เผยเทคนิคการกู้ซื้อบ้านหลังที่สอง

หลายคนที่มีบ้านพักอาศัยหลังแรกเป็นของตนเองแล้ว เมื่อเวลาผ่านไปซักระยะหนึ่งแล้วมีความพร้อมด้านการเงินมากขึ้น ก็ฝันว่าอยากมีบ้านหลังที่สองหรือหลังที่สามตามมา เพื่อขยายขนาดที่พักของครอบครัวให้ใหญ่ขึ้น หรือบางคนต้องการซื้อบ้านใกล้กับสถานศึกษาของบุตร เป็นต้น แต่ในช่วงปลายปี 2561 ได้มีหลักเกณฑ์ใหม่ถูกประกาศออกมา ทำให้มีผลกระทบกับผู้ที่กู้ซื้อบ้านหลังที่สองอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้น K-Expert จึงมีคำแนะนำเทคนิคการกู้บ้านหลังที่สองมาฝากกัน

1. ผู้กู้ซื้อบ้านหลังที่สอง (ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท) ต้องวางเงินดาวน์เพิ่มมากขึ้น โดยแบ่งเป็น

ซึ่งเป็นผลของการถูกกำหนดอัตราส่วนการปล่อยกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) ทำให้ผู้กู้บ้านต้องวางเงินดาวน์เพิ่มมากขึ้น หลักเกณฑ์นี้มีผลบังคับใช้กับสัญญาเงินกู้บ้านที่ปล่อยใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 โดยยกเว้นกรณีที่มี “สัญญาจะซื้อจะขาย” ก่อนวันที่ 15 ต.ค. 2561 (ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้จากข่าว ธปท. ฉบับที่ 72/2561) (https://www.bot.or.th/Thai/PressandSpeeches/Press/News2561/n7261t.pdf)

ตามหลักเกณฑ์ใหม่ของ ธปท. ฉบับนี้ นอกจากให้นับรวมสินเชื่อบ้านที่มีอยู่กับธนาคารแล้ว ยังให้นับรวมสินเชื่อบ้านที่กู้จากที่ทำงานด้วย เช่น กู้สวัสดิการ เป็นต้น โดยเครื่องมือที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาหลัก ๆ เช่น

1. รายงานข้อมูลเครดิตบูโร เป็นแหล่งข้อมูลหลักที่ธนาคารนำมาใช้ในการพิจารณาว่าผู้กู้มีหนี้เงินกู้บ้านจำนวนกี่หลัง แต่ถ้าผ่อนหนี้หมดแล้ว กรณีเช่นนี้ไม่ถูกนับรวม จะนับเฉพาะหลังที่มีการกู้เท่านั้น แล้วหากเดิมเป็นการกู้บ้านร่วมกัน ก็จะนับว่าทั้งคู่มีการกู้บ้านคนละหนึ่งหลัง

2. การกู้บ้านในบางกรณีที่ไม่ปรากฏในเครดิตบูโร เช่น กู้บ้านกับสวัสดิการที่ทำงาน เป็นต้น กรณีเช่นนี้ธนาคารจะพิจารณาจากเอกสารประกอบการขอสินเชื่อต่าง ๆ เช่น สลิปเงินเดือน ปกติจะมีการแจ้งรายละเอียดรายได้และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ถูกหักในแต่ละเดือน ได้แก่ พวกเงินกู้ประเภทต่าง ๆ แต่หากไม่มีการแจ้งไว้ก็จะมาพิจารณาจากรายการเดินบัญชีย้อนหลัง (Statement) ดูรายการหักบัญชีเท่า ๆ กันทุกเดือนว่าเป็นรายการประเภทใด ถ้าระบุว่าเป็นการหักเพื่อเป็นเงินออม ควรนำบัญชีเงินฝากหรือกองทุนนั้นมาแสดงด้วย

เทคนิคในการเตรียมตัวกู้ซื้อบ้านหลังที่สองมีด้วยกันหลายวิธีที่สามารถนำมาใช้ได้จริง ประกอบด้วย

1. ทำสัญญากู้ก่อนวันที่ 1 เม.ย. 2562 ซึ่งเป็นวันที่ประกาศมีผลใช้บังคับ โดยควรทำเรื่องกู้ไม่เกินกลางเดือน ก.พ. 2562 เพราะต้องเผื่อระยะเวลาในการดำเนินการของธนาคารด้วย ซึ่งช่วงเวลาดังกล่าวน่าจะมีคนยื่นกู้เป็นจำนวนมาก หากติดปัญหาจะทำให้ไม่สามารถทำสัญญาได้ทันเวลาที่กำหนด อย่างไรก็ตาม การกู้ซื้อบ้านสักหลังหนึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการผ่อนนาน 20-30 ปี จึงควรคิดให้ดีก่อนซื้อ ทั้งนี้ หากผู้กู้ทำ ”สัญญาจะซื้อจะขาย” ก่อนวันที่ 15 ต.ค. 2561 สามารถใช้หลักเกณฑ์เดิมในการพิจารณาได้

2. เตรียมเงินดาวน์และเงินตกแต่งบ้านเพิ่ม การกู้บ้านหลังที่สอง โดยที่บ้านหลังแรกที่กู้ไว้ ถ้าผ่อนมาแล้วเกิน 3 ปี ต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้ 10% โดยธนาคารปล่อยกู้ไม่เกิน 90% แต่ถ้าผ่อนมาแล้วไม่เกิน 3 ปี ต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้ 20% โดยธนาคารปล่อยกู้ไม่เกิน 80% ตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท ถ้าผ่อนมาเกิน 3 ปี ธนาคารปล่อยกู้ 1.8 ล้านบาท แต่ถ้าผ่อน ไม่เกิน 3 ปี ธนาคารปล่อยกู้ 1.6 ล้านบาท

สำหรับทางเลือกในการเก็บเงินดาวน์และตกแต่งบ้าน หากมีเวลาเก็บเงินได้เกิน 2 ปี แนะนำให้เก็บไว้ในบัญชีเงินฝากประจำปลอดภาษี (บัญชีเงินฝากทวีทรัพย์) ซึ่งได้รับดอกเบี้ยสูงกว่าเงินฝากปกติ) แต่หากระยะเวลาเก็บเงินน้อยกว่า 2 ปี แนะนำให้เก็บไว้ในกองทุนตราสารหนี้ เช่น กองทุน K-SF ที่มีความเสี่ยงต่ำ โดยเก็บเป็นเงินดาวน์ให้ได้อย่างน้อย 10% – 20% ของราคาบ้าน แล้วอย่าลืมเก็บเผื่อเป็นค่าตกแต่งบ้านด้วย

3. เช็กหนี้เงินกู้บ้านเดิม หากยอดหนี้เหลือไม่เยอะการปิดหนี้เดิมก่อนการขอกู้บ้านหลังใหม่ น่าจะเป็นทางออกที่ดีเพื่อไม่ให้เข้าหลักเกณฑ์บ้านหลังที่สอง เพราะจะทำให้ได้เงินกู้มากขึ้น ตัวอย่างเช่น กู้ซื้อบ้านหลังใหม่ 5 ล้าน ของเดิมผ่อนมาแล้วเกิน 3 ปี ยอดหนี้เหลือ 2 แสนบาท

• กรณีไม่ปิดหนี้บ้านหลังแรกจะกู้ได้เพียง 90% = 4.5 ล้านบาท ต้องใช้เงินดาวน์ 5 แสนบาท
• กรณีปิดหนี้บ้านหลังแรกใช้เงิน 2 แสนบาท แต่ทำให้กู้ได้ 100% = 5.0 ล้านบาท (รวมเงินกู้ค่าตกแต่งด้วย)

อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้ถึงจะทำให้ได้เงินกู้ที่มากขึ้น แต่ก็ต้องผ่อนและเสียดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน

อีกสิ่งหนึ่งที่ควรรู้ คือผลกระทบในเรื่องการถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น ที่ดิน บ้าน ตึกแถว คอนโดมิเนียม ซึ่งมีจำนวนและมูลค่าเกินกว่าที่ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กำหนด จะต้องมีภาระภาษีตามมา ซึ่งกฏหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2563 ทางเลือกที่สามารถทำได้ คือ การย้ายชื่อเข้าทะเบียนหลังที่มีมูลค่าสูงที่สุด โดยบ้านหลังที่ย้ายเข้าไปต้องใช้ประโยชน์เพื่อการพักอาศัยด้วย ไม่ใช่ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชยกรรม เพื่อลดภาระภาษีที่ดินที่เกิดขึ้น

จะเห็นได้ว่าหลักเกณฑ์ของ ธปท. ที่จะเริ่มมีผลใช้บังคับในอีกไม่นานนี้ ส่งผลกระทบกับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่สองอย่างเลี่ยงไม่ได้ หากมีการวางแผนที่ดีจะทำให้ได้วงเงินกู้บ้านที่เพิ่มมากขึ้น แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องผ่อนเพิ่มมากขึ้นและเสียดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน ดังนั้น จึงควรตัดสินใจให้รอบคอบก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน