เงินดาวน์บ้านหรือคอนโด เป็นสิ่งที่จำเป็น และถือเป็นขั้นตอนแรก ๆ ที่ต้องเตรียม ก่อนจะเริ่มต้นการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโด ผู้กู้จำเป็นต้องเตรียมเงินสดนับแสนบาทไว้เพื่อดาวน์บ้าน จึงจะสามารถขอกู้และผ่อนกับธนาคารได้ ใครที่คิดจะซื้อบ้านหรือคอนโดอยู่จึงต้องทำความเข้าใจกับเรื่องเงินดาวน์ให้ดี
เพื่อให้การขอกู้บ้านไม่สะดุดเพียงเพราะเตรียมเงินไม่เพียงพอ นอกจากนี้มีเรื่องของหลักเกณฑ์เงินดาวน์ขั้นต่ำที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเพิ่งบังคับใช้เมื่อไม่นานมานี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบกับผู้ที่กำลังเก็บเงินซื้อบ้านในตอนนี้ด้วย
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
เงินดาวน์คืออะไร
เงินดาวน์ (ภาษาอังกฤษคือ Down Payment) เป็นเงินจำนวนหนึ่งที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับผู้ขายเมื่อต้องการผ่อนชำระทรัพย์สินมูลค่าสูง โดยผู้ซื้อจะจ่ายเงินดาวน์มากกว่าหรือเท่ากับจำนวนเงินที่ผู้ขายกำหนดไว้ก็ได้ และยิ่งจ่ายดาวน์เยอะขึ้น จำนวนเงินที่จะต้องกู้ก็ยิ่งลดลง โดยเงินก้อนนี้มักจะถูกใช้ในการซื้อขายสินทรัพย์ 2 กลุ่ม ดังนี้
เงินดาวน์รถ
เงินดาวน์รถคือ เงินก้อนที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับผู้จำหน่ายรถยนต์เมื่อขอผ่อนชำระกับธนาคารหรือผ่อนกับผู้จำหน่ายเอง แต่ผู้ซื้อต้องจ่ายดาวน์ก้อนเดียวเมื่อรับรถเท่านั้น ไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้แบบการผ่อนดาวน์บ้าน และอาจมี VAT เงินดาวน์ที่ต้องเสียเพิ่มในกรณีที่ผู้ขายมีส่วนลดให้กับผู้ซื้อด้วย
เงินดาวน์บ้าน
เงินดาวน์บ้านคือ เงินก้อนที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับโครงการเมื่อขอกู้บ้านหรือคอนโดกับธนาคาร หากบ้านที่ต้องการซื้อยังไม่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ก็สามารถขอผ่อนดาวน์บ้านได้ด้วย โดยขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้ขาย และเงินดาวน์บ้านก็คือสิ่งที่จะมาพูดถึงรายละเอียดกัน
หลักเกณฑ์เงินดาวน์ขั้นต่ำ
ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้บังคับใช้หลักเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ โดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV หรือ Loan to Value) ของการกู้ซื้อบ้านและคอนโดทั้งมือหนึ่งและมือสอง โดยมีเนื้อหาโดยสรุปดังนี้
ที่อยู่อาศัยราคา < 10 ล้านบาท
| จำนวนสัญญาที่ยังผ่อนอยู่ | การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ |
| สัญญาที่ 1 | กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน และกู้เพิ่มได้ 10% สำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งบ้าน หรือสิ่งจำเป็นอื่นในการเข้าอยู่อาศัย |
| สัญญาที่ 2 | 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 ≥ 2 ปี และ 20% หากผ่อนสัญญาที่ 1 < 2 ปี (เดิมกำหนดระยะเวลา 3 ปี) |
| สัญญาที่ 3 ขึ้นไป | 30% |
ที่อยู่อาศัยราคา ≥ 10 ล้านบาท
| จำนวนสัญญาที่ยังผ่อนอยู่ | การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ |
| สัญญาที่ 1 | 10% (เดิมวางดาวน์ขั้นต่ำ 20%) |
| สัญญาที่ 2 | 20% |
| สัญญาที่ 3 ขึ้นไป | 30% |
ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ปรับมาตรการ LTV เพื่อช่วยให้ประชาชนกู้บ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงได้ง่ายขึ้น โดยมีหลักเกณฑ์ดังนี้
1. ส่งเสริมให้ประชาชนเป็นเจ้าของบ้านหลังแรกได้ง่ายขึ้นและช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัย โดยในการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แม้ว่ายังคงเพดาน LTV 100% สำหรับสินเชื่อบ้าน
แต่ผู้กู้สามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% ของมูลค่าหลักประกัน สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง เช่น การตกแต่งบ้าน การซ่อมแซมหรือต่อเติม ซึ่งหนี้ส่วนนี้เมื่อกลายเป็นหนี้ที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน
ยกตัวอย่างง่าย ๆ ดังนี้
- กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูงที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 900,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุดได้ถึง 1,100,000 บาท
- กรณีซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีราคาซื้อขาย 1 ล้านบาท เดิมผู้กู้จะมีโอกาสได้รับวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 950,000 บาท แต่เกณฑ์ใหม่จะทำให้ได้รับวงเงินสินเชื่อสูงสุด 1,100,000 บาท
นอกจากนี้ กำหนดให้วางเงินดาวน์น้อยลงจาก 20% เป็น 10% สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรกที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป 2. ผู้ที่จำเป็นต้องมีบ้าน 2 หลังที่มีวินัยในการผ่อนชำระหนี้สัญญาที่ 1 มาแล้วพอสมควร ให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ขณะที่ยังคงส่งเสริมให้มีการออมก่อนกู้ โดยผ่อนเกณฑ์ให้การกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ 10% หากผ่อนชำระสัญญาที่ 1 มาแล้วอย่างน้อย 2 ปี (จากเดิมกำหนด 3 ปี)
อย่างไรก็ตาม ทาง ธปท. ยังไม่ยกเลิกเพดาน LTV สำหรับการกู้ซื้อบ้านสัญญาที่ 2 เพราะจากข้อมูลพบว่ามากกว่าครึ่งของผู้กู้ซื้ออาคารชุด 2 หลังพร้อมกันมีระยะห่างระหว่างการกู้สัญญาที่ 1 และสัญญาที่ 2 ไม่ถึง 1 ปี สะท้อนว่าเป็นการกู้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าเพื่ออยู่อาศัยจริง
การเตรียมเงินดาวน์
บ้านหรือคอนโดพร้อมอยู่
สำหรับการซื้อบ้านหรือคอนโดที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือมือสอง ผู้ซื้อจำเป็นต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้เต็มจำนวนตามที่โครงการหรือธนาคารแจ้งให้ทราบ และต้องจ่ายทันทีก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจึงต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่ให้พร้อมก่อนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยนั้นได้
บ้านหรือคอนโดที่กำลังก่อสร้าง
สำหรับการซื้อบ้านและคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ซื้อจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่อยู่อาศัยกับผู้ขาย และโครงการส่วนใหญ่ก็มักจะเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อสามารถผ่อนดาวน์บ้านหรือคอนโดได้ตามระยะเวลาที่ตกลงไว้ ทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่เพื่อจ่ายดาวน์บ้าน และยังถือเป็นการซ้อมผ่อนบ้านไปในตัวอีกด้วย
ข้อควรระวังในการเตรียมเงินดาวน์
ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านต้องตระหนักอยู่เสมอว่า การกู้บ้านและคอนโดจะได้รับวงเงินอนุมัติไม่เต็มราคาบ้านที่ต้องจ่าย โดยมักจะอยู่ที่ 80-90% ของราคาบ้าน
ดังนั้น ก่อนซื้อบ้านควรมีเงินสำรองอย่างน้อย 10-20% เพื่อใช้ชำระส่วนต่างของวงเงินที่อนุมัติมาไม่เต็ม แต่ธนาคารก็สามารถเรียกเงินดาวน์ได้มากกว่านั้น โดยขึ้นอยู่กับประวัติทางการเงินและรายได้ของผู้กู้เอง อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับเงินดาวน์ไม่พร้อมต้องทำอย่างไร
ได้เงินดาวน์คืนหรือไม่หากกู้ไม่ผ่าน
ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายดาวน์ก้อนเดียวหรือผ่อนชำระเงินดาวน์ในระหว่างการก่อสร้าง เมื่อยื่นเอกสารให้ธนาคารพิจารณาแล้วกลับขอกู้ไม่ผ่าน ผู้กู้ก็สามารถขอคืนเงินดาวน์ทั้งหมดจากโครงการได้ตามกฎหมาย
แต่ทั้งนี้ผู้กู้จะได้รับเงินทำสัญญาและเงินจอง (ถ้ามี) คืนด้วยหรือไม่นั้น จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของโครงการ เพื่อความมั่นใจว่าจะไม่ต้องสูญเงินดังกล่าว ก่อนที่จะจอง ทำสัญญา และจ่ายเงินดาวน์ ขอแนะนำให้ยื่นขอ Pre-approve กับธนาคารต่าง ๆ เพื่อตรวจสอบในเบื้องต้นว่ามีโอกาสได้รับอนุมัติเงินกู้หรือไม่ และจะได้วงเงินกู้เท่าไร อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ Pre-approve บริการฟรีที่ช่วยเช็กให้ชัวร์ว่าสินเชื่อผ่านหรือไม่?
สุดท้ายนี้ การพยายามซื้อบ้านหรือคอนโดโดยที่เงินดาวน์ยังไม่พร้อมอาจเป็นความเสี่ยงที่ทำให้ผู้กู้ขาดสภาพคล่องทางการเงินได้ง่าย ๆ แม้ว่าธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้เต็มราคาบ้าน แต่ผู้กู้ก็ต้องมีเงินดาวน์สำรองเผื่อไว้ก่อนด้วย นั่นก็เพื่อใช้ชำระค่าใช้จ่ายในวันโอน หรือใช้ตกแต่งต่อเติมบ้านก่อนเข้าอยู่ และที่สำคัญยังช่วยลดวงเงินกู้และดอกเบี้ยที่ต้องเสีย ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้ผ่อนง่ายสบายกว่าเดิมในระยะยาว อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับเตรียมตัวกู้ซื้อบ้าน 7 ขั้นตอนพื้นฐานที่คุณต้องรู้
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า