เทคนิคเลือกดอกเบี้ยบ้านให้ดีต่อใจ

House icon and keys on wooden background

“เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจกู้บ้าน และถ้าต้องการรีไฟแนนซ์ ควรรอให้พ้นระยะเวลาอย่างน้อย 3 ปี จะได้ไม่มีค่าปรับเกิดขึ้น” 

ปัญหาหนึ่งสำหรับผู้ที่กำลังจะตัดสินใจยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร คงหนีไม่พ้นเรื่องที่ว่าจะเลือกดอกเบี้ยแบบไหนดี เพราะต้องยอมรับว่า ปัจจุบันรูปแบบดอกเบี้ยบ้านมีให้เลือกหลากหลายตามโปรโมชันของแต่ละธนาคารที่ออกมาแข่งขันกันอย่างต่อเนื่อง และด้วยหนี้บ้านเป็นหนี้ก้อนโต การเลือกดอกเบี้ยบ้านจึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้เราประหยัดเงินในกระเป๋าได้ แล้วจะเลือกอย่างไรดี K-Expert ธนาคารกสิกรไทย มีคำแนะนำ

 

ก่อนอื่นเลย เรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่า ดอกเบี้ยบ้านคิดอย่างไร

Woman calculate and plan for your good property with real agency property.

สำหรับดอกเบี้ยในแต่ละเดือน โดยทั่วไปธนาคารจะใช้วิธีการคำนวณแบบ “ลดต้นลดดอก”อธิบายง่ายๆ ก็คือ ดอกเบี้ยบ้านจะคิดจากเงินต้นคงเหลือในแต่ละเดือน โดยเมื่อเราจ่ายค่าผ่อนบ้าน จะนำเงินไปชำระดอกเบี้ยบ้านก่อน ส่วนที่เหลือจึงค่อยนำไปชำระเงินต้น ในส่วนของเงินต้นคงเหลือก็จะนำไปคิดดอกเบี้ยบ้านในเดือนถัดไปนั่นเอง

ตัวอย่าง

*แนะนำให้เข้าไปค้นหารีวิวโครงการที่โดนใจ เพื่อดูราคาก่อนจะคิดคำนวณ 

เราต้องการเงินกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านบาท ธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 16,400 บาท (ระยะเวลาผ่อน 30 ปี) ได้อัตราดอกเบี้ยโปรโมชัน 0.60% นาน 8 เดือน (สมมติให้ 1 เดือนเท่ากับ 30 วัน)
ดอกเบี้ยบ้านเดือนที่ 1 จะอยู่ที่ (3,000,000 X 0.60%) X (30 / 365) = 1,479.45 บาท
เมื่อเราชำระค่าผ่อนบ้าน 16,400 บาท ก็จะนำไปชำระดอกเบี้ยก่อน 1,479.45 บาท 
เงินส่วนที่เหลือหลังหักดอกเบี้ยแล้ว 16,400 - 1,479.45 = 14,920.55 บาท จึงค่อยนำไปชำระเงินต้น

สรุปเท่ากับว่าเงินต้นคงเหลือจะอยู่ที่ 3,000,000 - 14,920.55 = 2,985,079.45 บาท ซึ่งเงินต้นส่วนนี้ก็จะถูกนำไปคำนวณดอกเบี้ยในเดือนถัดไป จะเห็นได้ว่า หากจ่ายค่าผ่อนบ้านในจำนวนเงินที่เท่ากันทุกเดือน การได้รับอัตราดอกเบี้ยยิ่งต่ำเท่าไร ยิ่งทำให้เงินต้นลดลงได้มากขึ้น ซึ่งนอกจากจะช่วยประหยัดเงินในการจ่ายดอกเบี้ยแล้ว ยังช่วยให้ภาระหนี้บ้านหมดได้เร็วขึ้นอีกด้วย

หลังจากที่ได้รู้วิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านกันไปแล้ว ถัดมาในส่วนของดอกเบี้ยบ้านที่ธนาคารใช้ในปัจจุบันมีแบบไหนบ้าง เรามาทำความรู้จักกัน

ส่วนใหญ่แล้วอัตราดอกเบี้ยบ้านที่ธนาคารกำหนดมีอยู่ด้วยกัน 2 แบบ ได้แก่

• อัตราดอกเบี้ยคงที่ เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการกำหนดตัวเลขไว้อย่างแน่นอน โดยดอกเบี้ยแบบคงที่มักจะกำหนดในช่วง 1-3 ปีแรกของระยะเวลาในการผ่อน

• อัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีการเปลี่ยนแปลงตามข้อกำหนดแต่ละธนาคาร ซึ่งดอกเบี้ยลอยตัวของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน เราสามารถดูได้จากประกาศตามเว็บไซต์ของธนาคารนั้นๆ โดยอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารใช้เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เช่น MLR MOR และ MRR เป็นต้น อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่ธนาคารมักใช้กับสินเชื่อบ้านคือ MRR ซึ่งใช้กับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ส่วน MLR ใช้กับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินกู้ และ MOR ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทวงเงินเบิกเกินบัญชี (OD)

อ่านอัพเดทอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อบ้าน MRR MLR MOR 

จะเห็นได้ว่า อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ทำให้เราทราบได้อย่างชัดเจนว่าอัตราดอกเบี้ยบ้านเป็นเท่าไร แต่หากในอนาคตอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับลดลง ก็จะไม่สามารถใช้อัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ลดลงได้ ส่วนอัตราดอกเบี้ยลอยตัว แน่นอนว่าหากดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลงก็จะได้เปรียบ แต่ในทางกลับกันหากมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ก็จะทำให้ดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายสูงขึ้นด้วยเช่นกัน โดยแนวโน้มดอกเบี้ยในช่วงปีสองปีนี้ คาดว่าอัตราดอกเบี้ยน่าจะมีโอกาสปรับตัวขึ้นในปี 2562

Home loan - credit

เมื่อเราเข้าใจวิธีการคำนวณและรู้จักดอกเบี้ยที่ธนาคารใช้ การตัดสินใจว่าจะเลือกดอกเบี้ยบ้านแบบไหนดี ก็ไม่ใช่เรื่องยาก โดยการเปรียบเทียบสามารถทำได้ 2 แบบ ดังนี้

1. เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรก

ซึ่งเป็นช่วงที่ได้รับอัตราดอกเบี้ยโปรโมชัน หากใครที่มีแผนจะรีไฟแนนซ์ในอนาคต แนะนำให้เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรก เพราะธนาคารเดิมมักกำหนดระยะเวลาที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับเมื่อระยะเวลาผ่านไปแล้ว 3 ปี

สำหรับการคำนวณอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยนั้น ขอยกตัวอย่าง โดยกำหนดอัตราดอกเบี้ยโปรโมชัน 3 ปีแรก เป็นดังนี้
- ปีที่ 1 เดือนที่ 1-8 อยู่ที่ 0.60% ต่อปี และเดือนที่ 9-12 อยู่ที่ 4.10% ต่อปี
- ปีที่ 2-3 อยู่ที่ 4.10% ต่อปี
- หลังจากนั้นจนตลอดอายุสัญญา อยู่ที่ MRR-1.5% ต่อปี
ดังนั้น ดอกเบี้ยปีที่ 1 จะเท่ากับ [(0.60 / 12) X 8] + [(4.10 / 12) X 4] = 1.77% ต่อปี
ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี จะเท่ากับ (1.77 + 4.10 + 4.10) / 3 = 3.32% ต่อปี

ทั้งนี้ หากใครไม่อยากคำนวณเอง ก็สามารถสอบถามกับเจ้าหน้าที่ธนาคารได้ เพราะโดยปกติธนาคารมักจะคำนวณดอกเบี้ยเฉลี่ยไว้ให้เราเปรียบเทียบอยู่แล้ว หรือใช้เครื่องมือลัดในการคำนวณสินเชื่อเพื่ออยู่อาศัย 

2. เปรียบเทียบดอกเบี้ยบ้านตลอดอายุสัญญา

เหมาะกับผู้ที่ต้องการผ่อนยาวๆ โดยยังไม่มีแผนที่จะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น เช่น ไม่อยากยุ่งยากเรื่องการกู้เงินใหม่ มีอายุเยอะแล้ว หรือในอนาคตคาดว่าจะมีภาระหนี้เพิ่มขึ้น ทำให้การขอเงินกู้ใหม่ก็อาจจะทำได้ยาก เป็นต้น ส่วนการคำนวณดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญานั้นค่อนข้างยุ่งยาก แต่โดยปกติธนาคารจะมีการคำนวณอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงไว้ให้แล้ว เราสามารถสอบถามกับเจ้าหน้าที่ธนาคารได้เช่นกัน ซึ่งจากตัวอย่างข้างต้นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (20 ปี) จะอยู่ที่ 4.70% ต่อปี

สุดท้ายแล้วดอกเบี้ยอาจไม่ใช่เหตุผลในการตัดสินใจเลือกเพียงอย่างเดียว เพราะเราอาจมีความต้องการที่มากกว่าการอยากได้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ต่ำ เช่น ต้องการวงเงินกู้บ้าน 100% ของราคาซื้อขาย หรือต้องการค่าผ่อนแบบเบาๆ ดังนั้น การสอบถามข้อมูลหรือโปรโมชันต่างๆ ของธนาคารให้ครบทุกด้าน จึงมีความสำคัญ เพราะจะช่วยให้เราเลือกสินเชื่อที่ตรงใจได้มากที่สุด

บทความที่คุณอาจสนใจ 

ไม่เพียงแค่คำนวณในเรื่องของการชำระเงินเท่านั้น หากจะซื้อบ้านสักหลังควรศึกษาและติดตามข้อมูลทางด้านอสังหาฯ ที่อาจจะมีส่วนช่วยให้ได้บ้านในฝันหรือในทำเลตรงใจได้ที่ รายงานสภาพตลาดอสังหาฯ  DDproperty Market Outlook และ รายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index   

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย นารีรัตน์ กำเลิศทอง AFPT K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com 

อ่านอะไรต่อดี

รับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญไม่ว่าคุณจะมีคำถามใด ๆ !

ใช้งานหมวด AskGuru เพื่อรับสิทธิพิเศษในการเข้าถึงคำตอบกว่าพันคำถามจากตัวแทนเอเยนท์และผู้เชี่ยวชาญของเรา 💬⭐👍