเงินคงเหลือ ซึ่งตรงนี้แล้วแต่เงื่อนไขของสถาบันการเงินนั้น ๆ

ซึ่งประโยชน์ที่ผู้กู้จะได้รับในส่วนนี้ก็คือ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ตามอัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงโปรโมชั่นหรือละม้ายคล้ายคลึงกับการขอสินเชื่อบ้านในตอนแรกที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ มาล่อตาล่อใจ

การขอ Statement ย้อนหลัง เป็นหนึ่งในขั้นตอนการเตรียมรีไฟแนนซ์ เพื่อไว้ใช้ยื่นกู้กับสถาบันการเงินอื่นๆ ที่ให้อัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่า ดังนั้นรายละเอียดการเดินบัญชีธนาคารจึงมีความสำคัญสำหรับการรีไฟแนนซ์ พอ ๆ กับการกู้ซื้อบ้านครั้งแรก เพราะเป็นหลักฐานที่แสดงสถานะทางการเงินของผู้กู้ และเป็นหลักฐานสำคัญอีกอย่างหนึ่ง ที่ ธนาคารใช้พิจารณ

บัญชีต้องมีการเดินอย่างสม่ำเสมออย่างน้อยที่สุด 6 เดือน และมีเงินฝากมากกว่าถอน มียอดเงินออมให้มากเข้าไว้ เทคนิคอีกอย่างหนึ่งก็คือ การดึงเงินของคนในครอบครัวมาเข้าบัญชีไว้ถ้าสามารถทำได้ มาไว้ในช่วงก่อนกู้ พอกู้เสร็จแล้วก็ค่อยโยกบัญชีกลับไป โดยเมื่อธนาคารมีการพิจารณา Statement ย้อนหลัง 6 เดือนแล้ว

หากบัญชีมีการเดินเงินเข้า – ออก อยู่ในเกณฑ์ที่มีเงินฝากมากกว่าเงินถอน โอกาสที่จะยื่นรีไฟแนนซ์ผ่านก็ค่อนข้างสูง หรือหากไม่มั่นใจว่าเอกสารที่ยื่นไปจะผ่านการพิจารณาหรือไม่ สามารถทำการ pre-approve ให้กับสถาบันการเงินที่สนใจได้ เพื่อเป็นการตรวจสอบความสามารถและโอกาสในการรีไฟแนนซ์

หนังสือรับรองเงินเดือนถือเป็กอีกหนึ่งเอกสารสำคัญที่รับรองที่มาของรายได้ รายได้ที่มาจากเงินเดือนประจำหรือพนักงานเงินเดือนที่มีการงานมั่นคงส่วนใหญ่เมื่อผ่านการพิจารณาจากสถาบันทางการเงินจะไม่ค่อยมีปัญหา แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับฐานเงินเดือนด้วยหากเป็นการรีไฟแนนซ์ ในกรณีที่ต้องการขอระยะเวลาการผ่อนชำระเพิ่มหรือเพิ่มวงเงินการกู้

แต่ในกรณีที่ไม่ได้เป็นพนักงานบริษัทแต่ประกอบธุรกิจส่วนตัวหรือทำอาชีพอิสระก็ควรอัพเดทสมุดบัญชีธนาคารไว้ทุกเดือน รวมถึงควรมีใบจดทะเบียนพาณิชย์หรือใบประกอบวิชาชีพ ซึ่งจะเป็นเอกสารประกอบการยื่นรีไฟแนนซ์ เพื่อให้ธนาคารมั่นใจว่ารายได้ของเรายังอยู่ในเกณฑ์ที่ดีในช่วงระยะการผ่อนชำระที่ผ่านมาตลอด 3 ปี และสามารถยื่นขอลดอัตราดอกเบี้ยโดยไม่เกิดปัญหาภายหลัง

นอกจากหัวข้อหลักๆ ที่กล่าวมาแล้ว เอกสารหรือหลักฐานในการขอรีไฟแนนซ์ ก็ต้องครบถ้วน พร้อมให้สถาบันทางการเงินพิจารณา โดยแบ่งเป็น 3 ส่วนด้วยกัน คือ

1. เอกสารข้อมูลส่วนบุคคล
– สำเนาบัตรประชาชน / บัตรค่าราชการ (ผู้กู้และคู่สมรส)
– สำเนาทะเบียนบ้าน (ผู้กู้และคู่สมรส)
– สำเนาทะเบียนสมรส / ใบหย่า / ใบมรณบัตร / ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)

2.เอกสารด้านหลักประกันในการรีไฟแนนซ์
– สำเนาเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ หลักประกัน เช่น โฉนดที่ดิน, หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
– ใบอณุญาตปลูกสร้าง / หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง เช่น สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13), หนังสือให้ที่ดิน (ท.ด.14)
– แผนที่ตั้งหลักประกันโดยสังเขป
– สำเนาสัญญากู้เงินกับสถาบันการเงินเดิม
– สำเนาหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน
– สำเนาใบเสร็จเงินกู้เดือนล่าสุด

3.เอกสารแสดงรายได้ แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ
3.1 บุคคลธรรมดาที่มีรายได้ประจำ
– ใบรับรองเงินเดือน และสลิปเงินเดือน
– รายงานผลการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือนขึ้นไป (บัญชีส่วนตัว)
– เอกสารที่แสดงถึงการมีฐานะทางการเงิน / ทรัพย์สิน / ทะเบียนรถ / โฉนดที่ดิน (ถ้ามี)
– สำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (แพทย์, วิศวกร, สถาปนิก, ทนายความ)
– ใบแสดงการหักภาษี ณ ที่จ่าย (ม.50 ทวิ) / ใบ ภงด. 90 / 91 / 94
3.2 บุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของกิจการ
-หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล / ทะเบียนการค้า
– ทะเบียนผู้ถือหุ้น
-หนังสือบริคณห์สนธิ และข้อบังคับ (เอกสารในการก่อตั้งบริษัท)
– สำเนาใบ กพ.30 พร้อมใบเสร็จรับเงินย้อนหลัง 6 เดือน (ถ้ามี)
– รายงานผลการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือนขึ้นไป (บัญชีบริษัท)
– เอกสารที่แสดงถึงการมีฐานะทางการเงิน / ทรัพย์สิน / ทะเบียนรถ / โฉนดที่ดิน (ถ้ามี)
– ใบเสร็จรับเงิน / บิลซื้อขายสินค้า
– ภายถ่ายกิจการ (ถ้ามี)
ทั้งนี้ นอกจากการยื่นเอกสารต่างๆ ให้กับธนาคารแล้ว การรีไฟแนนซ์ ยังมีค่าธรรมเนียมในการดำเนินการด้วย ซึ่งค่าใช้จ่ายตรงนี้ก็ควรนำมาพิจารณาและประเมินดูว่าคุ้มค่าไหมหากจะทำการรีไฟแนนซ์ โดยค่าใช้จ่ายหลักๆ ประกอบด้วย
1.ค่าจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ ประมาณ 1% ของวงเงินกู้ใหม่ (จ่ายให้กับผู้ให้กู้ใหม่)
2.ค่าธรรมเนียมในการจำนอง ประมาณ 1% ของราคาประเมิน (ไม่เกิน 200,000 บาท) (จ่ายให้กับกรมที่ดิน และไม่ต้องจ่ายถ้ารีไฟแนนซ์กับที่เดิม)
3.ค่าประเมินราคาหลักประกัน ประมาณ 2,500 บาท-0.25% ของราคาประเมิน (จ่ายให้กับผู้ให้กู้ใหม่ และ ไม่ต้องจ่ายถ้ารีไฟแนนซ์กับที่เดิม)
4.ค่าทำประกันอัคคีภัย ประมาณ 2,000 บาทสำหรับบ้านมูลค่า 1 ล้านบาท (จ่ายให้กับผู้ให้กู้ใหม่)
5.ค่าอากรแสตมป์ ประมาณ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ (จ่ายให้กับผู้ให้กู้ใหม่)
6.ค่าปรับการคืนเงินกู้ก่อนกำหนดตามสัญญาที่มีอยู่ ประมาณ 2-3% ของวงเงินกู้ทั้งหมด โดยบางแห่งคิดจากมูลหนี้ที่เหลืออยู่ (จ่ายให้กับผู้ให้กู้เดิม หากรีไฟแนนซ์ทั้งก้อนก่อนครบกำหนด 3 ปี)

สำหรับใครที่กำลังจะหมดระยะดอกเบี้ยในช่วงโปรโมชั่นของการผ่อนชำระ 3 ปีแรก ก็รีบเตรียมตัวในการจัดทำเอกสารต่างๆ เพื่อรีไฟนแนนซ์ ตั้งแต่เนิ่นๆ เนื่องจากจากความพร้อมและเอกสารต่างๆ ต้องใช้เวลาในการเตรียมพอสมควร จริงๆ การรีไฟแนนซ์แทบจะไม่ต่างกับการกู้ซื้อบ้านครั้งแรกเลย (เว้นแต่ว่าเป็นการรีไฟแนนซ์กับแบงก์เดิม) ทั้งนี้ผู้กู้ควรศึกษาข้อมูลอัตราดอกเบี้ยและตรวจสอบเอกสารทุกครั้งก่อนการยื่น เพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง