เทรนด์อสังหาฯ ไตรมาสแรกปี 66 ดัชนีราคายังไม่ปรับขึ้น

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 มีแนวโน้มเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป แม้มีปัจจัยบวกจากกำลังซื้อต่างชาติหลังจากจีนประกาศเปิดประเทศช่วยขับเคลื่อนการเติบโต แต่ยังมีความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันไม่น้อย

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2566 เผยดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 7% จากไตรมาสก่อน (QoQ) หรือลดลง 9% จากปีก่อนหน้า (YoY)

โดยดัชนีราคายังคงอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ (ไตรมาส 4 ปี 2562) ถึง 23% สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยยังไม่กลับมาฟื้นตัวดีดังเดิม

ทั้งนี้ ไตรมาสที่ผ่านมาดัชนีราคาปรับตัวลดลงทุกประเภท ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งได้รับความนิยมตั้งแต่ช่วงที่มีการแพร่ระบาดฯ ก็ชะลอตัวเช่นกัน

หลังจากภาคธุรกิจกลับมาดำเนินการตามปกติทำให้การทำงานออนไลน์ลดลง ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการและผู้ขายที่มีสินค้าแนวราบในมือนำออกมาประกาศขายในตลาดมากขึ้น จึงต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย

ส่งผลให้ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมลดลงในสัดส่วนเท่ากันที่ 5% QoQ และลดลง 4% YoY ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์แม้จะลดลงเพียง 1% ในรอบไตรมาส แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าก็ลดลง 4% เช่นกัน

อย่างไรก็ดี แม้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโดยรวมจะลดลงจากไตรมาสก่อน แต่มีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยความต้องการซื้อโดยรวมเพิ่มขึ้น 36% และเพิ่มขึ้นทุกประเภทที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ

จากความต้องการซื้อที่ปรับเพิ่มขึ้นนี้ คาดว่าที่อยู่อาศัยคงเหลือในตลาดจะค่อย ๆ ถูกดูดซับไป โดยภาพรวมยังไม่มีแนวโน้มจะเกิดภาวะสินค้าล้นตลาด (Oversupply)

1. เขตดอนเมือง ได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-รังสิต ทำให้ทำเลนี้เป็นที่จับตามองอีกครั้ง พร้อมรองรับการเดินทางที่หลากหลาย ใกล้สนามบิน และจะมีโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินในอนาคตอีกด้วย

2. เขตหนองแขม เป็นทำเลที่มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-หลักสอง ในปัจจุบัน รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ในอนาคต

3. เขตสะพานสูง ได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2567

4. เขตบางนา ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ด้วยรูปแบบที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่เป็นแนวราบตอบโจทย์คนหาบ้านปัจจุบัน ทั้งยังมีความเจริญในพื้นที่ ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้ทางด่วน และใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว

5. เขตสาทร มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นในไตรมาสล่าสุด ด้วยความเจริญจากการเป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ และเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (สายสีลม)

นอกจากนี้ยังมีทำเลอื่น ๆ ที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส ดังนี้

แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกจากการที่จีนเปิดประเทศเต็มรูปแบบจะช่วยขับเคลื่อนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยแล้ว ยังส่งผลให้ตลาดท่องเที่ยวและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเติบโตตามไปด้วย เนื่องจากจีนถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยมากที่สุด

แต่กำลังซื้อต่างชาติเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ไทยกลับมาคึกคักดังเดิมได้ เนื่องจากผู้บริโภคในประเทศซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักยังคงเผชิญความท้าทายหลายประการ ดังนี้

1. กำลังซื้อที่ลดลง จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง ภาวะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้กู้ซื้อบ้านที่จะต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้นหรือใช้เวลาในการผ่อนนานขึ้น

ข้อมูลจากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เผยว่า เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 4 ปี 2565 ขยายตัว 1.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ชะลอตัวจาก 4.6% ในไตรมาสก่อนหน้า ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยทั้งปี 2565 ขยายตัวเพียง 2.6% ต่ำกว่าตัวเลขที่คาดการณ์ไว้ว่าจะขยายตัว 3.2%

ขณะที่ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย เผยว่ายอดหนี้ครัวเรือนของไทย ณ ไตรมาส 3 ปี 2565 อยู่ที่ระดับ 87% ของ GDP มีปริมาณหนี้รวมสูงถึง 14.9 ล้านล้านบาท ซึ่ง 1 ใน 3 นั้นเป็นหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้หนี้ครัวเรือนจะลดลงจากช่วงก่อนหน้าแต่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเร่งขึ้นเร็วในช่วงโควิด-19 จากรายได้ที่ลดลงเป็นหลัก

2. มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ จากภาครัฐ บางส่วนได้สิ้นสุดลงในปี 2565 อย่างเช่นการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ส่วนมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่แม้จะมีการต่ออายุ แต่ถูกปรับเปลี่ยนรายละเอียดเป็นลดค่าโอนกรรมสิทธิ์เพียง 1% จากมาตรการเดิมที่ลดเหลือ 0.01% เท่านั้น ทำให้ผู้ซื้อ-ผู้ขายที่อยู่อาศัยปีนี้ต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้น

3. การเลือกตั้งครั้งใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคและนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2566 ออกไปก่อน เพื่อรอดูความชัดเจนเกี่ยวกับนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ รวมถึงแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่

คาดว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะมีแนวโน้มดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 โดยการเติบโตของภาคการท่องเที่ยวและการกลับมาของนักท่องเที่ยวชาวจีนและชาติอื่น ๆ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการซื้ออสังหาฯ รวมถึงส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวดียิ่งขึ้น

ทั้งนี้ ผู้บริโภคที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้จึงต้องมั่นใจในสภาพคล่องของตนเอง และมีวินัยทางการเงินที่มากพอด้วย

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า